"Ancre" sur le cou. Avantages et inconvénients des gros locataires

Il est très important de comprendre les enjeux du bail tant pour le locataire lui-même que pour la personne qui propose l'option de location. Nous parlerons des concepts de base, des droits et des caractéristiques qui opèrent dans ces relations juridiques plus loin dans l'article.

Qui est le locataire ?

Selon l'article 606 du Code civil, un contrat de bail est établi entre les deux parties, selon lequel la propriété est transférée d'une personne à une autre pour une utilisation temporaire moyennant une certaine redevance. La personne qui prend possession du bien s'appelle le locataire et la personne qui loue le bien s'appelle le bailleur. Il peut s'agir de citoyens ayant 18 ans révolus ou de personnes morales.

Le contrat de location doit indiquer le montant louer ainsi que la période de location.

Obligations du locataire

Lors de la conclusion d'un bail, le locataire doit être conscient de ses responsabilités :

• Payez le montant de la location convenu à temps, car sinon vous devrez payer des frais de retard, qui sont également indiqués dans le contrat de location. De plus, s'il y a un retard de 2 paiements de location ou plus, le propriétaire a le droit de résilier le contrat. Bien sûr, toutes les dettes devront être payées, sinon le propriétaire pourrait saisir les tribunaux.
• Responsable de la sécurité de l'objet loué. Si, à la suite de l'utilisation de l'objet, des dommages ont été causés par la faute du locataire, celui-ci est tenu d'indemniser le propriétaire pour tous les dommages. S'il s'agit de la destruction complète de l'objet loué, il faudra payer la totalité de la valeur marchande.
• Remettez l'objet au propriétaire après l'expiration du bail, sinon vous devrez payer une amende. Dans ce cas, le propriétaire a le droit de poursuivre.

Droits des locataires

En plus de ses responsabilités, le locataire doit être conscient de ses droits :

• Louer un objet apte à l'exploitation dont les caractéristiques réelles correspondront aux caractéristiques spécifiées dans la documentation. Si ce droit n'est pas respecté, le locataire peut exiger du propriétaire qu'il réduise le montant du loyer ou résilie le contrat. Si le locataire subit des pertes par la faute du propriétaire, il doit recevoir une indemnisation.
• Recevoir une indemnisation intégrale si le propriétaire résilie le bail à sa propre demande, et sans le consentement du locataire ou en l'absence de manquements de sa part.

Risques du locataire

Le locataire est partie au contrat monétaire et il doit prendre en compte les risques suivants :

• Passez un accord avec une personne sans autorité légale pour louer la propriété. C'est l'un des types de fraude les plus courants.
• Louez un bien inutilisable ou endommagé.
• Terminer la durée du bail plus tôt que prévu à la demande du bailleur.
• Perdre des fonds investis dans la réparation ou l'amélioration du bien loué, car à la fin de la durée du bail, le bailleur peut refuser de prolonger le bail.

Pour minimiser les risques, il vaut la peine de faire appel à des avocats lors de la conclusion d'un contrat de location.

Une sous-location est une personne qui conclut un contrat de sous-location avec un locataire. Ainsi, il semble relouer le terrain déjà loué. La conclusion de cet accord n'est autorisée que s'il existe une clause appropriée avec l'autorisation de conclure un contrat de sous-location du propriétaire du terrain ou d'un autre bien.

Aujourd'hui, les types d'entreprises sont très répandus dans lesquels des appartements ou d'autres locaux résidentiels sont sous-loués. Avec une répartition compétente des ressources, il est possible de gagner beaucoup d'argent là-dessus.

Quelles sont les spécificités des sous-locataires en termes de droits, opportunités et responsabilités ?

1. Le sous-locataire a le droit d'être propriétaire du bien reçu en sous-location sur la base d'un accord conclu avec le locataire. De plus, en même temps, il doit être guidé par une législation moderne et ne pas dépasser ses propres capacités.
2. Les termes du contrat de sous-location ne peuvent en aucun cas contredire les termes du bail.
3. Le sous-locataire n'a pas le droit de modifier la destination du bien reçu dans le cadre de la sous-location. Cette finalité est généralement établie par le propriétaire principal.
4. Le sous-locataire ne peut prendre possession du bien qu'après qu'il soit possible d'informer le bailleur de la conclusion du contrat de sous-location. La loi ne prévoit qu'un mois pour le consentement ou le refus à compter du jour où l'avis est envoyé au propriétaire. Passé ce délai, l'objet peut être sous-loué.
5. Pour une conformité plus précise et légale, il est recommandé de légaliser le contrat de sous-location.

Il est également important de noter que le montant du paiement de la sous-location ne peut être supérieur au montant du paiement du loyer. Cela signifie que le locataire a le droit de céder à la sous-location tout montant qui n'excède pas le coût du paiement du bail.

Locataires fonciers

Citoyens, leurs communautés, étrangers, sociétés par actions, diverses organisations, apatrides, etc. Une personne reconnue locataire d'un terrain, selon la législation moderne, dispose de l'ensemble de droits suivant :

• Utilisation pour les besoins économiques des minéraux et autres terres sans le droit de les vendre.
• Autogestion sur le terrain attribué en location.
• La possibilité d'ériger divers bâtiments pour des besoins ménagers et autres, si ce droit est prévu dans une convention avec le bailleur.
• L'utilisation d'un terrain loué pour tout besoin économique sans possibilité de vente.
• Possibilité de sous-louer le terrain loué, si cette opportunité est prévue par le contrat.

Les droits du locataire incluent la possibilité de prolonger la durée du bail, de résilier le contrat par anticipation ou de transférer les droits au bail en garantie.

La principale obligation du locataire est la nécessité d'agir uniquement conformément à l'accord conclu et à la législation moderne. Si cette règle n'est pas respectée, le propriétaire peut très bien résilier le contrat.

Locataires d'ancrage

Un locataire pilier peut être une personne physique ou une personne morale. En règle générale, c'est cette personne qui possède une superficie importante du complexe commercial (au moins 5 à 15 % de l'ensemble de l'espace). Ainsi, c'est le locataire pilier qui est chargé d'attirer le plus grand nombre d'acheteurs. Aujourd'hui, le terme « locataire d'ancrage » est activement utilisé dans l'immobilier commercial.

Afin de mieux comprendre ce concept et ses caractéristiques, il convient de se référer à la classification présentée ci-dessous, selon laquelle il est d'usage de distribuer l'immobilier commercial :

1. Centres commerciaux de micro-quartier... Il s'agit de petits centres commerciaux d'une superficie ne dépassant pas 3000 m². m. Il se peut qu'il n'y ait pas du tout de locataire principal dans un tel endroit.
2. Centres commerciaux de quartier... Dans cette catégorie, il existe déjà des surfaces commerciales plus grandes jusqu'à 10 000 m². m. Le plus souvent, une chaîne de pharmacies ou un supermarché d'alimentation agit en tant que locataire principal.
3. Centres commerciaux de quartier... Des surfaces encore plus grandes sont utilisées ici - jusqu'à 20 000 mètres carrés. m. En moyenne, l'audience de ces centres commerciaux est d'environ 150 000 personnes. Habituellement, les supermarchés et divers grands magasins industriels (très souvent de grands rayons avec des produits pour enfants) peuvent être des locataires clés ici.
4. Centre commercial de type Supercircle... De très grands magasins avec une surface commerciale allant jusqu'à 30 000 m². m. Habituellement, les locataires clés sont similaires aux locataires clés des centres commerciaux de quartier.
5. Centres commerciaux de la région... Immense espace de vente au détail, totalisant jusqu'à 45 000 m². m. Il peut y avoir 1 à 2 locataires clés, présentés sous la forme de grands magasins avec un riche assortiment de produits divers. La superficie occupée par ces locataires ne peut être inférieure à 4 500 m². m.
6. Centres commerciaux spéciaux. Caractéristique distinctive de ces centres commerciaux réside dans le fait que tous les biens qu'ils contiennent sont généralement présentés dans une catégorie spéciale. Cette catégorie est définie par le locataire principal avec son assortiment de marchandises. A noter que la superficie de ce type de centre commercial peut aller de 3 000 m². m jusqu'à 100 000 m² m.

Les locataires d'ancrage sont appelés le « visage » du centre commercial, c'est pourquoi leur choix est soigneusement et soigneusement. À l'heure actuelle, le schéma de construction d'un centre commercial avec des locataires piliers est le plus populaire dans le monde.

Rotation des locataires

Les principaux sens du mot rotation sont changement, alternance. La rotation des locataires est un processus inévitable dans les structures commerciales, poussé par le mouvement en avant, le développement constant, l'accent mis sur le changement. Selon les statistiques modernes, environ 10% des locataires sont aujourd'hui soumis à la rotation.

Pour un développeur, un taux de rotation élevé est mauvais car il affecte la stabilité des revenus. Pour le locataire, c'est aussi, bien sûr, mauvais, car cela affecte le marché des ventes et les possibilités d'activités futures.

La diminution du niveau de rotation doit être traitée en premier lieu par le développeur. Pour ce faire, il devra sélectionner correctement les locataires. Ainsi, par exemple, si 5 espaces commerciaux sont attribués à différents locataires avec le même type de produit, au moins l'un d'entre eux sera mis en rotation.

Il est également extrêmement important de réguler le coût du bail, car s'il s'avère non rentable, tôt ou tard le locataire résiliera le contrat. En conséquence, il s'avère qu'il est important pour les deux parties d'analyser et de sélectionner correctement à la fois le niveau d'activité et la mesure dans laquelle telle ou telle salle lui convient.

Vidéo : Règles de location et de sous-location

La loi prévoit des règles particulières pour les locataires et les sous-locataires. Le respect de ces règles a un effet bénéfique sur la coopération et vous permet d'élargir l'espace pour faire des affaires et répondre aux besoins économiques personnels. En savoir plus sur cadre législatif de cette question dans la vidéo suivante :

Ainsi, le locataire peut être à la fois une personne physique et une personne morale qui conclut un accord avec le bailleur pour l'utilisation de son bien pour un loyer fixe. Afin d'éviter toute controverse, le locataire doit se conformer à toutes les conditions prescrites dans le contrat avec le propriétaire du bien.

La location de locaux étant aujourd'hui une activité plus rentable que la fabrication, de plus en plus d'entrepreneurs préfèrent gagner de l'argent de cette manière. La partie la plus difficile d'une telle entreprise est de trouver un locataire d'ancrage approprié. Voyons ce que signifie cette phrase et quelles sont les caractéristiques de celle-ci

Qui sont les locataires

Avant de définir un locataire d'ancrage, il convient de se rappeler qui est appelé locataire. ce individuel ou juridique, qui conclut un accord écrit avec le propriétaire du bâtiment (ou d'un autre bien) pour le droit de l'utiliser. En contrepartie, le locataire s'engage à verser une compensation financière au propriétaire. Son montant et la fréquence des paiements sont stipulés dans le contrat.

En plus des résidences et locaux non résidentiels, vous pouvez louer du matériel, terre, Véhicules et même des entreprises entières. Soit dit en passant, la location de diverses choses s'appelle la location.

Types de locataires

Si nous prenons en compte les locataires des espaces commerciaux, il en existe généralement trois types:

• Un locataire ordinaire. Dans la plupart des cas, il tire sur une petite zone , et par conséquent, apporte un bénéfice très modeste.
• Sous-locataire. Parfois, l'espace loué est trop important pour une seule entreprise. Par conséquent, l'espace "supplémentaire" est réaffecté à des organisations plus petites. Il arrive souvent que les locataires reçoivent plus de profit sur la sous-location que leur point de vente situé sur le territoire restant.
• Locataire d'ancrage. Le "client" le plus convoité des propriétaires de centres commerciaux. Pourquoi? Considérons.

Locataire d'ancrage: qu'est-ce que c'est

Pour mieux comprendre l'essence d'un tel bail, il convient de rappeler l'histoire de l'émergence des centres commerciaux.

Le coût des terrains en périphérie des villes et au-delà ayant toujours été plus bas, il a toujours été plus rentable d'y construire des commerces. Il n'y avait qu'un seul problème : comment attirer les acheteurs ? Après tout, pour y arriver, vous devez consacrer plus de temps et d'efforts que de simplement vous rendre dans un magasin près de votre domicile ou de votre travail.

Pour résoudre ce problème, se préparant à ouvrir un autre centre commercial, le territoire a commencé à être loué à des magasins proposant des produits uniques ou très bon marché. Ils sont devenus l'aimant qui a attiré les clients vers le centre commercial. Ces locataires, qui servaient en fait de publicité pour l'ensemble du complexe, étaient appelés locataires clés. La rentabilité de tel ou tel centre commercial dépend de leur disponibilité.

Caractéristiques de ce type de bail

Quelles sont les particularités qui peuvent être reconnues comme locataires clés dans

• En moyenne, ils occupent 5 à 15 pour cent de la surface totale au sol. La superficie maximale du territoire qu'ils louent n'excède pas 50 %.
• Ce sont ces magasins (ou établissements qui fournissent d'autres services) qui, en règle générale, attirent la majorité des clients dans le centre commercial, de sorte que leur publicité peut être trouvée partout dans le centre commercial.
• Souvent, la place d'un locataire principal dans un complexe commercial est située au deuxième, troisième étage (ou dans d'autres endroits moins attrayants). Ceci est fait pour qu'en les contactant, un acheteur potentiel puisse se familiariser avec les produits de magasins moins connus. Pour ce type de publicité, le propriétaire accorde généralement une remise convenue au locataire ou lui accorde d'autres avantages.
• En règle générale, un tel point de vente propose une large gamme de produits à des prix attractifs pour les clients. Par conséquent, le plus souvent, les locataires clés des centres commerciaux sont divers supermarchés. Plus répandu leur spécialisation est la nourriture, les produits chimiques ou les appareils ménagers. Parfois, il peut y en avoir plusieurs à la fois : par exemple, au premier étage - une épicerie, et au troisième - appareils ménagers... Le deuxième étage et les espaces vacants sur les deux autres sont répartis entre de petits commerces et bureaux étroits.

Avantages du bail d'ancrage pour les propriétaires de centres commerciaux

Récemment, les propriétaires d'immeubles ont de plus en plus préféré avoir le plus d'ancres possible parmi leurs clients. Pourquoi en est-il ainsi ?

• Ils attirent principalement les acheteurs à eux seuls, offrant une plus grande visibilité aux autres magasins du centre commercial.
• Le propriétaire de l'immeuble dépense moins pour la publicité de ses locaux, car le locataire principal mène indépendamment sa propre campagne de marketing. Soit dit en passant, il paie parfois lui-même la décoration de la façade du bâtiment ou au moins d'une partie de celui-ci.
• Un tel locataire rapporte plus de bénéfices que les petits commerces de détail. Soit dit en passant, il y a des moments où le propriétaire ne reçoit même pas de paiement pour la superficie des locaux utilisés et utilitaires, et un pourcentage du chiffre d'affaires total de l'entreprise.
• Disposer d'un « ancrage » particulièrement performant permet au maître d'ouvrage d'augmenter les loyers des petits commerces, dont le flux de clients augmente à ses dépens.

Quels sont les avantages d'un locataire principal

Devenant un « point d'ancrage », le locataire est aussi rarement perdant et bénéficie de certains avantages.

Malheureusement, la stratégie marketing basée sur le bail d'ancrage n'est pas toujours couronnée de succès. Il y a des cas où des points de vente bien annoncés ont fait faillite et le propriétaire du centre commercial a dû re-chercher un nouveau "point d'ancrage". Par conséquent, outre de nombreux avantages (par rapport aux autres locataires des locaux), l'ancre est également exposée à un risque important. Alors que le propriétaire en bénéficiera toujours financièrement.

Types d'"ancres"

Il est à noter qu'un locataire pilier n'est pas toujours un magasin. Il est clair que l'objectif principal de tout commerce le but est de réaliser un profit, mais souvent ces clients ne se spécialisent pas dans la vente directe, mais dans la fourniture de certains services. Sachant cela, on peut distinguer les principaux types d'"ancres".

• Supermarchés. Dans la plupart des cas, ils sont les locataires clés des centres commerciaux. Quiconque a visité au moins un petit centre commercial peut lister ces points. Bien qu'il s'agisse le plus souvent de supermarchés, ils peuvent parfois avoir une spécialisation différente. Par exemple, vendre des vêtements, Matériaux de construction ou technique.
• Les gymnases, les centres de fitness et les établissements similaires sont souvent des locataires clés.
• Établissements d'enseignement. Bien sûr, ils ne sont pas aussi répandus et rentables que les deux premiers types, mais dans certains cas, ce sont les « ancres ». Il s'agit généralement de cours privés pour l'étude des langues étrangères, d'écoles de coiffeurs, de cosmétologues, de maîtres de manucure et de pédicure, etc.
• Complexes de divertissement. Un des plus répandu types d'« ancres » après les supermarchés. Ceux-ci peuvent être des patinoires, des cinémas, des piscines, des bowlings, des saunas, etc. En règle générale, ils sont très pratiques pour les propriétaires, car ils peuvent être entourés de nombreux restaurants ou magasins vendant des équipements pertinents (par exemple, des accessoires de bain près des piscines , patins près des patinoires , serviettes et savons avec shampoings près des saunas).

Exemples d'"ancres"

Pour mieux comprendre l'essence du concept à l'étude, considérons quelques

Par exemple, prenez le célèbre centre commercial Shchelkovo. Malgré le fait qu'il n'ait que deux étages, plus de deux cents points de vente peuvent s'y installer librement. Les principaux points d'ancrage sont Baskin Robins (attractions pour enfants et cafétéria), l'hypermarché Real et le cinéma Tsentrfilm. Tous ces lieux sont répartis sur le territoire du centre commercial de manière à attirer les visiteurs vers des points moins fréquentés.

Un autre exemple est le centre commercial et de divertissement Gagarinsky. Il est intéressant de noter qu'en plus des "ancres" classiques que sont les hypermarchés "Auchan" et "Sportmaster", ainsi que les magasins de vêtements, bijoux et cosmétiques de marque, son avantage est sa proximité avec le métro.

Pris en considération courte liste les locataires piliers seront incomplets sinon les légendaires GUM et TSUM, qui ont été en eux-mêmes des « ancres » pour de nombreux acheteurs depuis le début du 20e siècle.

Pour cette raison, TSUM existe non seulement à Moscou, mais aussi à Kiev et à Minsk.

Pourquoi y a-t-il des problèmes avec les ancres aujourd'hui?

Dans le monde moderne centres commerciaux ne sont plus rares. S'il y a dix ans, dans les petites villes, il y en avait un ou deux, il en existe aujourd'hui environ cinq dans une colonie comptant environ 60 000 à 80 000 habitants.

Si on parle de grandes villes ou de mégalopoles, alors il y a des dizaines de centres commerciaux. Tous sont généralement assez similaires les uns aux autres, ainsi que leurs "ancres". Ce sont généralement des supermarchés ou des salles de fitness, des restaurants. Parfois, des magasins de vêtements de marque bon marché (comme, par exemple, dans le GUM de Moscou).

À cet égard, il existe une forte concurrence entre les centres commerciaux, en particulier ceux situés dans la même zone, les propriétaires d'immeubles sont donc obligés de rechercher des locataires d'ancrage inhabituels afin que leur complexe commercial se démarque des autres. Cependant, dans les petites villes, il est plus difficile d'en trouver.

Après tout, par exemple, la même patinoire, cinéma ou piscine est une entreprise assez coûteuse, et dans les petites agglomérations, cela ne sera tout simplement pas rentable. En conséquence, les propriétaires sont obligés de trouver d'autres moyens d'attirer les acheteurs. Par conséquent, aujourd'hui, le système d'ancrage devient progressivement obsolète. Malheureusement, aucune alternative valable n'a encore été inventée.

Les changements qualitatifs survenus sur le marché de l'immobilier commercial et vendre au détail en 2008-2009, nécessitent une réponse adéquate et rapide. Aujourd'hui, de nombreux centres commerciaux sont confrontés à des problèmes de remplissage, à une pénurie de locataires, à une baisse du trafic et, de manière générale, à une baisse de l'attractivité du centre. Afin de faire face avec succès à ces problèmes, le gestionnaire du centre commercial doit évaluer la situation et déterminer la stratégie de travail avec les locataires. Dans cet article, nous allons examiner une méthodologie étape par étape pour évaluer les locataires et l'illustrer avec des exemples de centres commerciaux existants.

Le mix concept et locataire est un facteur clé de la réussite d'un centre commercial. Aujourd'hui, la concurrence entre magasins et centres commerciaux s'est intensifiée, les rapports de force entre les acteurs du marché ont changé et certains segments de la distribution ont le plus fortement ressenti l'impact de la crise. Par exemple, des baisses importantes des ventes ont été observées dans les voitures importées, la mode, les produits de luxe, les meubles et les articles d'intérieur. En conséquence, des zones peu fréquentées ont commencé à apparaître dans les centres commerciaux. Les perspectives d'un certain nombre de locataires ne sont pas claires : pendant qu'ils travaillent et paient un loyer (bien qu'ils se plaignent constamment « de la vie » et insistent pour baisser le taux), la probabilité que ces locataires quittent et libèrent l'espace augmente. Il existe des centres commerciaux qui ont réduit le taux de location de 50 % ou même plus, mais certains magasins ne peuvent toujours pas fonctionner efficacement. Les locataires piliers individuels ont cessé d'agir comme « aimant » (c'est-à-dire le locataire pour qui les gens vont au centre commercial), mais en même temps, ils continuent de payer le faible taux de location dû à « l'aimant ». Les grands espaces commerciaux deviennent trop « bon marché » pour le propriétaire et le concept s'affaiblit. Même si le locataire phare fonctionne mal, de nombreux gestionnaires ont peur de son départ, car ils n'ont pas d'alternative : ils ne savent pas comment remplir l'espace et créer un nouvel « aimant » plus fort au centre.

Comment le gestionnaire doit-il agir dans ces cas? Tout d'abord, il faut évaluer l'importance des locataires pour le centre commercial et comprendre quels opérateurs il est important de garder, et avec lesquels le centre commercial peut se séparer sans peine. Et, bien sûr, mettre en évidence le cercle de locataires potentiels que le centre devrait attirer à l'avenir afin d'améliorer ses performances.

Tout locataire doit être évalué en fonction de sa contribution à l'ensemble des travaux. L'évaluation est faite selon les indicateurs suivants :

1. Augmentation du temps de séjour. Le temps total passé dans un centre commercial dépend de la capacité à répondre à plusieurs besoins des visiteurs à la fois : dans le centre, vous pouvez vous détendre, vous amuser avec des amis, faire les achats nécessaires et en même temps utiliser les services. Les opérateurs individuels eux-mêmes peuvent prolonger le séjour, tels que les grands magasins, le cinéma et autres divertissements, les restaurants, les services de beauté et de bien-être.
2. Extension de la zone de couverture. Cette capacité est possédée par les grands magasins avec un assortiment large et profond. Les magasins spécialisés sont également capables d'augmenter le rayon d'attraction, dans certains cas des magasins avec des produits de marque qui ne peuvent être achetés ailleurs. Les clients viennent dans ces magasins spécialement d'autres parties de la ville. En général, un acheteur peut voyager loin pour un produit unique, dans une autre région, ville ou même dans un autre pays. Dans ce cas, il est comme un collectionneur. Les centres commerciaux qui réussissent aux États-Unis mettent l'accent sur les locataires uniques, les ciblent et les soutiennent sous la forme de loyers bas et d'autres conditions. La présence de produits uniques dans l'assortiment du magasin peut augmenter le nombre de visiteurs même avec une publicité minimale, l'information se diffuse. Par exemple, pour de la viande réfrigérée de qualité à bas prix, les clients peuvent se rendre dans un supermarché éloigné ou sur leur marché préféré.
3. Travailler avec des groupes spécifiques d'acheteurs. Il est évalué quels locataires sont les plus favorables pour attirer le public cible sélectionné - lesquels d'entre eux ont la meilleure offre d'assortiment, les meilleurs prix, le niveau de service, et quelles marques (de biens et de chaînes de vente au détail) ont le plus de poids aux yeux des acheteurs de un certain segment.
4. Création de commodité pour les visiteurs du centre. Tout d'abord, les opérateurs de services créent un confort pour les visiteurs. Dans les centres commerciaux spécialisés, les visiteurs s'attendent à trouver une gamme complète de services associés à cette spécialisation, et dans les services universels - un ensemble de services fréquemment consommés.
5. Possibilité de visites périodiques et répétées. De ce point de vue, l'avantage est donné aux locataires dont les biens et services sont consommés fréquemment et régulièrement et sont moins dépendants des fluctuations du niveau de la demande des consommateurs. La plus prévisible est la fréquentation des épiceries : en moyenne, une famille (ménage) achète de la nourriture tous les trois jours. Les autres locataires sont appréciés en fonction de la disponibilité dans la gamme de biens de demande fréquente et périodique, les « consommables ». Ainsi, les quincailleries, les parfumeries et les magasins de cosmétiques, les magasins d'articles pour enfants, de livres et de produits multimédias sont régulièrement visités. L'aire de restauration, les cafés et les restaurants seront visités plus souvent s'ils proposent une offre spéciale pour le petit-déjeuner et les déjeuners d'affaires. Et il est beaucoup plus difficile de prévoir la fréquence des visites, par exemple dans un magasin de vêtements, car le trafic dépend des revenus des clients.
6. La possibilité d'utiliser les locaux à différents moments de la journée. Les restaurants et les divertissements sont principalement visités le soir et la nuit. Les boutiques pour professionnels permettent de charger le centre pendant les heures d'ouverture lorsque l'activité des consommateurs finaux est plus faible.
7. Répartition temporelle de la demande (par jours de la semaine, heure de la journée, par saisons). Par exemple, un centre spécialisé dans l'ameublement et la décoration d'intérieur a un trafic très faible la semaine et des pics le week-end. Et dans un centre spécialisé, où construction et Matériaux de décoration, il y a des pics d'acheteurs professionnels et d'utilisateurs finaux, grâce auxquels une fréquentation plus uniforme est obtenue tout au long de la semaine.
S'il n'y a pas assez d'espace de stationnement, alors un locataire qui attire un petit nombre de visiteurs, et ces visiteurs passent beaucoup de temps avec le locataire, sera indésirable. Par exemple, un coiffeur, un salon de beauté, un club de fitness. Le roulement du stationnement diminue et certains des visiteurs qui peuvent rendre visite à plusieurs locataires pendant cette période et passer dans le centre plus d'argent, refusent de visiter car ils n'ont pas vu de place de parking vide.

Prenons un exemple d'évaluation des locataires par ces indicateurs. Le gestionnaire du centre commercial sélectionne le restaurant le plus adapté pour le centre commercial et de bureaux en centre-ville, dans la zone des bureaux. Il y a deux concurrents : le premier est une chaîne de brasserie populaire ciblant les consommateurs à revenu moyen supérieur, et le second est une marque moins connue qui propose une cuisine européenne de qualité et abordable. Inconvénients du premier opérateur : il attirera sa cible, numériquement réduite, et sera intéressant en meilleur cas la moitié des employés de bureau (hommes). Les visites dans ce restaurant devraient être moins fréquentes, l'essentiel de la charge de travail se produisant le soir, avec un pic le vendredi. Les pics de week-end sont discutables et dépendront de la capacité du restaurant à attirer des clients de la zone de vente au détail éloignée. L'atout du restaurant à bière : une certaine singularité (pour le bien de ce restaurant, certains visiteurs peuvent venir exprès au centre). Le deuxième restaurant s'adresse à un public plus large et équilibré entre les sexes et est en mesure d'offrir des visites régulières tout au long de la semaine de travail. S'il y a des déjeuners et des déjeuners d'affaires de qualité, le centre recevra un flux régulier d'employés de bureau qui passeront par les boutiques pour se rendre au restaurant. Le week-end, le restaurant peut proposer un service d'entreprise ainsi que la restauration pour les mariages, les anniversaires et les célébrations, et le menu est mieux adapté pour attirer un public plus large qu'une brasserie. Dans ce cas, la possibilité de visites régulières est plus importante, et le meilleur opérateur la restauration de ce centre est le deuxième restaurant.

Si un exploitant de centre commercial rencontre des difficultés, le gestionnaire doit identifier la racine du problème et essayer de résoudre le problème avec le locataire. Il y a plusieurs raisons principales mauvais travail locataires du centre commercial :

• Incohérence avec le concept de complexe. C'est la raison la plus courante. Il arrive que le locataire n'ait pas évalué la situation, et le propriétaire a été flatté par les revenus possibles et n'a pas pu supporter le respect du concept. Le fait que le locataire soit prêt à payer aujourd'hui ne veut rien dire - si le commerce tourne mal, d'où viendront les fonds ? Il y a un flux, mais il est inapproprié et passe complètement « par le nez » : pas les clients que le magasin attend pour entrer dans le centre. Il est nécessaire de vérifier si la gamme de locataires sera abordable pour les représentants du public cible. Par exemple, une boutique de vaisselle en porcelaine chère peut gagner très peu dans un centre commercial de quartier conçu pour segment intermédiaire, à un public de consommateurs démocrates, hétérogènes en termes d'âge. Dans le pire des cas, différentes zones du centre commercial sont conçues pour des groupes de commerçants complètement différents en termes de revenus. Par exemple deux étages inférieurs est occupé par une foire aux matériaux, et des meubles et des objets d'intérieur coûteux sont situés au sommet.
• Influence négative des autres locataires. Par exemple, en Ukraine, il existe des centres commerciaux où il est permis de fumer dans l'aire de restauration et les boissons alcoolisées sont vendues à bas prix, et dans l'un des centres d'Odessa en face de l'aire de restauration, il y avait un magasin universel pour enfants avec des produits pour les plus petits. . Évidemment, dans ce cas, être à côté de l'aire de restauration est plus un moins qu'un plus, car les jeunes mères avec de jeunes enfants doivent patauger dans le magasin à travers des bouffées de fumée de tabac et sous le caquet d'une jeunesse joyeuse.
• Mauvais emplacement. Chaque entreprise de commerce, de service et de divertissement a sa propre conditions optimales Par emplacement. Ils sont liés au type de demande pour le produit. Par exemple, les points de vente avec des produits d'impulsion ne peuvent survivre qu'aux lieux de passage.

Dans l'exploitation de centres commerciaux, il est très important de mener des enquêtes de trafic régulières. Au cours de la recherche, le gestionnaire devrait recevoir des réponses aux questions suivantes :

Outre la recherche de flux à l'intérieur du centre commercial, des informations sur l'utilisation du stationnement, ainsi que sur le trafic piéton et automobile de passage, seront utiles. Tout d'abord, la relation entre l'intensité du flux piétonnier devant le centre et le nombre de visiteurs au centre est étudiée : quelle part du flux le centre parvient à utiliser, et s'il existe des réserves pour attirer plus de visiteurs. L'intensité du flux de trafic de transit joue un rôle énorme pour les centres commerciaux, mais, en règle générale, la dépendance directe de la fréquentation du centre par rapport au flux de trafic ne peut être identifiée que dans les cas où le centre est situé sur le chemin de la flux « travail-maison ».

Pour compter les visiteurs, une étude de terrain peut être réalisée, mais généralement les centres commerciaux modernes sont équipés d'un système automatisé de comptage des visiteurs, qui vous permet de recevoir régulièrement des données, d'analyser le trafic sur une longue période de temps, de créer des graphiques et de générer divers rapports. . Elle est optimale lorsque la société de gestion et les locataires échangent régulièrement des informations. Le centre commercial communique à ses clients des informations sur la fréquentation totale, la fréquentation des zones, des étages et des flux vers les « aimants ». En comparant les données sur le nombre de personnes entrant et sortant par les points de contrôle, il est possible de simuler le mouvement des visiteurs. Cela vous aidera à comprendre comment travailler avec le flux de clients.

L'examen des flux dans un centre commercial peut révéler des problèmes. Citons les plus courantes :

1. Les visiteurs sont inégalement répartis entre les zones, des zones peu fréquentées se forment dans le centre commercial. Le problème est généralement associé à une planification inefficace, par exemple dans les centres commerciaux à plusieurs étages - avec un nombre insuffisant et une position incorrecte des communications verticales, avec des zones sans issue sur le plan. A noter qu'en période de crise, lorsque le turn-over des locataires augmente et qu'il y a un risque d'ancrage, les gestionnaires de centres commerciaux ont besoin d'évaluer la flexibilité de l'aménagement, la capacité à transformer une grande halle libre-service en un « magnet » avec plusieurs locataires dans un même espace commercial.

Le fonctionnement de tout centre commercial repose sur un effet de synergie : deux plus deux égalent cinq voire les dix. L'avantage d'ouvrir un magasin dans un centre commercial, plutôt qu'un magasin séparé, est la fluidité. C'est pour le flux, et pas seulement pour un certain montant mètres carrés les petits locataires paient un prix élevé. Mais ce flux peut ne pas être du tout garanti par eux, si les petites boutiques sont mal situées par rapport aux "aimants". Les principales voies de circulation dans le centre commercial vont des entrées aux principaux locataires, et les petits magasins ne doivent pas être situés à la périphérie, loin des cours d'eau. Compte tenu du fait que les petites entreprises de commerce et de services peuvent représenter jusqu'à 60% de la superficie du centre, elles devraient être situées dans bonnes conditions... Les grands locataires piliers ne doivent pas se situer immédiatement à l'entrée du centre commercial, et même lors de l'évaluation du projet, il est nécessaire de vérifier que le trajet « entrée du centre - entrée de la salle des marchés du locataire pilier » n'est pas trop court.

Exemple 1. Un centre commercial et de divertissement régional d'une surface GLA de 80 000 m² a été construit sur bon emplacement, en général, répondant aux exigences de l'emplacement de ce format : entre des zones résidentielles densément peuplées grande ville, sur l'une des principales voies de transport radiales. Le centre compte 5 étages destinés au commerce, aux services et aux loisirs (1 en sous-sol et 4 hors sol), et compte des locataires piliers traditionnels pour son format : un supermarché, un magasin d'électroménager, un supermarché d'articles ménagers, un cinéma et un complexe de divertissement, un bloc de magasins d'alimentation (restaurants, café et aire de restauration). Après l'ouverture du centre, les responsables ont constaté qu'il y avait peu de visiteurs aux deuxième et troisième étages. Avec le début de la crise de 2008, le problème est devenu plus grave. Les petits locataires travaillant à ces étages ont commencé à se plaindre d'une faible fréquentation et de mauvaises performances, et même une baisse des tarifs de location en 2009 n'a pas aidé certains commerçants : des espaces vides ont commencé à apparaître dans les galeries. Quelle était la raison de la mauvaise performance des deux niveaux du centre commercial ? Tout d'abord, son plan de planification. Le site sur lequel le centre a été construit était un rectangle long et étroit, qui déterminait la structure de la disposition - un passage. Mais, malheureusement, le site ne s'étendait pas le long de l'autoroute, mais se tenait perpendiculairement à celle-ci, et le passage s'est avéré ne pas être un passage de transit : il ne reliait pas les rues piétonnes ou un arrêt de bus avec des zones résidentielles. Deuxièmement, les principaux « aimants » des centres étaient mal situés sur le plan. Une épicerie et un supermarché de rénovation domiciliaire occupaient le sous-sol, et les visiteurs pouvaient se rendre directement à pied depuis le parking sans se rendre dans d'autres magasins. Un magasin d'électroménagers occupait une partie éloignée du rez-de-chaussée, tandis que le multiplexe, les divertissements, les restaurants et l'aire de restauration étaient regroupés au quatrième étage. Il s'est avéré que les deuxième et troisième étages ont été laissés sans « aimants » du tout : les surfaces de ces étages ont été « coupées » pour les petits magasins de mode, et la fréquentation des magasins de vêtements et de chaussures pendant la crise a diminué beaucoup plus que magasins d'autres spécialisations. Que peuvent faire les propriétaires et gestionnaires du centre pour remédier à la situation ? Réaménager, remplacer les locataires et ajouter plus d'"aimants" au centre. Dans les zones reculées du plan d'étage, des zones thématiques peuvent apparaître qui ne sont pas encore au centre (par exemple, articles pour enfants, articles de sport) ou des foires et centres de produits de fabricants nationaux qui gagnent en attractivité pendant la crise. Le plan de planification optimal pour ce centre, bien sûr, serait un "haltère" - un passage avec deux locataires d'ancrage aux deux extrémités de la galerie, et une telle disposition était censée être aux 1er, 2e et 3e étages.

2. Une partie importante des visiteurs vient chez des locataires individuels et ne visitent pas d'autres entreprises du centre commercial. En plus des caractéristiques de planification, les racines du problème doivent être recherchées dans le concept lui-même : les entreprises situées sous le même toit fonctionnent séparément les unes des autres. Les magasins sont conçus pour différents publics cibles (par âge, sexe, revenu ou consommateurs finaux et clientèle), ils profitent donc peu de leur emplacement dans un centre commercial par rapport au commerce de rue.

Exemple 2. Dans un centre d'ameublement spécialisé d'une superficie totale de 7 500 mètres carrés, situé sur l'autoroute fédérale à la sortie d'une grande ville, sur le chemin des citadins vers leurs datchas et leurs banlieues, "MacAuto" ouvre ses portes. Le nombre total de visiteurs du centre augmente de 30%, mais en ne prenant en compte que tous les clients de McDonald's, y compris ceux qui ne descendent même pas de voiture et reçoivent le colis tant convoité avec hamburgers, frites et cocktails en vitrine de distribution. Et la fréquentation des magasins de meubles avec l'ouverture d'une importante entreprise de restauration rapide n'augmente que de 5 %. Tous les estivants et les habitants de la banlieue ne sont pas intéressés par le mobilier, pour que le centre commercial utilise efficacement le trafic de transit, il doit y avoir un choix de biens pour la maison et le jardin : matériaux de construction ou de finition, articles ménagers et saisonniers. des biens. Ensuite, les automobilistes s'arrêtent souvent pour visiter le centre commercial et, après le shopping, ils peuvent se rendre dans un fast-food populaire.

3. Fréquentation insatisfaisante des locataires principaux. Tous les locataires piliers doivent apporter une contribution significative à la création de flux vers le centre commercial. La plupart des grands magasins, divertissements et restaurants sont planifiés à l'avance. La seule exception est peut-être l'aire de restauration : pour le bien de l'aire de restauration elle-même, seuls les jeunes vont généralement au centre commercial, et pour la plupart des acheteurs adultes, une bonne aire de restauration est un facteur de commodité supplémentaire lors du choix d'un centre commercial où il vaut mieux faire du shopping. Mais le food court influence fortement la répartition des flux au sein du centre commercial - les personnes qui viennent au centre y vont volontairement.

La fréquentation des grandes épiceries caractérise très bien, d'une part, l'efficacité du choix d'un format pour un centre commercial, et d'autre part, l'état des lieux du locataire. Par exemple, si un supermarché d'une surface de vente de 1 600 mètres carrés est visité par 2 000 personnes par jour - pas bien, 3 500 - pas mal et 8 000 - très bien, le magasin est populaire, attire les clients avec son assortiment et ses prix . La fréquentation d'un bon hypermarché (classique, avec une surface de vente d'au moins 5 000 mètres carrés et avec une part de 50 % de produits non alimentaires dans l'assortiment) devrait être de 7 000 par jour, sinon moins, cela signifie que le l'hypermarché n'a rien accompli et n'a pas réussi à fidéliser sa clientèle. Ci-dessus, nous avons noté l'un des problèmes de certains hypermarchés - une gamme de produits non alimentaires insatisfaisante et l'incapacité à maîtriser une grande surface. Aussi, les raisons de l'impopularité des hypermarchés peuvent être associées à la faible qualité des produits et de la surface de vente : l'hypermarché apparaît comme un espace sans visage et disproportionné pour une personne, dans lequel il est peu pratique de choisir des produits et même pas très agréable être. Le trafic des supermarchés dépend de leur positionnement et de leur politique tarifaire. Dans un centre commercial d'un quartier résidentiel, le locataire principal a été changé et la place d'un opérateur local démocratique a été prise par une chaîne régionale avec un magasin conçu pour "moyen plus". Le nombre moyen de visiteurs par jour dans le nouveau supermarché est inférieur de 3 000 à celui de l'opérateur précédent. Dans une autre ville, le remplacement d'un marché alimentaire de quartier par un supermarché dans le cadre d'un centre commercial a entraîné la perte de 5 000 visiteurs quotidiens. Où est passé le flux ? En Chine, les adeptes des enseignements du « Tao » disent : « L'argent est comme l'eau, il coule et se précipite là où les prix sont les plus bas. Ainsi, dans ce cas, les clients ont commencé à se rendre dans d'autres magasins avec plus de bas prix pour la nourriture et d'autres biens de tous les jours. En conséquence, la nécessité de visiter ce centre commercial se pose moins souvent. Ces deux cas ont été constatés en 2006-2007, pendant la période de boom du commerce de détail. Et depuis le début de la crise de 2008, dans de nombreuses villes (en particulier dans les territoires où les industries les plus touchées par la crise ont joué un rôle important) il y a eu un afflux notable d'acheteurs des beaux supermarchés riches en produits variés vers les discounters, hypermarchés et vers des marchés moins beaux avec un assortiment peu profond, mais avec des prix bas.

Lors de l'évaluation de la performance des locataires d'un centre commercial, les indicateurs de flux suivants sont utilisés :

• indicateurs absolus de fréquentation des locataires ;
• le rapport de la part des visiteurs du locataire dans le nombre total de visiteurs du centre avec la part de la surface occupée par le locataire ;
• caractéristiques de la présence du locataire.

Une estimation « rugueuse » utilise le nombre moyen de visiteurs par jour (centre commercial et chaque locataire principal). Pour obtenir une image plus précise, il est nécessaire de mettre en évidence la fréquentation moyenne par jour de la semaine pour chaque mois, car la fréquentation peut différer non seulement en semaine et le week-end, mais aussi pendant la saison et les jours fériés. Par exemple, chaque mois, vous devez calculer le nombre moyen de visiteurs par jour les lundis, mardis, mercredis, etc. Pour déterminer les "aimants" les plus puissants du centre, la part de fréquentation est comparée à la part de la surface occupée et l'emplacement de l'entreprise sur le plan du centre commercial est pris en compte.

Exemple 3. Dans un centre commercial de quartier de trois étages d'une superficie locative totale de 45 000 mètres carrés, une enquête sur la fréquentation des locataires principaux et mini-ancres a été menée. Le centre commercial est situé dans une zone avec une bonne accessibilité routière, il n'y a pas de circulation piétonnière en transit devant le centre et les visiteurs viennent au centre exprès. Au cours de l'étude, les résultats suivants ont été obtenus :

Présence des locataires principaux.

Part des visiteurs différents opérateurs montrent que les gens visitent plusieurs établissements commerciaux, alimentaires et de divertissement à la fois. La plus grande part des visites concerne : un hypermarché (25 %), une aire de restauration (23 %), un supermarché d'électroménager (17 %), un grand magasin de vêtements pour jeunes (16 %) et un complexe de divertissement (15 % ). Dans le même temps, le travail insatisfaisant du plus grand magasin - l'hypermarché - est frappant. Il occupe 15,6 % de la superficie, et seulement 25 % des personnes le visitent, et en termes de nombre de visites, il est légèrement en avance sur les autres leaders avec une superficie beaucoup plus petite. Les résultats de l'étude indiquent que, pour une raison quelconque, les habitants du territoire n'aiment pas l'hypermarché ( prix élevés, mauvaise qualité des produits, ruptures d'approvisionnement et étagères vides), et de nombreux acheteurs qui se rendent dans d'autres magasins du centre ne se rendent pas à l'hypermarché alimentaire à la fin de leurs courses. Citons les opérateurs dont la part dans le trafic total dépasse largement la part de la zone. Ces opérateurs seront les « aimants » les plus puissants du centre ; de nombreux visiteurs viennent volontairement vers eux :

Parmi les locataires mini-ancres, un supermarché de parfums et cosmétiques se démarque clairement, et force est de constater que ce magasin profite non seulement de tous les avantages possibles de sa situation au rez-de-chaussée, mais est aussi un « aimant » indépendant. Le supermarché du livre et le magasin informatique ont de très bons taux de fréquentation et contribuent pleinement à créer un flux vers le centre commercial en général et vers le troisième étage en particulier. Mais le magasin de sport fonctionne un peu moins bien. Il y a deux locataires dans le centre, dont la part de fréquentation est inférieure à la part de la zone - il s'agit d'un centre de meubles (0,77) et d'un club de fitness (0,3). Les deux opérateurs occupent des emplacements éloignés sur le plan du centre commercial, et il est supposé que les visiteurs les visiteront exprès. Mais qu'un opérateur soit bien ou mal visité ne peut être jugé qu'en tenant compte de ses spécificités. Pour un club de fitness, la fréquentation est normale, et le centre du meuble devrait attirer plus de visiteurs.

Même en regardant les métriques de partage de trafic, vous pouvez voir problème possible dans la répartition des locataires importants. Au centre il y a un très fort flux vers le 3ème étage : au total, 91% (!) portes d'entrée et d'un parking à plusieurs niveaux) immédiatement à l'étage sur les ascenseurs et les escaliers mécaniques. Dans le même temps, les "aimants" du 1er étage n'utilisent que 48% du débit, et le plus faible est le 2ème étage - 30%. Une telle image atypique de la répartition du trafic d'étage résultait d'une défaillance sur le territoire d'un locataire clé clé - un hypermarché, ainsi que d'une répartition inefficace des locataires clés entre les deux étages supérieurs.

4. Trafic faible vers les magasins de streaming avec un bon trafic des locataires d'ancrage. La raison - le flux peut ne pas être ciblé, le centre est visité par des représentants d'un public cible différent ou des acheteurs avec des motivations différentes. Un exemple courant consiste à remplir un centre de marques de mode plus chères que ce qui est justifié dans une zone donnée. Des couples Ils viennent volontiers à l'hypermarché et au centre de divertissement, les jeunes aiment passer du temps à l'aire de restauration et au cinéma, mais ils considèrent simplement la plupart des produits de la galerie comme une exposition.

L'enquête sur la fréquentation d'un centre commercial et le travail des opérateurs individuels n'est qu'une partie de l'évaluation de la situation. Si des problèmes se font sentir dans le centre, il est alors nécessaire de mener une étude de marché et d'évaluer la position concurrentielle du centre, d'étudier les opinions des visiteurs. Après une analyse détaillée de la situation, le gestionnaire du centre commercial comprend comment agir : comment développer le concept du centre commercial dans son ensemble et choisir le bon positionnement dans les relations avec chaque locataire.

Kira & Ruben Kanayan,

Consultants principaux de Union-Standard Consulting, Moscou,
auteurs du livre " Immobilier commercial : enjeux du temps et perspectives »,
livres ""
et des livres ""

Manque de détaillants prêt à emprunter grandes surfaces dans les nouveaux complexes commerciaux et de divertissement (SEC), ce n'est pas le cas aujourd'hui. Les ancres sont généralement les supermarchés FMCG, les magasins d'appareils électroménagers et d'électronique et les centres de divertissement. Moins souvent, les magasins de vêtements et les grands magasins deviennent des opérateurs phares. Étant donné que les centres commerciaux (centres commerciaux) ont de plus en plus tendance à augmenter la part de la composante divertissement dans leurs locaux, les opérateurs travaillant dans le segment du divertissement sont également en demande aujourd'hui. Les magasins spécialisés de jardins et de parcs, les grands magasins de vêtements, ainsi que les hypermarchés de meubles sont beaucoup moins enclins à attirer l'ancre. "Les locataires d'ancrage sont une partie importante du projet, car ils génèrent des flux de consommateurs potentiels", note Anastasia Balmochnykh, chef de projet à Saint-Pétersbourg. ) de l'ensemble du projet ".

Cependant, les demandeurs le mouillage a ses propres exigences pour le loueur - conditions spéciales pour le tarif de location. Ainsi, selon la société, pour les ancres, le taux peut varier de 250 à 450 roubles pour 1 m2, alors que pour certaines galeries marchandes, il est plusieurs fois plus élevé.

"Pour les locataires piliers dans un centre commercial, une combinaison de facteurs tels que l'emplacement, le coût de location et le trafic élevé est importante », explique le directeur général de Saint-Pétersbourg. - Traditionnellement, le tarif de location des ancres est minime par rapport aux autres opérateurs. Par exemple, pour les grands épiciers louant des locaux d'une superficie de 5 000 m2 ou plus, le tarif varie de 80 $ à 120 $ le m2 par an. »

Pour réduire le taux le bailleur peut aller si le locataire est une entreprise de marque, qui par sa notoriété attirera un flux de clientèle supplémentaire. Si un centre commercial a des caractéristiques uniques et un bon emplacement, ses propriétaires ne peuvent pas faire de concessions. "Des exemples frappants sont les centres commerciaux et", explique l'expert Lyubava Pryanikova. Mais dans tous les cas, le prix de location pour les locataires d'ancrage n'est pas fixé une fois pour toutes. " cycle de la vie TRK, explique Natalia Kotlyar, responsable du courtage, du marketing et de la publicité. « Lorsque la période de promotion est terminée et que le flux de visiteurs est déjà régulièrement élevé, les conditions pour le nouveau locataire sont plus strictes qu'elles ne l'étaient au moment de l'ouverture du centre commercial.

Valeur énorme pour l'attraction les ancres ont un concept bien développé du distributeur de carburant. « En commençant le travail sur un projet, nous définissons clairement avec quel public nous allons travailler, à qui cibler notre concept », explique Natalia Kotlyar.

Lors de l'élaboration d'un concept vous devez tenir compte de l'environnement immédiat du complexe commercial. Hélas, tout le monde ne le fait pas. Dans le centre commercial "Cosmos" récemment ouvert sur l'avenue Kosmonavtov, malgré la proximité du centre commercial "Peter" et de l'hypermarché "O'key", le freshmarket "Lime" et le centre de fitness FamilyFitness sont devenus des points d'ancrage. Ils sont conçus pour les résidents Complexe résidentiel, à l'intérieur duquel se trouve le centre commercial. Un autre exemple est le centre commercial City Mall avec le magasin Kalinka, qui jouxte le complexe commercial et de divertissement Kapitoliy, où Media Markt est implanté depuis longtemps. Dans certains cas, l'ouverture d'un nouveau centre commercial dans le quartier avec un ancrage fort du même segment conduit à la nécessité d'une reconceptualisation de l'ensemble avec le remplacement des locataires. Outre la formation de l'image souhaitée aux yeux des visiteurs potentiels, le développement du concept est aujourd'hui la principale source de l'émergence de nouveaux espaces pour un locataire d'ancrage dans les centres commerciaux et de loisirs et les centres commerciaux déjà existants. « À titre d'exemple récent, nous pouvons citer le complexe commercial et de divertissement du Grand Canyon », explique la directrice d'ASTERA, Lyudmila Reva. « En conséquence, tous les opérateurs de produits pour enfants ont été regroupés sur le territoire d'un complexe commercial et de divertissement séparé, Divny Gorod. situé à l'intérieur du Grand Canyon. zones libres ».

Grand et petit

Evgeny Galeev, directeur du développement de la Central Real Estate Agency, estime que la taille des tarifs de location des centres commerciaux (TC) est influencée par : l'emplacement, le concept de TC ; place dans le centre commercial - étage, proximité de l'escalier, "locataire d'ancrage" ; statut de locataire - "ancre" ou ordinaire (pour les locataires principaux, c'est 2-3 fois ou plus moins cher); surface louée. Le plus important est le format du locataire - ancre ou régulier.

Auparavant, le locataire "ancre" était considéré comme une entreprise qui louait une superficie de 1 000 m². m et est un "porteur" marque célèbre... Aujourd'hui, les exigences du marché évoluent, les centres commerciaux "se développent", les complexes conceptuels modernes sont conçus pour un plus grand nombre de visiteurs, et le volume d'espace loué augmente également. Aujourd'hui, le locataire phare est une entreprise « porteuse » d'une marque connue et loue à partir de 1 500 m². m et plus.

Les tarifs de location des locataires principaux diffèrent des tarifs de location d'autres sociétés d'au moins 2 à 3 fois, le plus souvent de 3 fois ou plus. Les locataires principaux louent souvent un étage entier dans un centre commercial et leur superficie peut atteindre 10 000 mètres carrés. M. Les petits opérateurs louent généralement 50-300 m². m. En conséquence, le prix de location est sensiblement différent. Habituellement, les opérateurs d'ancrage d'un TC moyen paient entre 150 et 200 $ par mètre carré. m par an.

Arina Sender, directrice du département de l'immobilier commercial chez Colliers International St. Petersburg, est convaincue que la différence entre les tarifs de location d'un locataire principal et d'autres opérateurs est beaucoup plus perceptible. À son avis, les tarifs des « ancres » peuvent être 3 à 10 fois inférieurs aux tarifs de location des autres locataires du centre commercial. Le tarif de location d'un opérateur phare dépend en grande partie de son profil commercial - les tarifs sont différents pour un multiplex, un magasin d'électroménager, un hypermarché et un grand magasin.

Remise "Ancre"

L'emplacement de l'opérateur à l'intérieur du TC est associé à sa catégorie - ancre et toutes les autres ; fonction - commerce, restauration, divertissement; zone occupée. Les opérateurs d'ancrage sont impliqués dans le CT pour former les principaux flux de clients. Une bonne « ancre » est capable d'attirer un flux important d'acheteurs et d'assurer leur déplacement « nécessaire » autour du complexe.

Oleg Spivak, directeur du département de conseil chez Bekar, estime que la taille des taux de location pour les locataires clés est difficile à évaluer objectivement. Souvent, les locataires clés sont des co-investisseurs dans de grands projets de CT, essayant presque toujours d'assurer leur participation aux premières étapes de la construction ou de la conception.

Les tarifs de location moyens dans les centres commerciaux situés dans la partie centrale de la ville sont actuellement d'environ 1200-1500 $ pour 1 m². m par an, dans les centres commerciaux situés à la périphérie - 600-1000 $ pour 1 m². m par an. Les locataires d'ancrage ne peuvent pas payer de tels tarifs en raison des spécificités de leurs activités - ils ont besoin de grandes surfaces, tout en ayant un chiffre d'affaires plutôt faible à partir de 1 m². m. Par conséquent, les "ancres" ne peuvent pas payer physiquement au-dessus du niveau d'environ 200-300 $ par 1 m². m par an, selon le profil et la superficie qu'ils occupent.

Hauts et bas

Dans le centre commercial "Cosmopolis", l'ancre est "Super Siva", dans le centre commercial "Nord" - "Paterson" et le magasin de construction "Domovoy", dans le centre commercial "Ozerki" - le magasin de jouets "Lukomorye", à le centre commercial "Grand Canyon" - "Ramstore"... Chacune des "ancres" répertoriées couvre une superficie de plus de 1 000 mètres carrés. m Le deuxième étage et au-dessus, en règle générale, est coupé en 50-300 m². m et à louer aux commerces vêtements à la mode, chaussures, accessoires. Ainsi, dans le centre commercial et de divertissement "Nord", les premier et deuxième étages, à l'exception de "Eldorado", sont occupés par des boutiques de vêtements, chaussures, cosmétiques, bijoux, souvenirs, etc.

Aux étages supérieurs, il y a une aire de restauration et une composante de divertissement du complexe. Au troisième étage du centre commercial Cosmopolis se trouve une aire de restauration, le quatrième est occupé par le club de fitness Extra sport. De même, au troisième étage du centre commercial Ozerki se trouvent une aire de restauration, des boutiques Forum, Megashuz et Thousand and One Bag. Au troisième étage du centre commercial et de divertissement Nord, en plus de l'aire de restauration et du cinéma Kronverk-Cinema, il y a des magasins qui occupent de grandes surfaces - Banana-Mama et Plato; tout le quatrième étage est dédié à la composante divertissement de le complexe.