Quelle est la zone territoriale d'un terrain et comment la modifier ? Types de zones territoriales.

ST 35 Code civil de la Fédération de Russie.

1. En raison du zonage urbanistique, résidentiel, social
commerciales, industrielles, d'ingénierie et infrastructures de transport, zones
utilisation agricole, zones de loisirs, zones spécialement protégées
territoires, zones d'affectation spéciale, zones d'installations militaires et autres types
zones territoriales.

2. Les zones résidentielles peuvent inclure :
1) zones de développement individuelles bâtiments résidentiels;
2) des zones de développement avec des immeubles résidentiels de faible hauteur ;
3) des zones de développement avec des immeubles résidentiels de hauteur moyenne ;
4) zones de développement pour les immeubles résidentiels à plusieurs étages;
5) zones résidentielles d'autres types.

3. Dans les zones résidentielles, il est permis de placer des éléments indépendants, intégrés ou attachés
équipements sociaux et communaux, établissements de santé, équipements
préscolaire, primaire général et secondaire enseignement général, édifices religieux, parkings
transports routiers, garages, objets liés à la résidence des citoyens et non
fournir impact négatif au environnement... La composition des zones résidentielles peut
comprennent également les territoires destinés au jardinage et à l'agriculture de datcha.

4. La composition des zones publiques et commerciales peut comprendre :
1) zones à usage commercial, public et commercial ;
2) des zones pour l'implantation d'équipements sociaux et d'utilité publique ;
3) les aires de service des installations nécessaires à la mise en œuvre de la production et
activité entrepreneuriale;
4) zones publiques et commerciales d'autres types.

5. Les zones publiques et commerciales sont destinées à l'implantation d'établissements de santé,
culture, commerce, restauration collective, usages sociaux et ménagers,
activité entrepreneuriale, objets du secondaire professionnel et supérieur
enseignement, administratif, instituts de recherche, édifices religieux,
parkings pour véhicules automobiles, installations commerciales et financières, autres installations,
liés à la garantie de la vie des citoyens.

6. Dans la liste des objets de construction d'immobilisations autorisés pour le placement
dans les zones publiques et commerciales, peut inclure des bâtiments résidentiels, des hôtels, des souterrains ou
garages à plusieurs étages.

7. La composition des zones industrielles, des zones d'ingénierie et des infrastructures de transport peut
allumer:
1) zones communales - zones pour l'emplacement des installations communales et des entrepôts, des installations
logements et services communaux, installations de transport, installations de vente en gros;
2) zones de production - zones pour l'emplacement des installations de production avec divers
normes d'impact environnemental;
3) autres types d'infrastructures de production, d'ingénierie et de transport.

8. Les zones industrielles, les zones d'ingénierie et les infrastructures de transport sont destinées
pour le placement d'installations industrielles, de services publics et d'entrepôt, d'installations d'ingénierie
et les infrastructures de transport, y compris les structures et les communications du chemin de fer,
le transport routier, fluvial, maritime, aérien et par pipeline, les communications, ainsi que pour
l'établissement de zones de protection sanitaire de ces installations conformément aux exigences des normes techniques
règlements.

9. Les zones à usage agricole peuvent comprendre :
1) zones de terres agricoles - terres arables, prairies de fauche, pâturages, jachères, terres occupées
plantations pérennes (jardins, vignobles et autres);
2) les zones occupées par des installations agricoles et destinées à
conduire Agriculture, maison de campagne, jardinage, agriculture subsidiaire personnelle,
développement des installations agricoles.

10. La composition des zones territoriales établies à l'intérieur des limites colonies peut
inclure les zones d'utilisation agricole (y compris les zones
terres), ainsi que les zones occupées par des installations agricoles et destinées
pour l'agriculture, l'agriculture de datcha, le jardinage, le développement d'objets
à des fins agricoles.

11. Les zones récréatives peuvent inclure des zones à l'intérieur des limites
territoires occupés par des forêts urbaines, des squares, des parcs, des jardins de ville, des étangs, des lacs,
réservoirs, plages, bandes côtières de plans d'eau publics, ainsi que
dans les limites d'autres territoires utilisés et destinés aux loisirs, au tourisme, aux activités
éducation physique et sportives.

12. Les zones territoriales peuvent comprendre des zones d'aires spécialement protégées.
Les zones d'aires spécialement protégées peuvent comprendre des parcelles avec des
environnemental, scientifique, historique et culturel, esthétique, récréatif, sanitaire et
autre valeur particulièrement précieuse.

13. Les zones à usage spécial peuvent comprendre des zones occupées par des cimetières, des crématoires, des cimetières de bétail, des objets utilisés pour l'enfouissement de déchets solides municipaux et d'autres installations, dont l'emplacement ne peut être assuré que par l'attribution de ces zones et est inacceptable dans autres zones territoriales.

14. Les zones territoriales peuvent comprendre des zones de déploiement d'objets militaires et
d'autres zones spéciales.

15. Outre celles prévues au présent article, la collectivité locale peut
d'autres types de zones territoriales sont établis, attribués en tenant compte des zones fonctionnelles et
caractéristiques de l'utilisation des terres et de la construction d'immobilisations.

Commentaire sur l'art. 35 du Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie

1. La définition des zones territoriales est élément obligatoire Des règles d'aménagement et d'aménagement du territoire, et notamment une carte de zonage urbanistique. Au sein de chaque catégorie de zones territoriales énumérées à l'article 35 commenté du code de l'urbanisme RF, on peut également distinguer plusieurs zones (sous-zones) différant par les caractéristiques d'aménagement urbain des territoires, un ensemble d'usages autorisés et des paramètres de changements de construction dans l'immobilier pour ces types d'utilisation des terres. La ou les carte(s) de zonage urbanistique peuvent contenir une description des limites des zones territoriales. Lors de la détermination des limites des zones territoriales sur les schémas, leur nom et les règlements d'urbanisme sont établis individuellement, par rapport à diverses parties le territoire de la commune.

Le nombre de zones attribuées (sous-zones) est déterminé par les spécificités urbanistiques des différentes communes et leur taille, le degré de division territoriale, les fonctions organisation structurelle territoire, les caractéristiques de la formation du paysage naturel et anthropique, ainsi que les perspectives de développement spatial du territoire, déterminées au stade de l'élaboration de la documentation de planification. Cette dernière circonstance détermine un ensemble de mesures pratiques (incitations à l'urbanisme ou interdictions (restrictions) de certains types d'utilisation et d'aménagement du sol) prises en compte lors de l'élaboration d'un plan de zonage.

Zones territoriales déterminés par le zonage urbanistique, prennent en compte l'organisation urbanistique existante du territoire, les aspects sociaux, démographiques et les conditions préalables au développement urbain ultérieur (reconstruction). En conséquence, le zonage d'urbanisme est une tâche complexe et complexe qui nécessite des solutions intégrées et la participation de spécialistes dans de nombreux domaines.

2. Les espaces de vie sont conçus pour offrir des conditions saines résidence de la population sur le territoire de la commune. La spécificité des zones de ce type est la prédominance de bâtiments résidentiels dans celles-ci, avec l'hypothèse de la construction d'un grand nombre de bâtiments résidentiels à plusieurs étages. L'attribution de sous-zones appropriées au sein d'une zone résidentielle est déterminée par la structure même du parc immobilier en fonction des besoins des différents groupes de la population (petites et grandes familles, jeunes et vieux, célibataires ou mariés). Le développement résidentiel nouvellement formé nécessite de prendre en compte les besoins des groupes démographiques et de consommateurs, pour correspondre aux différentes préférences (différenciées) des citoyens (leurs opportunités sociales et de consommation).

La procédure de zonage urbanistique pour l'attribution des sous-zones résidentielles détermine la solution des problèmes pratiques de rationalisation du développement existant, lui donnant une structure plus claire et la possibilité de combiner différents types (différenciés) de développement résidentiel.

Le zonage des territoires résidentiels (résidentiels) vous permet de résoudre simultanément divers types de problèmes: fonctionnels (délimitation d'incompatibles, à l'exclusion de la proximité mutuelle des processus fonctionnels ; établissement d'un certain système de développement du bâtiment avec l'attribution des fonctions dominantes ; élimination de l'arrangement de chevauchement des bâtiments) ; la planification (améliorer l'organisation de la planification du territoire et améliorer son soutien aux transports, en tenant compte de la situation urbanistique, de l'éloignement du centre et de la proximité avec le paysage naturel, ainsi que d'autres éléments structurants de la ville ; le choix de la méthode des changements d'urbanisme) ; structurel (justificatif du choix du nombre d'étages et de la densité de construction, types de services, avec amélioration de la qualité du bâtiment, amélioration de la qualité de l'environnement).

Le zonage d'urbanisme dans des conditions modernes vise à la mise en œuvre de mesures d'aménagement du territoire pour la reconstruction globale du territoire, impliquant la réalisation d'une efficacité économique significative. Cet effet peut être obtenu en évaluant la détérioration morale et physique du bâtiment, en déterminant les caractéristiques du parc de logements, en indiquant la densité de construction, les indicateurs environnementaux, le rapport des surfaces ouvertes (y compris vertes) et bâties les espaces. Étant donné que le type de transformation de l'urbanisme le plus courant dans le développement urbain et rural actuel est sa reconstruction, dans le processus de mise en œuvre du zonage de l'urbanisme, il est nécessaire de déterminer le degré d'interventions de reconstruction.

L'ampleur de la reconstruction enregistrée dans les zones territoriales est déterminée par divers facteurs. Dans de nombreux cas, il est crucial de comparer les options pour la préservation (à la fois totale et partielle) et la démolition du parc immobilier existant. En règle générale, la décision finale en faveur du choix de certains types de ZAC dépend de l'appréciation du résultat attendu (en proportion) par rapport à la situation initiale. L'évaluation de la taille (portée) des travaux, ainsi que leur coût associé au rezonage, sont d'une importance non négligeable. Souvent, en raison de la nécessité de réduire les coûts, le type d'usage urbain existant est préservé au sein de la zone, alors que cela contredit l'orientation générale de la perspective des transformations.

À cet égard, les tâches du zonage d'urbanisme sont la détermination des priorités d'urbanisme. Ils peuvent varier considérablement en fonction de l'urbanisme spécifique et de la situation socio-économique.

Dans plusieurs cas, le rezonage du territoire entraîne une augmentation significative du coût des travaux de reconstruction, mais il permet d'atteindre des résultats significatifs (sociaux, fonctionnels, d'aménagement et autres). Dans d'autres cas, au contraire, l'état prévu du territoire peut ne pas différer de manière significative de la situation existante, mais en même temps, la réalisation du volume total de travail requis n'est pas associée à des coûts importants. Dans chaque situation d'urbanisme spécifique, la décision sur le choix de l'option de zonage est prise individuellement, en tenant compte des aspects positifs et négatifs de chacun. Le principe le plus général, influençant davantage le choix final, est la réalisation d'un schéma rationnel d'utilisation du territoire.

La prise de décision sur le zonage, la détermination des modalités, les étapes, la nature des activités à réaliser dépendent également de l'ensemble des conditions d'urbanisme existant dans un territoire particulier, telles que : la localisation du territoire zoné dans la structure du municipalité; la densité de construction des quartiers individuels et des unités de construction structurelles plus grandes; caractéristiques techniques du bâtiment; disponibilité d'éléments de services publics; l'état du matériel d'ingénierie et l'aménagement paysager.

Les sous-zones sont réparties de manière à ce que le système de zonage puisse fonctionner de manière équilibrée, de sorte que dans chaque sous-zone résidentielle soit présentée une variété possible de formes d'organisation spatiale de l'environnement, un nombre suffisant de services ménagers... La plus courante dans la pratique de l'urbanisme est l'attribution de quatre principaux types de sous-zones résidentielles, différant par les paramètres établis de la construction mise en œuvre, sur la base d'une augmentation progressive de son nombre d'étages, allant des bâtiments résidentiels individuels aux bâtiments à plusieurs étages. .

Les zones de développement des bâtiments résidentiels individuels sont attribuées pour la construction préférentielle de bâtiments résidentiels individuels (isolés) et bloqués avec des terrains attenants destinés à une famille comme principal type d'utilisation autorisée. Il fournit les conditions légales pour la formation d'un développement résidentiel à faible densité; avec un minimum de fonctions de service et d'espaces publics, des espaces ouverts à usage agricole, ainsi qu'une infrastructure de services à petite échelle (écoles, petites cliniques, pharmacies, bains publics).

Les utilisations accessoires autorisées dans ces zones comprennent des espaces de stationnement pour une seule voiture ou un garage isolé, l'installation de sources d'énergie autonomes (alternatives) comme une centrale de chauffage ou d'autres installations de service locales. Les types d'utilisation des terres nécessitant une autorisation spéciale comprennent tous les types de services commerciaux et l'attribution de zones de loisirs.

Les zones de construction avec des bâtiments résidentiels de faible hauteur (maisons pour deux ou trois familles et maisons à trois étages) sont allouées à la formation de formations urbanistiques spécifiques, utilisant des méthodes de planification spéciales, avec une densité de construction relativement faible et le nombre d'habitants . Les principales utilisations autorisées dans ce secteur sont les maisons individuelles ou combinées pour une, deux ou trois familles, ainsi que les immeubles d'habitation. Les jardins, potagers, petits objets de services à la population sont également autorisés. Les utilisations accessoires autorisées comprennent les petites installations de stationnement et de services commerciaux qui occupent un petit espace dans les bâtiments résidentiels et les installations d'infrastructure de services isolées.

Dans les zones de développement des immeubles résidentiels de hauteur moyenne, les principaux types d'utilisation autorisés comprennent les maisons combinées de deux et trois familles, ainsi que les immeubles résidentiels à plusieurs appartements pour 4 à 5 familles. Les points de service quotidiens locaux, les écoles, les cliniques qui desservent les résidents de la zone sont également autorisés. Les utilisations accessoires autorisées comprennent la fourniture de divers services, occupant une faible proportion des bâtiments résidentiels. Les utilisations autorisées nécessitant une autorisation spéciale comprennent les grandes centres commerciaux au service de la population, ainsi que des petits hôtels.

Zones de construction avec des bâtiments résidentiels à plusieurs étages. Les principaux types d'utilisations autorisées comprennent uniquement les immeubles d'habitation (pas de maisons individuelles), et un grand nombre deétablissements de services à proximité et types commerciaux utilisation. Les utilisations accessoires autorisées comprennent les cliniques, les installations commerciales et autres, et les points de service qui occupent une petite proportion des bâtiments résidentiels. Les utilisations du territoire qui nécessitent une autorisation spéciale comprennent les activités touristiques et récréatives, ainsi que certaines utilisations du sol et de l'immobilier, qui sont déterminées par les intérêts de parties plus importantes du territoire de la municipalité (par exemple, les marchés et les bâtiments administratifs).

La nature de la répartition des sous-zones correspondantes dans les limites des zones de développement résidentiel est déterminée en tenant compte des principes de rationalité, d'uniformité, de proportionnalité et de classement territorial.

Ainsi, le principe de hiérarchisation territoriale est dans de nombreux cas déterminant pour établir le ratio des différents types de sous-zones. Presque toutes les formations municipales (indépendamment de la taille, des caractéristiques de la structure de planification existante, de l'organisation du paysage) ont une structure structurelle caractéristique du territoire, avec l'attribution de trois états: central, moyen et périphérique. Selon laquelle des trois parties indiquées de la municipalité est située le site qui doit être zoné, le type prioritaire de sous-zone résidentielle est sélectionné. Le plus souvent, des zones à prédominance d'immeubles résidentiels à plusieurs étages sont distinguées dans les régions centrales; dans les zones moyennes - immeubles résidentiels de hauteur moyenne, permettant l'inclusion d'immeubles de faible hauteur; à la périphérie de la ville, différentes zones de développement sont présentes dans des proportions uniformes, avec l'inclusion active de bâtiments résidentiels de faible hauteur et individuels. Le système de zonage permet de résoudre certains aspects des problèmes résultant du développement urbain (reconstruction) des zones résidentielles, en particulier, le placement de bâtiments "chalet" nouvellement formés à la périphérie de la ville et la détermination des directions de transformation spatiale du territoire avec des immeubles bas vétustes dans les quartiers centraux.

Dans les zones périphériques de la plupart des quartiers urbains, la taille et l'échelle de la construction de nouveaux logements, en l'absence d'un mécanisme juridique de zonage d'urbanisme, n'étaient presque pas contrôlées. La taille des parcelles de terrain ne correspond souvent pas à la taille des maisons qui y sont construites, ce qui conduit dans de nombreux cas à la construction de très grandes maisons sur petites zones terre. Au fil du temps, ces maisons occuperont la zone et l'environnement vert sera perdu. De plus, étant donné que trop peu d'espace est laissé pour les rues, les lignes d'infrastructure et les égouts, des dommages environnementaux peuvent être causés et difficiles à réparer.

Idéalement, le zonage devrait développer les dispositions développées stipulées par les documents de planification territoriale, prévoyant la création de l'infrastructure nécessaire, la formation d'une organisation systémique intégrale (réseau) de parcelles avec un nombre approprié de parcelles non aménagées devant les maisons. Dans les conditions modernes, associées à la limitation de la possibilité de financer les infrastructures, un tel processus de zonage (basé sur la planification territoriale) n'est pas réalisé. Dans une certaine mesure, le zonage permet de résoudre le problème, assurant la proportionnalité de la taille des bâtiments résidentiels avec la taille et la configuration des terrains, ainsi que la fixation des paramètres des bâtiments en tenant compte de la nature future de la zone (suffisamment verte, ou à prédominance urbanisée).

La nature du zonage de l'urbanisme est stipulée de manière particulière afin d'attribuer des zones territoriales pour le jardinage et la datcha. En ce qui concerne les zones où sont situés les chalets d'été et les parcelles de jardin, les dispositions concernant la résidence temporaire et les activités agricoles à petite échelle s'appliquent. Ils permettent le placement d'équipements d'infrastructure et la construction de petits objets, servant principalement, par exemple, des magasins, ainsi que l'organisation de l'urbanisme d'autres activités qui accompagnent ou nécessitent une autorisation spéciale pour l'utilisation du sol.

3. Les zones publiques et commerciales sont créées dans le but de coordonner la mixité des usages associée à l'organisation urbanistique des fonctions commerciales, administratives, culturelles, éducatives, de service, de service et de divertissement. La nature de la consommation de ces processus fonctionnels est caractérisée par un caractère de masse et des préférences sélectives des consommateurs. Ces fonctions ont tendance à être principalement situées dans la partie centrale des villes et certains autres territoires, caractérisés par une offre suffisante de transports et d'infrastructures, ce qui offre des opportunités et des commodités aux consommateurs potentiels pour recevoir des biens et des services.

Habituellement, les types d'usage urbanistique du territoire associés à la localisation des fonctions d'entreprise, de commerce, d'information et de services sont répartis en catégories au niveau central ou local. Les types d'utilisation de la catégorie du niveau central comprennent les activités administratives des autorités publiques (administration d'une entité constitutive de la Fédération de Russie), les institutions financières (départements des banques et agences d'assurance), les bureaux de prestation de services juridiques ou autres aux grands clients (agences de publicité), etc. Les utilisations commerciales ou commerciales locales comprennent les « services personnels et quotidiens » fournis par les succursales bancaires, les notaires et les avocats privés et les dépanneurs.

En ce qui concerne les spécificités de l'attribution des zones publiques et commerciales situées dans les régions centrales, il y a un effet fort de l'accumulation de divers types d'activités commerciales et administratives. Les activités bancaires, juridiques, financières, d'assurance, les transactions immobilières, d'autres types d'entrepreneuriat commercial et la mise en œuvre de divers types d'activités professionnelles (par exemple, les activités sur le marché de l'information), avec la plus grande préférence et le plus grand bénéfice, tendent à se rapprocher les uns aux autres, car cela accélère et facilite la possibilité de contacts commerciaux et d'échange d'informations.

Pour le secteur des services locaux, il existe une nette tendance à le localiser près des arrêts de bus, des stations de train et de métro et des principaux carrefours routiers où les citoyens peuvent faire leurs achats sur le chemin du travail ou de la maison. C'est assez différent de la ville socialiste traditionnelle, où il y avait une tendance à lier l'industrie des services et le commerce quotidien aux complexes résidentiels, et les bureaux commerciaux et administratifs étaient dispersés dans toute la ville. Autre nouveauté pour les villes russes, l'activité de "services aux entreprises", à savoir la vente et la réparation d'ordinateurs, les services de livraison, l'emballage, aux fins de laquelle des biens immobiliers sont loués (bâtiments et locaux séparés à diverses fins fonctionnelles). Ces types d'activités assurent le travail des bureaux des personnes morales et tentent de se situer dans des locaux moins chers à côté d'eux. On assiste ainsi à une délocalisation importante de l'activité économique et commerciale, ce qui entraîne l'émergence et le développement de nouveaux usages du territoire.

Les conditions de zonage urbanistique en relation avec l'attribution des zones publiques et commerciales, en particulier, les territoires pour le placement des les établissements d'enseignement... Dans certains cas, des zones spéciales sont attribuées aux grands bâtiments publics tels que les universités d'enseignement. Dans ces zones, un ensemble spécial de paramètres et de types d'utilisation des parcelles de terrain est établi, et un ensemble spécial de dispositions pour ces zones et sur les territoires qui leur sont adjacents peut également être appliqué. Par exemple, dans la zone destinée à l'emplacement des bâtiments principaux de l'université qui mettent en œuvre des fonctions éducatives, il est permis de placer des types spéciaux de bâtiments résidentiels - des lieux de résidence temporaire d'étudiants, d'enseignants et de visiteurs (dortoirs), qui sont combinés avec des installations sportives et des installations pour fournir des services quotidiens.

De même, dans la zone formée pour la mise en œuvre des fonctions éducatives, les types d'utilisation des parcelles de la zone tampon entourant la structure principale peuvent être contrôlés afin d'assurer les conditions d'un séjour confortable des étudiants. La réalisation de ces objectifs est facilitée par le maintien d'espaces verts suffisants. Pour pratique moderne le développement urbain (reconstruction) du territoire par le zonage dans les municipalités russes se caractérise par un système mixte d'attribution de zones pour les types spécifiés d'utilisation des sols. A leur égard, les décisions d'urbanisme peuvent être doubles et consister soit en la formation de zones séparées isolées, soit en leur inclusion comme partie intégrante des zones de développement résidentiel et d'activité commerciale régulières.

4. Les zones industrielles, les zones d'ingénierie et les infrastructures de transport sont destinées à l'implantation d'installations industrielles et commerciales (instituts de recherche avec usines pilotes, entreprises commerciales avec ateliers de maintenance, centres d'information avec département d'édition et d'impression, etc.), industriels (alimentaires et industries légères, instrumentation, construction mécanique, production matériaux de construction etc.), les installations de services publics et de stockage (territoires de cogénération, stations d'aération, chaufferies, sous-stations électriques, unités de distribution de gaz, usines de traitement des déchets, autres installations d'infrastructure de génie municipal, installations de stockage, aires de stationnement pour le nettoyage mécanique du territoire), les transports et installations d'ingénierie et sont formées sous la forme de sections de bâtiments industriels et de zones industrielles. Conformément à la politique d'urbanisme en cours dans notre pays domaine prioritaire activités liées à la transformation spatiale du territoire avec une prédominance des fonctions de production, la mise en place d'équipements d'ingénierie et d'infrastructures de transport, est leur reconstruction.

La transformation et la reconstruction des territoires industriels doivent faire en sorte que les indicateurs techniques et économiques du territoire industriel correspondent aux conditions d'urbanisme de leur localisation. Les paramètres des territoires industriels doivent être soumis aux conditions d'urbanisme des territoires en termes de sécurité environnementale, de taille et d'intensité d'utilisation des territoires. Les territoires des communes (notamment les quartiers urbains) doivent correspondre aux besoins des territoires industriels pour la mise à disposition de moyens de transport et d'ingénierie.

La localisation des zones de production dans l'agglomération, leur affectation aux zones appropriées font l'objet de restrictions appropriées. Les territoires de production doivent être transformés en tenant compte des territoires contigus d'autres finalités fonctionnelles : dans la zone des zones de production contiguës aux territoires publics, les parties publiques et administratives (dits territoires pré-usines) des territoires de production doivent être placés, y compris dans la formation de centres et de zones publics ; dans la bande adjacente aux zones résidentielles, les limites du site de production avec une clôture solide ne doivent pas être tracées; il est recommandé d'utiliser la bande de jonction, qui fait partie de la zone de protection sanitaire, pour localiser les équipements collectifs dans la zone résidentielle , garages de stationnement à plusieurs étages de divers types, espaces verts; il est recommandé de localiser des zones de développement compact adaptées à l'environnement urbain, des bâtiments industriels et publics mixtes avec des entreprises de commerce et de services qui nécessitent d'importants installations de stockage, entrées de grandes dimensions, plates-formes tournantes.

La présence de territoires industriels sur les territoires à usage public et résidentiel, qui diffèrent par les caractéristiques suivantes, n'est pas autorisée : selon la classe de danger des industries qui s'y trouvent, ils violent ou peuvent violer par leurs activités les exigences en matière de protection de l'environnement la sécurité des territoires résidentiels et publics ; en termes d'effectifs, ils contredisent la vocation des quartiers d'habitation, des centres publics multifonctionnels et spécialisés ; par la taille des territoires, ils violent l'organisation fonctionnelle de l'aménagement des espaces résidentiels et publics.

Sur des parcelles de développement résidentiel mixte, des entreprises industrielles d'une superficie ne dépassant pas 200 m². m, intégré ou occupant une partie d'une maison sans zone de production, respectueux de l'environnement.

L'utilisation de la méthode du zonage par rapport aux territoires occupés par le développement industriel ne modifie pas fondamentalement l'organisation urbanistique existante du territoire. Dans le même temps, le zonage nécessite une prise en compte obligatoire de l'organisation globale de l'urbanisme du territoire, y compris de la nature des interactions avec les zones territoriales adjacentes. Il est également nécessaire de prendre en compte certaines caractéristiques qui distinguent de manière significative le processus de développement urbain (reconstruction) des zones industrielles, qui est associé à l'attraction et au développement d'investissements en grands volumes.

La comparaison des différences dans la procédure de zonage du territoire pour la production et d'autres fonctions est indicative. Par exemple, le commerce et activité commerciale, organisé sur la base d'une réorientation fonctionnelle du territoire, peut démarrer avec un petit montant d'investissement et de ressources financières, suivi d'une croissance progressive. Contrairement à ces activités, la plupart des secteurs industriels nécessitent des capitaux d'investissement très importants pour organiser la production, mettre en œuvre technologie moderne, reprofilage, délocalisation d'entreprises, expansion ou contraction du développement.

La formation de zones territoriales n'entraîne pas de changements immédiats en matière d'urbanisme et n'affecte pas directement le placement des investissements. De plus, le système de zonage réglemente principalement l'emplacement des objets, la position relative des bâtiments et des structures, leur taille et les orientations du développement futur. Dans le même temps, le zonage ne prend pas en compte la complexité et la variété de l'impact des procédés industriels sur l'environnement, bien que cet impact soit déterminé par les spécificités des types de production existants (supposés). Par conséquent, un facteur indirect dans la formation d'un système de zonage avec l'attribution de zones de production et rendant les dispositions sur la protection de l'environnement plus efficaces, permettant de réglementer les formes de pollution et la technologie de production pour chaque type d'industrie, est l'établissement de deux positions : le type de production et la nature des transformations urbanistiques.

La pratique russe du zonage de l'urbanisme par rapport aux zones industrielles est formée selon l'expérience internationale disponible Les plus grandes villes... Ils mettent en œuvre avec succès des programmes de développement industriel et de réglementation. La disponibilité d'outils de planification et de réglementation fait partie intégrante de ce type de programme.

Un programme complet de développement industriel devrait inclure une « planification stratégique » de la ville et des investissements publics dans les infrastructures et la préparation du terrain, des mécanismes juridiques et de crédit pour le financement à long terme, une structure fiscale claire et raisonnable, des réglementations environnementales harmonisées et des procédures d'enregistrement des entreprises rationalisées, et , en plus, l'exécution de tout ce qui est prévu.

Un système de zonage peut conduire à des investissements plus efficaces ou à une revitalisation de l'industrie si les dispositions de la politique industrielle sont ciblées sous la forme d'un programme global de développement industriel. Dans le même temps, l'aménagement du territoire de l'industrie sous la forme de l'attribution de zones appropriées et l'adoption d'actes juridiques normatifs spéciaux du niveau municipal permet d'obtenir outil efficace, en aidant à élaborer des documents pour le développement socio-économique des territoires.

La mise en œuvre pratique du zonage est largement déterminée par la résolution globale des problèmes de restructuration des territoires à dominante industrielle à vocation économique. Selon le degré d'exécution d'une certaine politique industrielle sur le territoire de la commune, l'efficacité de la mise en œuvre du système de zonage dépend notamment du développement urbain des zones industrielles. Principes généraux une telle politique est déterminée en fonction de la taille de la municipalité, sa géopolitique, incl. et position géographique(par exemple, une ville frontière, une ville enclave, une zone de libre développement économique), selon lesquelles les possibilités d'obtention d'investissements et les orientations de leur mise en œuvre pratique sont précisées, en fonction des caractéristiques socio-économiques du territoire ( l'industrie, les transports, ses types prioritaires, conformément à eux détermination des types d'équipements d'urbanisme, tels que chemin de fer, mer, ports fluviaux, construction d'installations de stockage).

Les autorités municipales formulent les dispositions de la politique industrielle, exprimées dans le développement d'un ensemble de mesures, telles que l'attribution de zones territoriales, dans lesquelles des formes spécifiques d'activités d'urbanisme sont déterminées, par exemple, la relocalisation des installations portuaires sur un nouveau territoire avec des conditions appropriées (par exemple, des eaux plus profondes), la mise en œuvre du transfert de l'industrie lourde vers la périphérie, la préservation des entreprises de l'industrie légère dans les régions centrales, certains types d'usines d'assemblage de précision, la possibilité de placer un nombre de nouvelles constructions et reconstructions dans les zones industrielles adjacentes aux nœuds ferroviaires et routiers. Ainsi, le développement interconnecté urbanistique, fonctionnel et urbanistique des zones industrielles est assuré par sa coordination avec les mesures stratégiques à caractère économique, notamment avec les sources d'attraction des investissements préalablement connues et justifiées et la forme de leur mise en œuvre spatiale.

5. Les règles d'aménagement et d'aménagement du plan de zonage d'urbanisme prévoient l'attribution de zones de loisirs, qui comprennent généralement trois catégories de zones de loisirs et de zones ouvertes : les zones destinées aux sports actifs, à la culture physique, au tourisme et autres zones de loisirs ; des zones de récréation passive et de préservation de l'environnement naturel, ainsi que des zones d'implantation de grands ensembles d'espaces récréatifs ouverts (eau et espaces verts).

En fonction des spécificités de la commune, des caractéristiques naturelles et historiques de sa formation, plus ou moins de zones de cette catégorie peuvent être attribuées. Des exigences plus strictes sont imposées à la formation de zones de loisirs de types particuliers, en particulier aux paysages historiques et aux objets de protection naturels. Dans ces cas, le territoire devrait être différencié de manière à ce que l'utilisation fonctionnelle du territoire pour les sports, les loisirs sains et d'autres types d'utilisation du territoire liés aux loisirs ne viole pas le système récréatif existant.

Dans le cadre des zones récréatives, il est nécessaire de distinguer les types de zones récréatives actives, déterminés en fonction de la taille des territoires zonés et de la nature des processus récréatifs en cours. Dans certains cas, les priorités des activités d'urbanisme sont de stimuler les processus de préservation maximale du paysage naturel, et, par conséquent, le but de la transformation spatiale des territoires de ces zones est de limiter le degré d'interférence et la formation de ce qu'on appelle les « loisirs préservés ». Dans d'autres cas, au contraire, une intervention active dans l'environnement dominant est autorisée, la formation ciblée d'objets de différentes tailles, destinés à la récréation de masse de la population.

Les territoires de ce type peuvent comprendre des parcs, des squares, des jardins, des terrains de sports extérieurs, des sites pour la construction de terrains de camping et de pique-nique, avec une certaine utilisation auxiliaire du sol. Sur le territoire de ces zones, en raison de la présence de conditions naturelles et climatiques et caractéristiques géographiques il est conseillé de placer des installations de loisirs (sanatoriums, maisons de repos, dispensaires, centres de villégiature, installations sportives et stades, ainsi que d'autres grands projets de construction d'immobilisations similaires). Dans le même temps, afin d'obtenir des permis pour la construction d'installations récréatives désignées, il est généralement nécessaire de se soumettre à une procédure spéciale d'audiences publiques, au cours de laquelle de nombreux éléments du projet sont coordonnés, y compris la capacité de l'installation , son emplacement, le nombre de parkings et le degré d'interaction avec l'environnement. Le principal facteur influençant le choix du type d'aménagement urbain prioritaire du territoire au sein des aires de loisirs actives est la mise en œuvre d'un complexe de fonctions récréatives. De façon générale, lors de l'identification des zones, ils s'efforcent de faire prévaloir la fonction récréative sur le territoire. Cependant, ces zones peuvent contenir quelques petites utilisations commerciales des terres, des cafés et d'autres services aux visiteurs.

Dans les zones de loisirs passifs et de protection de la nature, les principales utilisations du territoire sont l'organisation de parcs, de lieux de promenade et d'espaces ouverts similaires. vues publiques l'utilisation des terres. Par autorisation spéciale l'aménagement de la zone pour certains sports, loisirs et la fourniture de services aux visiteurs peuvent être autorisés, mais les zones qui leur sont associées doivent être de taille limitée. Pour un tel espaces naturels Une zone de conservation de la nature ou une zone de conservation du paysage similaire pourrait être créée d'une importance particulière, ce qui limite très strictement toute utilisation active des terres ou construction.

6. Une attention particulière dans le processus d'élaboration d'une carte de zonage d'urbanisme du territoire de la municipalité devrait être accordée à l'attribution de zones de zones spécialement protégées liées à la protection des monuments historiques et culturels et à la protection de l'environnement.

Le rapport des zones dans lesquelles la réglementation légale est effectuée en rapport avec la préservation des valeurs historiques et culturelles, ainsi que la protection de l'environnement, est un problème dans toutes les municipalités de Russie qui introduisent un système de zonage pour deux raisons. Premièrement, il existe un chevauchement des pouvoirs sur un certain nombre de questions procédurales et d'autres questions importantes des autorités publiques et des gouvernements locaux. Deuxièmement, il est difficile d'adapter littéralement le concept fondamental de zonage par rapport aux aires protégées, en l'appliquant de manière similaire (en imposant des règles à l'ensemble de la zone), alors que des exigences de zonage différenciées sont proposées pour assurer la plus grande préservation du patrimoine culturel. et la protection de l'environnement...

Dans les règles d'utilisation des sols et d'aménagement, il existe principalement deux méthodes pour déterminer les zones d'importance historique, les types d'utilisation des sols autorisés, les paramètres de construction et les procédures pour leur surveillance.

Dans certains districts urbains, les zones d'importance historique sont définies dans la liste des types d'utilisation des sols d'autres zones - résidentielles, publiques et commerciales, et quelques autres. Dans d'autres villes, une ou plusieurs cartes supplémentaires sont créées qui montrent les zones historiques et environnementales. Ces (sous)cartes sont destinées à être superposées à la carte de zonage principale. Dans ce processus, il est nécessaire de prendre en compte les exigences et restrictions spéciales en tant qu'ensemble supplémentaire de conditions pour les permis de zone et l'enregistrement des permis pour la mise en œuvre de projets de construction d'immobilisations.

L'apparition de cette zone dans l'article 35 commenté est l'une des histoires courtes du Code civil de la Fédération de Russie par rapport à l'ancien Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie de 1998. parc national) n'implique pas l'apparition dans les limites de la catégorie foncière des établissements terrain de la catégorie des terres des zones spécialement protégées (ci-après - SPNA) et des objets prévus par le chapitre XVII du Code du travail RF. En l'espèce, une telle conclusion découle de l'art. 83 du Code du travail de la Fédération de Russie, selon lequel "les terres des colonies sont des terres utilisées et destinées à la construction et au développement de colonies urbaines et rurales et séparées par leur ligne des terres d'autres catégories". Par conséquent, il existe des contradictions internes dans la RF LC, puisque la clause 5 de l'article 94 implique la possibilité de créer « d'autres terres d'espaces naturels spécialement protégés », y compris, en particulier, les forêts urbaines et les parcs urbains.

Ce problème est résolu par l'article 35 commenté du Code civil de la Russie. Étant donné que la législation sur l'urbanisme détermine le régime juridique, principalement, les catégories de terres pour les implantations, et le régime écologique détermine le régime juridique des aires protégées, qui peuvent très bien être dans les limites des implantations (colonies), alors les conflits établis par les actes d'affiliation sectorielle différente sont résolus par la formation de districts urbains et d'autres municipalités d'une zone territoriale distincte avec leurs propres règlements d'urbanisme.

Sur les territoires des agglomérations urbaines et rurales, des zones territoriales des types suivants peuvent être établies :

• public et entreprise;

  production;

  infrastructures d'ingénierie et de transport;

  récréatif;

  utilisation agricole;

  but spécial;

  installations militaires, autres zones de zones réglementées.

Secteur vivant destiné à la construction à plusieurs étages. et de nombreux quartiers. vivait. maisons, maisons basses et moyennes, ind. vivait. maisons avec des parcelles de terrain.

Cas généraux. zones predn. pour placer des objets de soins, de culture, de commerce, de restauration, de vie quotidienne. les services, les activités commerciales, ainsi que les établissements d'enseignement de l'enseignement secondaire et supérieur professionnel, les établissements administratifs, scientifiques et de recherche, les édifices religieux, les parkings, les centres d'activité économique, financière et sociale.

Zones de production sont destinés à la mise en place d'installations industrielles, de services publics et d'entrepôts qui assurent le fonctionnement des infrastructures d'ingénierie, de transport, ainsi qu'à l'établissement d'une zone de protection sanitaire.

Zones d'ingénierie et d'infrastructures de transport sont destinés au placement et à l'exploitation d'ouvrages et de communications de transport ferroviaire, automobile, fluvial, maritime, aérien et par pipeline, ainsi que d'équipements de communication et d'ingénierie.

Aires de loisirs sont organisés pour les zones de loisirs de la population, comprennent des parcs, des jardins, des forêts urbaines, des parcs forestiers, des plages et d'autres lieux de loisirs. Ils peuvent comprendre des objets naturels spécialement protégés et des monuments architecturaux.

Zones à usage agricole occupé par des terres arables, des vergers, des vignes, des jardins potagers, des pâturages, ainsi que des bâtiments, des structures et des structures agricoles.

Zones à usage spécial pour le placement de cimetières, crématoires, décharges d'ordures ménagères et autres objets, dont l'utilisation est incompatible avec l'utilisation d'autres types de zones territoriales d'établissements urbains et ruraux.

Zones d'installations militaires et autres zones de zones réglementées sont nécessaires pour le placement d'objets pour lesquels un régime spécial est établi, principalement des zones d'installations militaires et des zones de territoires restreints et d'entreprises. La procédure d'utilisation de ces territoires est fixée par des normes particulières et des règles de construction.

Les organes d'autonomie locale des établissements urbains et ruraux, conformément aux conditions locales, peuvent établir d'autres zones territoriales, ainsi qu'y inclure des parcelles de terrain et d'autres objets immobiliers.

Dans les zones territoriales, on peut distinguer des sous-zones dont les caractéristiques d'utilisation sont déterminées par les règlements d'urbanisme, en tenant compte des restrictions à leur utilisation établies par la législation Fédération Russe- foncier, sur la protection de l'environnement naturel, sur la protection des monuments historiques et culturels, etc.

Les zones territoriales peuvent comprendre des espaces communs occupés par des places, des rues, des allées, des routes, des remblais, des places, des boulevards, des réservoirs et d'autres objets. Les espaces communs dans les agglomérations urbaines et rurales sont conçus pour répondre aux intérêts publics de la population. La procédure d'utilisation des espaces communs est déterminée par les collectivités locales.

Les parcelles de terrain, ainsi que d'autres, ont une caractéristique telle qu'une zone territoriale. Lors du choix d'un terrain pour placer divers objets, il doit être pris en compte.

Les terres liées aux villes et autres sont divisées en zones territoriales (conformément à l'article 85 du code foncier). Ce partage se traduit par des règles d'aménagement et d'aménagement du territoire, élaborées en tenant compte des codes de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme.

Chaque zone a son propre objectif, selon laquelle il est possible d'ériger des bâtiments et d'autres objets. Il y a diverses utilisations pour eux.

Types de terres

On distingue les types de zones suivants :

1. Résidentiel sont destinés à des maisons de différents étages, conçues pour accueillir un nombre différent de familles. Cela comprend à la fois des complexes résidentiels à plusieurs étages et des parcelles personnelles. Autorisé le placement d'autres objets connexes, s'ils ne nécessitent pas de zones de sécurité ou sanitaires. Par exemple, il peut y avoir un magasin ou un monument à côté de bâtiments résidentiels.
2. Publique et entreprise destiné aux établissements d'enseignement et de recherche, aux établissements de santé, à l'alimentation, au commerce, à la culture, etc.
3. Fabrication... Il peut y avoir des bâtiments industriels, des services publics et des entrepôts, ainsi que des infrastructures associées. Cela inclut également les zones sanitaires qui les entourent.
4. Infrastructure(y compris le transport et l'ingénierie) prévoient le placement de divers types de transport, de pipelines et d'équipements d'ingénierie.
5. Aires de loisirs sont utilisés pour accueillir des installations récréatives telles que des parcs, des jardins, des plages, etc. Il est permis de construire uniquement des installations liées à la fonction principale, c'est-à-dire les loisirs de la population.
6. - ce sont des zones destinées à divers types d'élevage et de production végétale. Ceux-ci incluent les terres arables, les champs de foin, les pâturages, etc. Vous ne pouvez construire que les bâtiments nécessaires à l'objectif principal.
7. Zones de sécurité sont créés pour une meilleure conservation des objets importants. Il s'agit de zones de protection d'objets du patrimoine culturel, de protection de l'eau, de paysage naturel, de divers pipelines et réseaux électriques, etc.
8. But spécial. Certaines usines industrielles ou autres installations peuvent avoir un impact négatif sur l'environnement. Ils comprennent également des cimetières de bétail, des décharges pour divers déchets, etc. Des zones sont créées autour de ces installations conçues pour minimiser ces impacts. On les appelle aussi sanitaires ou protection sanitaire.
9. Territoires restreints y compris les installations militaires.

Une division plus détaillée est possible au sein de ces zones. Chacun d'eux sur le plan général est mis en évidence par une couleur et une lettre de désignation.

Comment connaître la zone territoriale ?

Ces zones sont indiquées sur les cartes de zonage urbain. C'est pourquoi, pour connaître la superficie du site, il faut :

1. Retrouvez le site officiel de la localité. Pour ce faire, il suffit de taper dans n'importe quel moteur de recherche "site" et le nom de la ville ou du village.
2. Ouvrez la section sur l'urbanisme.
3. Trouvez-y un lien vers Plan d'urbanisme.
4. Trouvez le site souhaité sur le plan.

Les zones sont désignées en différentes couleurs et les désignations alphabétiques (alphanumériques). Les explications de ces appellations sont données sous la carte.

Il y a un autre moyen. Vous pouvez soumettre une demande à Rosreestr. Parmi les informations sur le site, sa zone sera également indiquée.

Ça peut être fait:

• personnellement dans n'importe quelle succursale de Rosreestr ;
• ou bureau;
• par mail;
• en ligne, via le site Internet.

Comment changer la zone du terrain ?

Cela nécessite:

1. Envoyez une demande à la commission pour la préparation des règles d'utilisation des terres pour la ville ou le village.
2. Commission dans les 30 jours prépare une conclusion qui contient des recommandations de modification ou de refus. Dans le premier cas, il est envoyé à l'administration, dans le second - au demandeur.
3. L'administration prépare un projet de modification du Règlement conformément à ces recommandations ou refuse. Cela prend également 30 jours.
4. En cas de décision positive, la commission organise des auditions publiques.
5. Dans les 10 jours qui suivent, des modifications sont apportées aux règles d'utilisation et de développement des terres, c'est-à-dire que la zone de ce site change.

Ainsi, la zone - un des caractéristiques importantes parcelle de terrain. Au moment de le choisir, vous devez tenir compte de cette caractéristique. Après tout, cela dépend aussi de la possibilité d'utiliser le terrain conformément à vos plans. Il est possible de modifier la zone territoriale, mais cela est associé à certaines difficultés.

• 1. En raison du zonage de l'urbanisme, des zones résidentielles, publiques et commerciales, des zones industrielles, des zones d'infrastructures d'ingénierie et de transport, des zones à usage agricole, des zones de loisirs, des zones spécialement protégées, des zones à usage spécial, des zones d'installations militaires et d'autres types des zones territoriales peuvent être déterminées.
• 2. Les zones résidentielles peuvent inclure :
• 1) zones de développement pour les bâtiments résidentiels individuels;
• 2) des zones de développement avec des immeubles résidentiels de faible hauteur ;
• 3) des zones de développement avec des immeubles résidentiels de hauteur moyenne ;
• 4) zones de développement pour les immeubles résidentiels à plusieurs étages;
• 5) zones résidentielles d'autres types.
• 3. Dans les zones résidentielles, il est permis de placer des objets autonomes, intégrés ou attenants à des fins sociales et ménagères, des établissements de santé, des objets d'enseignement préscolaire, général primaire et secondaire (complet), des édifices religieux, parkings, garages, objets liés à la résidence des citoyens et n'ayant pas d'impact négatif sur l'environnement. Les zones résidentielles peuvent également inclure des territoires destinés au jardinage et à l'agriculture de datcha.
• 4. La composition des zones publiques et commerciales peut comprendre :
• 1) zones à usage commercial, public et commercial ;
• 2) des zones pour l'implantation d'équipements sociaux et d'utilité publique ;
• 3) les aires de service des installations nécessaires à la mise en œuvre des activités industrielles et entrepreneuriales ;
• 4) zones publiques et commerciales d'autres types.
• 5. Les zones publiques et commerciales sont destinées au placement des établissements de santé, de la culture, du commerce, de la restauration publique, des services sociaux et communaux, de l'activité entrepreneuriale, des objets de l'enseignement secondaire professionnel et supérieur, des institutions administratives, de la recherche, des édifices religieux, des parkings , objets commerciaux, objet financier, autres objets liés à la garantie de la vie des citoyens.
• 6. La liste des objets de construction d'immobilisations autorisés pour le placement dans les zones publiques et commerciales peut inclure des bâtiments résidentiels, des hôtels, des garages souterrains ou à plusieurs étages.
• 7. La composition des zones industrielles, des zones d'ingénierie et des infrastructures de transport peut comprendre :
• 1) zones communales - zones pour l'emplacement des installations communales et de stockage, des logements et des services communaux, des installations de transport, des installations de commerce de gros ;
• 2) zones de production - zones pour l'emplacement des installations de production avec diverses normes d'impact environnemental ;
• 3) autres types d'infrastructures de production, d'ingénierie et de transport.
• 8. Les zones industrielles, les zones d'ingénierie et les infrastructures de transport sont destinées à l'implantation d'installations industrielles, de services publics et d'entrepôts, d'installations d'ingénierie et d'infrastructures de transport, y compris les structures et les communications de transport ferroviaire, routier, fluvial, maritime, aérien et par pipeline, les communications, ainsi que pour l'établissement de zones de protection sanitaire pour ces installations conformément aux exigences des règlements techniques.
• 9. Les zones à usage agricole peuvent comprendre :
• 1) zones de terres agricoles - terres arables, prairies de fauche, pâturages, terres en jachère, terres occupées par des plantations pérennes (vergers, vignobles et autres);
• 2) les zones occupées par des installations agricoles et destinées à l'agriculture, les chalets d'été, le jardinage, l'agriculture subsidiaire personnelle et l'aménagement d'installations agricoles.
• 10. Les zones territoriales établies à l'intérieur des limites des agglomérations peuvent comprendre des zones à usage agricole (y compris des zones de terres agricoles), ainsi que des zones occupées par des installations agricoles et destinées à l'agriculture, des chalets d'été, l'horticulture, l'aménagement d'installations agricoles. (tel que modifié par Loi fédérale du 18.12.2006 N 232-FZ)
• 11. Les zones à des fins récréatives peuvent comprendre des zones situées dans les limites des territoires occupés par des forêts urbaines, des places, des parcs, des jardins urbains, des étangs, des lacs, des réservoirs, des plages, ainsi que dans les limites d'autres territoires utilisés et destinés aux loisirs, au tourisme , activités physiques, culture et sports.
• 12. Les zones territoriales peuvent comprendre des zones d'aires spécialement protégées. Les zones des aires spécialement protégées peuvent inclure des parcelles de terrain de conservation spéciale de la nature, scientifique, historique et culturelle, esthétique, récréative, d'amélioration de la santé et d'autres valeurs particulièrement précieuses.
• 13. Les zones à usage spécial peuvent comprendre des zones occupées par des cimetières, des crématoires, des cimetières de bétail, des installations d'élimination des déchets de consommation et d'autres installations, dont le placement ne peut être assuré que par l'attribution de ces zones et est inacceptable dans d'autres zones territoriales.
• 14. Les zones territoriales peuvent comprendre des zones de déploiement d'installations militaires et d'autres zones à vocation particulière.
• 15. Outre celles prévues par le présent article, la collectivité territoriale peut établir d'autres types de zones territoriales, réparties en tenant compte des zones fonctionnelles et des particularités de l'utilisation des terrains et des projets d'immobilisations.

Les principales zones territoriales, qui sont indiquées dans les codes d'urbanisme et d'urbanisme de la Fédération de Russie, sont résidentielles, industrielles et régionales. Mais en fait, un certain nombre d'autres zones sont formées selon divers critères.

Zonage fonctionnel

Le zonage fonctionnel des zones urbaines et des terres d'habitat permet de prendre facilement en compte les exigences d'une utilisation des sols la plus rationnelle. Cela inclut à la fois des paramètres réglementaires tels que la destination du site, ses éventuelles dimensions limites, le facteur constructif, la proportion d'espaces ouverts et l'aménagement paysager. Dans le même temps, le territoire de la ville est divisé en zones selon la nature de son utilisation.

Le territoire des terres visées par le règlement est zoné comme suit :

• · Les parcelles occupées par le parc immobilier et les objets d'infrastructures techniques de l'ensemble immobilier et communal ;
• · Terrains prévus pour la construction de logements ;
• · Les terrains acquis par les personnes morales et les particuliers sur la base de la construction de logements sur eux (à l'exception de la construction de logements individuels) ;
• · Terrains acquis par des particuliers sur la base de la construction de logements individuels sur ceux-ci ;
• · Des parcelles destinées à l'agriculture subsidiaire personnelle, au jardinage, au maraîchage ou à l'élevage ;
• Terrains fournis entités juridiques pour le jardinage;
• · Parcelles mises à disposition des particuliers pour l'agriculture subsidiaire personnelle, le jardinage et l'horticulture ou l'élevage ;
• · Les terres à l'intérieur des agglomérations, désignées comme zones territoriales industrielles et zones d'infrastructures d'ingénierie et de transport ;
• · Terres à l'intérieur des colonies, référées aux zones territoriales d'utilisation agricole.

De plus, chaque forme de vie de la population - travail, vie, repos - met en avant ses propres exigences d'organisation de l'espace urbain. Le plan général de toute ville, qui détermine le développement de la ville et de ses principaux éléments structurels, présuppose l'existence d'un plan d'occupation des sols. Ce document graphique est accompagné d'une note explicative, qui représente le zonage fonctionnel consolidé du territoire. C'est une sorte de cadre qui détermine les perspectives de développement futur.

Cependant, le plan général est également influencé par l'évolution des conditions socio-économiques. Particulièrement fort donné de l'influence affecte les infrastructures de transport et d'ingénierie. Cependant, le zonage économique territorial dépend de la division cadastrale de la ville. Les zones économiques de la ville se distinguent par leur valeur urbanistique. Ils diffèrent d'abord par la commodité de la vie, et donc par le coût des objets.

Zonage territorial et économique

Pour mettre en œuvre le zonage économique territorial, une évaluation économique globale est réalisée, divisant l'espace urbain en zones d'évaluation économique territoriale, qui sont des zones de même type avec approximativement la même qualité, la même valeur socio-économique et économique, limitées par des obstacles ( naturel et artificiel). Cela prend en compte la présence de réservoirs, d'espaces verts, de grands axes routiers, de gazoducs à haute pression, d'emprise ferroviaire, de lignes à haute tension.

Les différentes zones d'évaluation ont leurs propres taux de base de l'impôt foncier et louer... Après tout, les zones diffèrent par la planification architecturale, les infrastructures de transport, les installations d'ingénierie, les services publics, facteurs naturels... Cependant, certains facteurs surviennent périodiquement qui peuvent affecter l'évaluation des terrains urbains dans certaines zones d'évaluation, ce qui peut conduire à l'introduction d'un système de facteurs de correction qui réduisent ou augmentent les taux de paiement de base.

L'espace urbain caractérise les terrains urbains en fonction des activités qui y sont exercées, c'est-à-dire. avec l'usage prévu selon la classification généralement acceptée. On y trouve des terrains administratifs, commerciaux, résidentiels, culturels et industriels. L'organisation de l'espace urbain dépend de la taille et de la forme de la ville. Dans la forme, il y a des villes compactes, allongées, multicœurs et disséquées. Les tailles sont déterminées par la taille de la population : villes petites, moyennes, grandes, grandes, plus grandes et millionnaires.

Tout cela permet de contrôler et d'utiliser rationnellement l'espace urbain, d'orienter la demande et de stimuler le développement. Dans le même temps, il existe un contrôle sur les paiements pour l'utilisation des éléments de terrain et d'infrastructure, la protection des droits sociaux lors du changement de forme de propriété.

Zonage de construction.

La zone résidentielle peut avoir des bâtiments de différents nombres d'étages. De tels bâtiments sont les plus efficaces. Le nombre d'étages acceptés pour la construction de masse de bâtiments dépend de la taille de la ville, du niveau de développement des entreprises du secteur de la construction, des caractéristiques naturelles, des solutions architecturales et de conception et des exigences économiques. Le nombre d'étages des bâtiments résidentiels est déterminé sur la base d'études de faisabilité, en tenant compte des exigences architecturales et compositionnelles, sociales, ménagères, hygiéniques, démographiques et des conditions locales.

En grand et Les plus grandes villes La zone résidentielle est constituée de bâtiments résidentiels avec un nombre d'étages plus élevé - 9, 12, 16 et plus, car dans ces villes, il existe une réserve de territoire limitée et une densité de population élevée. Dans d'autres villes, le nombre d'étages des bâtiments peut aller jusqu'à cinq étages, et des bâtiments de neuf étages et plus sont construits dans des cas exceptionnels. Dans les zones à forte sismicité et situées à une altitude de 1000 m ou plus au-dessus du niveau de la mer, le nombre d'étages des bâtiments est limité à quatre étages, voire deux dans certains cas.

Dans les grandes et grandes villes, les maisons à un ou deux étages à usage individuel sont implantées dans un quartier pavillonnaire verdoyant spécialement aménagé pour ce type de construction.

Jusqu'à récemment, dans les villes, il y avait une division du territoire en zones avec un nombre différent d'étages de bâtiments - zonage de construction: une zone de bâtiments à plusieurs étages de cinq étages ou plus; zone 2 ... bâtiments de 3 étages; zone 1 ... bâtiments de 2 étages avec parcelles personnelles.

Cependant, les calculs techniques et économiques prouvent l'avantage d'un aménagement mixte en termes de coûts de construction, d'équipements de génie et d'aménagement paysager. Actuellement, le développement mixte avec des bâtiments de différents étages est assez largement utilisé. Ainsi, il est possible de créer des ensembles plus expressifs et variés qu'avec des bâtiments à un étage. Les bâtiments mixtes donnent de l'individualité, enrichissent la silhouette et l'organisation spatiale des zones résidentielles et permettent d'utiliser avec profit le relief complexe, pour révéler des caractéristiques intéressantes du paysage. Le meilleur rapport entre les hauteurs des immeubles de grande hauteur et les immeubles de faible hauteur en développement mixte est de 1: 3 ou 1: 2. Ensuite, les immeubles de grande hauteur acquièrent le rôle d'accents dans la composition des groupes de bâtiments résidentiels et de micro-quartiers.

En plus des immeubles de grande hauteur de 16, 24 étages, des immeubles de 4, 9 et 12 étages sont en cours de conception à Moscou. Cependant, dans les zones d'immeubles de faible hauteur avec des bâtiments de 4, 5 étages, il devient nécessaire d'augmenter sa densité, d'améliorer l'efficacité de l'utilisation des sols.

Dans ces conditions, il est nécessaire d'augmenter le nombre d'étages des bâtiments soit en utilisant des méthodes de complétion des bâtiments existants, soit en construisant de nouvelles maisons à la place de celles démantelées. Cela n'est possible que si une telle reconstruction ne nuit pas au respect de toutes les exigences sanitaires, hygiéniques et de sécurité incendie pour les bâtiments voisins.

Dans le schéma de zonage de la construction du cadastre urbain d'État du territoire de Moscou, on distingue les zones de développement prédominant et mixte. Dans chacun d'eux, on distingue les bâtiments de faible densité (pas plus de 5 000 m2 / ha), de moyenne densité (plus de 5 000 m2 / ha) et de haute densité (plus de 10 000 m2 / ha). Dans le bâtiment à prédominance, il y a six gradations : - 1 ... 2 étages ou pas plus de 10 m de haut ; - 3 ... 4 étages ou pas plus de 15 m de hauteur; - 5 ... 7 étages ou pas plus de 35 m de hauteur; - 8 ... 10 étages ou pas plus de 50 m de hauteur; - 11 ... 17 étages ou pas plus de 50 m de hauteur; - plus de 17 étages ou plus de 50 m de hauteur.

Il existe des bâtiments mixtes de faible hauteur, de faible hauteur, de hauteur moyenne, de grande hauteur, à plusieurs étages et contrastés. La construction est considérée comme préférable si le nombre d'étages déclaré occupe plus du 1/3 du territoire.

Zonage paysager

Zonage du paysage - évaluation de vastes zones et de ses éléments individuels par la méthode d'analyse du paysage. Sur la base du zonage paysager, un zonage fonctionnel est réalisé.

Le zonage paysager des terrains urbains prévoit la division du territoire en tenant compte de la combinaison d'éléments naturels de la surface des parcelles - relief, sol, végétation, plans d'eau, etc. avec le développement urbain - les bâtiments, les routes, les autoroutes, les ouvrages d'art et l'évaluation de grandes surfaces ou d'éléments individuels du paysage par la méthode d'analyse paysagère (évaluation des plantations, du terrain, de l'exposition des pentes, de la présence de points de vue, identification des opportunités potentielles de enrichissement du paysage). Sur la base de l'analyse du paysage, des zones fonctionnelles sont déterminées.

Exemples de zonage paysager : technogénique ; exploitation minière; récupéré; exploitation minière; agricole; sylviculture; Gestion de l'eau; industriel; paysage de peuplement; récréatif; réservé.

1. En raison du zonage de l'urbanisme, des zones résidentielles, publiques et commerciales, des zones industrielles, des zones d'infrastructures d'ingénierie et de transport, des zones à usage agricole, des zones de loisirs, des zones spécialement protégées, des zones à usage spécial, des zones d'installations militaires et d'autres types des zones territoriales peuvent être déterminées.

2. Les zones résidentielles peuvent inclure :

1) zones de développement pour les bâtiments résidentiels individuels;

2) des zones de développement avec des immeubles résidentiels de faible hauteur ;

3) des zones de développement avec des immeubles résidentiels de hauteur moyenne ;

4) zones de développement pour les immeubles résidentiels à plusieurs étages;

5) zones résidentielles d'autres types.

3. Dans les zones résidentielles, il est permis de placer des objets autonomes, intégrés ou attenants à des fins sociales et ménagères, des établissements de santé, des objets d'enseignement préscolaire, général primaire et secondaire (complet), des édifices religieux, parkings, garages, objets liés à la résidence des citoyens et n'ayant pas d'impact négatif sur l'environnement. Les zones résidentielles peuvent également inclure des territoires destinés au jardinage et à l'agriculture de datcha.

4. La composition des zones publiques et commerciales peut comprendre :

1) zones à usage commercial, public et commercial ;

2) des zones pour l'implantation d'équipements sociaux et d'utilité publique ;

3) les aires de service des installations nécessaires à la mise en œuvre des activités industrielles et entrepreneuriales ;

4) zones publiques et commerciales d'autres types.

5. Les zones publiques et commerciales sont destinées au placement des établissements de santé, de la culture, du commerce, de la restauration publique, des services sociaux et communaux, de l'activité entrepreneuriale, des objets de l'enseignement secondaire professionnel et supérieur, des institutions administratives, de la recherche, des édifices religieux, des parkings , objets commerciaux, objet financier, autres objets liés à la garantie de la vie des citoyens.

6. La liste des objets de construction d'immobilisations autorisés pour le placement dans les zones publiques et commerciales peut inclure des bâtiments résidentiels, des hôtels, des garages souterrains ou à plusieurs étages.

7. La composition des zones industrielles, des zones d'ingénierie et des infrastructures de transport peut comprendre :

1) zones communales - zones pour l'emplacement des installations communales et de stockage, des logements et des services communaux, des installations de transport, des installations de commerce de gros ;

2) zones de production - zones pour l'emplacement des installations de production avec diverses normes d'impact environnemental ;

3) autres types d'infrastructures de production, d'ingénierie et de transport.

8. Les zones industrielles, les zones d'ingénierie et les infrastructures de transport sont destinées à l'implantation d'installations industrielles, de services publics et d'entrepôts, d'installations d'ingénierie et d'infrastructures de transport, y compris les structures et les communications de transport ferroviaire, routier, fluvial, maritime, aérien et par pipeline, les communications, ainsi que pour l'établissement de zones de protection sanitaire pour ces installations conformément aux exigences des règlements techniques.

9. Les zones à usage agricole peuvent comprendre :

1) zones de terres agricoles - terres arables, prairies de fauche, pâturages, terres en jachère, terres occupées par des plantations pérennes (vergers, vignobles et autres);

2) les zones occupées par des installations agricoles et destinées à l'agriculture, les chalets d'été, le jardinage, l'agriculture subsidiaire personnelle et l'aménagement d'installations agricoles.

10. Les zones territoriales établies à l'intérieur des limites des agglomérations peuvent comprendre des zones à usage agricole (y compris des zones de terres agricoles), ainsi que des zones occupées par des installations agricoles et destinées à l'agriculture, des chalets d'été, l'horticulture, l'aménagement d'installations agricoles.

(tel que modifié par la loi fédérale du 18.12.2006 N 232-FZ)

(voir texte dans l'édition précédente)

11. Les zones à des fins récréatives peuvent comprendre des zones situées dans les limites des territoires occupés par des forêts urbaines, des places, des parcs, des jardins urbains, des étangs, des lacs, des réservoirs, des plages, ainsi que dans les limites d'autres territoires utilisés et destinés aux loisirs, au tourisme , activités physiques, culture et sports.

12. Les zones territoriales peuvent comprendre des zones d'aires spécialement protégées. Les zones des aires spécialement protégées peuvent inclure des parcelles de terrain de conservation spéciale de la nature, scientifique, historique et culturelle, esthétique, récréative, d'amélioration de la santé et d'autres valeurs particulièrement précieuses.

13. Les zones à usage spécial peuvent comprendre des zones occupées par des cimetières, des crématoires, des cimetières de bétail, des installations d'élimination des déchets de consommation et d'autres installations, dont le placement ne peut être assuré que par l'attribution de ces zones et est inacceptable dans d'autres zones territoriales.

14. Les zones territoriales peuvent comprendre des zones de déploiement d'installations militaires et d'autres zones à vocation particulière.

15. Outre celles prévues par le présent article, la collectivité territoriale peut établir d'autres types de zones territoriales, réparties en tenant compte des zones fonctionnelles et des particularités de l'utilisation des terrains et des projets d'immobilisations.

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