Caractéristiques de la tarification au stade actuel. Facteurs de tarification de l'immobilier

Pour la raison qu'une étude approfondie du marché implique la nécessité d'étudier les prix du marché pour les biens, une classification des facteurs de tarification est nécessaire. Dans le même temps, une tâche tout aussi importante consiste à déterminer les principaux facteurs de tarification - CPF, concurrence et IPC.

COF. Le prix de marché d'un produit est formé sous l'influence de nombreux facteurs qui déterminent l'état du marché pertinent, en tant qu'expression concentrée de la situation des produits de base. Dans ce cas, le prix du marché est directement (indirectement) influencé, puisque tout facteur formant le marché affecte directement ou indirectement la demande (l'offre) des biens. Ici, sans exception, tous les facteurs formant la conjoncture peuvent être considérés simultanément comme des facteurs de formation des prix des matières premières - COF. Par conséquent, les principaux facteurs formant la conjoncture sont les COF suivants (annexe B).

Concurrence. Aujourd'hui, le principal facteur d'efficacité des organisations est l'amélioration de la qualité des biens (travaux, services), et le consommateur s'intéresse à l'évolution permanente des prix et des facteurs, dont la qualité.

Sous l'influence du progrès scientifique et technologique, la politique des monopoles et de l'État, les facteurs naturels, etc. les tendances à long terme des prix reflétant les variations de la valeur des biens et de la monnaie. En raison des changements dans les différentes phases du cycle, la relation entre l'offre et la demande détermine les fluctuations cycliques des prix à moyen terme. Fluctuations de prix à court terme qui surviennent sous l'influence de facteurs saisonniers et aléatoires d'origines diverses. Par conséquent, l'influence de la concurrence, qui élimine les contradictions entre l'offre et la demande, ainsi que le rapport qui affecte à un moment donné le niveau du prix du marché, sur les prix inclut l'influence des facteurs macroéconomiques.

Concurrence de prix. Concurrence à la baisse des prix entre les vendeurs de produits homogènes qui tentent d'évincer les autres vendeurs en vendant le produit au prix le plus bas, s'assurant ainsi la vente la plus importante. Concurrence qui augmente le prix d'un produit proposé entre acheteurs d'un même secteur. Concurrence, dont le résultat dépend du rapport de force des concurrents, entre acheteurs et vendeurs, où les seconds veulent vendre plus cher, et les premiers acheter moins cher.

La concurrence intersectorielle, c'est-à-dire une forme de création d'industries concurrentes produisant des biens de substitution, couvre les mêmes besoins des acheteurs, dont le développement peut entraîner une baisse et une augmentation des prix sur le marché. Par conséquent, des différences sous la forme de concurrence par les prix, c'est-à-dire une concurrence associée à l'utilisation directe des prix pour conquérir le marché, ainsi que pour obtenir de meilleures conditions économiques de vente, peuvent être observées selon la nature du produit. .

IPC. L'IPC, qui sur le marché des biens et services de consommation provoque l'inflation, prend généralement des biens IPC ou IPC. Dans le même temps, l'IPC est indicateur relatif, qui exprime l'évolution dans le temps du niveau général des prix des biens et services achetés par la population à des fins de consommation non productive. Un indice différent de l'indicateur de prix agrégé peut être utilisé, guidé par les objectifs de l'étude. Lorsque le chercheur s'intéresse à la variation des prix des denrées alimentaires individuelles par rapport à la variation des prix des denrées alimentaires, il convient alors d'utiliser l'indice des prix des denrées alimentaires dans son ensemble comme indice d'inflation.

Par conséquent, pour les biens industriels et techniques dans les organisations d'industries individuelles, lorsqu'on étudie la dynamique des prix, ils produisent : 1) une réévaluation des immobilisations ; 2) révision des tarifs louer, afin d'effectuer des calculs économiques, ainsi que des prévisions au niveau macro, etc. Ainsi, il est conseillé d'utiliser le PPI (un indicateur relatif utilisé pour étudier la dynamique des prix des biens à usage industriel) afin d'ajuster les prix à l'inflation, il est conseillé d'utiliser le PPI.

Facteurs de tarification- les circonstances qui affectent le niveau, la dynamique, la structure et le rapport des prix. Principaux facteurs de tarification : l'offre et la demande; utilitaire; coûts de production; concurrence;; degré d'intervention de l'État dans la politique des prix. Le degré d'influence du facteur l'offre et la demande est déterminée sur la base de l'étude de l'élasticité, notamment l'élasticité-prix, puisque Les consommateurs réagissent différemment aux variations des prix de certains biens. Utilitaire. Il faut garder à l'esprit qu'avec une augmentation de la consommation d'un bien, son utilité diminue, et avec elle, par conséquent, le prix. coûts de production et les ventes de produits représentent les coûts de tous les facteurs de production. Concurrence. Il en existe 4 types : monopole pur, oligopole, concurrence monopolistique, libre concurrence. Le degré d'intervention de l'État dans l'économie. L'État peut influer sur l'ensemble des prix au service de l'économie nationale, de manière indirecte (taxes, tarifs, financement, etc.) ou par des méthodes économiques (prix fixes, fixation des prix marginaux).

(44) La procédure de détermination des prix des marchandises importées achetées aux dépens des fonds propres en devises des détaillants.

La procédure de détermination des prix des marchandises importées dépend : Aux frais de qui l'achat à l'importation est effectué, à savoir des fonds en devises centralisés ou aux frais des propres fonds en devises de l'organisation Quels paiements douaniers sont payés lorsque les marchandises sont importées sur le territoire douanier de la Fédération de Russie À qui sont destinées les marchandises importées à l'origine pour d'autres produits ou pour la revente sans transformation, ou pour la vente au public). Nous allons montrer la procédure de calcul du prix des marchandises importées à l'aide d'un exemple lorsque l'achat est effectué aux frais de l'organisation du commerce de détail. dédouanement. Dans ce cas, le détaillant détermine principalement le prix de règlement. Il comprend: valeur en douane calculée en roubles , droit de douane , exciser , frais de dédouanement Prix ​​estimé + marge commerciale = prix public libre + TVA Le prix estimé dans ce cas ne comprend pas la TVA payée lors du dédouanement. Cette TVA sera déduite lorsque l'organisation de commerce de détail paiera la TVA au budget.

(45.) Objectifs de la tarification du marché .

Choix des cibles : Assurer la survie Maximiser les profits, la rentabilité Maximiser les ventes. Le choix de la cible dépend de plusieurs facteurs : A) Les intérêts des propriétaires B) Les perspectives de développement C) La situation particulière. Le premier objectif est fixé dans les conditions suivantes : Il y a une concurrence importante. Les besoins des acheteurs changent radicalement. Il y a une capacité excédentaire. Des biens avec une demande élastique. Dans ces cas, les entreprises ont tendance à réduire les prix. Des baisses de prix sont possibles tant que les prix couvrent coûts variables et certains permanents. Cet objectif ne peut être qu'à court terme. Le deuxième objectif est de choisir un prix qui fournirait un profit maximal et un recouvrement maximal des coûts. En pratique, les entreprises ont tendance à comptabiliser des bénéfices inférieurs au maximum réalisable. Ceci est causé par ce qui suit : A) Une surtarification excessive dans le but de maximiser les profits peut entraîner une détérioration du rapport qualité-prix des biens par rapport aux biens des concurrents. B) La position de monopole d'une entreprise peut provoquer des visions de diverses mesures restrictives de la part de l'État. La tâche de maximisation du profit n'est pas seulement d'obtenir le plus grand profit en valeur absolue, mais aussi d'assurer le niveau maximum de rentabilité. Indicateurs de rentabilité en général pour l'entreprise : Rendement des ventes Rendement des capitaux propres Rendement des actifs. Troisième but. Les entreprises fixent les prix aussi bas que possible. Une augmentation des ventes entraînera une diminution des coûts unitaires due aux coûts fixes et, par conséquent, à une augmentation de la masse de profit. Cet objectif est effectif sous les conditions suivantes : Le marché est très sensible aux prix, l'expansion des volumes de vente entraînera une baisse des coûts de production, les baisses de prix ne seront pas suivies par les concurrents.

(46.) Les prix du pétrole sur le marché intérieur, l'ordre de leur formation.

Le pétrole est la richesse du pays. L'essentiel du profit qui en découle est la rente naturelle. La condition de transparence est jugée nécessaire. les flux financiers, la disponibilité et l'exhaustivité des informations les concernant pour la société dans son ensemble. taxe d'accise pour le pétrole, ainsi que pour gaz naturel, a été introduit dans le but d'utiliser efficacement les ressources énergétiques. Il était de nature locative. Composition et structure des coûts dans l'industrie du raffinage du pétrole : matières premières et matières de base, matières auxiliaires, carburant, coûts énergétiques, salaires, amortissements, autres coûts. Impôt pour la production de pétrole, introduit en 2002, a également un caractère locatif. Prix ​​d'achat du pétrole brut comprend le prix au producteur, les frais de transport pour la livraison du pétrole et la TVA. Les coûts de transport du pétrole sont inclus dans les coûts de son extraction et de sa vente, qui, outre le coût de production et les coûts de transport, comprennent également les taxes et prélèvements payés par l'entreprise (à l'exception de l'impôt sur le revenu). Structure des prix lors de la vente de pétrole brut sur le marché intérieur (2000) : volume des ventes (millions de tonnes), prix de vente, coûts d'extraction, droit d'accise, bénéfice de production et de vente, amortissement et loyer.

(47.) Méthodes de tarification du marché :

Après avoir déterminé l'objectif de tarification, les entreprises choisissent une méthode de tarification. Méthodes de tarification Ce sont les modalités de fixation des prix. Trois méthodes : 1. « Cost plus ». 2. Axé sur la demande. 3. En mettant l'accent sur le niveau de compétition. 1.Les entreprises de la première méthode fixent les prix en additionnant les coûts et le profit souhaité. Il s'avère que la limite de prix en dessous de laquelle le prix est possible dans des cas exceptionnels. Cette méthode est populaire car :- Les décisions sur les notes sont prises rapidement. Le processus de tarification lui-même est simplifié et il est plus facile de calculer les coûts que d'étudier la demande. - Vous n'avez pas à changer souvent de prix en fonction de la demande. - Les prix des matières premières se stabilisent. La concurrence par les prix est minimisée si d'autres entreprises du secteur utilisent cette méthode. - Ils croient que le prix est juste pour les vendeurs et les acheteurs. - Les entreprises n'ont pas toujours des spécialistes qui ont des méthodes d'enseignement plus avancées. Cette méthode présente les inconvénients suivants. Facteurs de marché tels que : Concours de demande. Frais. Avec cette méthode, les coûts de tarification sont pris en compte : A) Selon la gamme complète. B) Selon la nomenclature abrégée. A) pour la gamme complète, le prix comprend tous les coûts directs et indirects.

B) Seuls les coûts directs sont pris en compte, les coûts restants sont imputés aux résultats financiers des activités. Cette méthode s'appelle méthode des coûts directs vous permet d'identifier des types de produits plus rentables. 2. Axé sur la demande. La fixation des prix axée sur la demande examine :- demande - élasticité-prix - détermination du nombre d'acheteurs prêts à payer pour un produit à un prix donné. Pour cela, les opérations suivantes sont effectuées :Évaluations d'experts. enquêtes auprès des consommateurs. Tests de prix, etc. 3. "En mettant l'accent sur la concurrence." Les entreprises de la troisième méthode étudient les prix des concurrents, choisissent un leader des prix et le suivent. Avantages : Dans certains cas, il est difficile de prévoir vos coûts et d'étudier la demande pour vos produits.

(48) Formation des prix d'achat gratuits. Prix ​​d'achat- sont fixés pour les produits des producteurs agricoles, à ces prix les produits sont vendus à l'Etat et à l'entreprise. L'établissement de prix d'achat garantis est possible lors de la détermination des quotas d'achat et de l'attribution du volume requis ressources financières sur les budgets respectifs. Afin de rationaliser les questions de tarification des produits agricoles, une résolution conjointe du ministère de l'Économie et du ministère de l'Agriculture et de l'Alimentation de la République du Bélarus en date du 31 janvier 2006 n ° 19/8 a été approuvée Instructions sur les caractéristiques de la formation des prix d'achat des produits Agriculture (ci-après dénommée l'Instruction), qui s'applique à toutes les personnes morales et entrepreneurs individuels activités de production et de vente de produits végétaux (céréales et légumineuses, cultures industrielles, plantes médicinales, cultures maraîchères et de melon et pommes de terre, légumes de terre protégés, cultures fourragères, cultures fruitières et baies) et de produits animaux (lait, bovins, porcins, moutons, volailles, œufs, chevaux, lapins et autres produits). L'Instruction définit que l'expression "prix d'achat" désigne les prix des produits agricoles produits par les producteurs agricoles. Pour les fruits, baies et légumes périssables, les prix d'achat sont approuvés par les responsables des organisations engagées dans la production de ces produits et sont inscrits dans les listes de prix d'achat.

(49) Types de prix et leur classification.

Différents types de prix en vigueur dans l'économie du pays forment un système de prix unique. Les types de prix sont classés selon diverses caractéristiques :

I. En fonction de l'ampleur du marché desservi, les prix sont :

· , qui servent l'économie nationale, sont constitués en tenant compte des branches de l'économie nationale et reflètent au mieux la conjoncture du marché intérieur ;

· Cours mondiaux servir le marché international, refléter au mieux la conjoncture des biens et des services à l'échelle du marché commun;

· Prix ​​des marchés régionaux internationaux, est une forme spécifique de réalisation des prix mondiaux, dessert les marchés régionaux internationaux, qui sont axés sur le plus grand nombre centres internationaux de vente de marchandises.

II. Prix ​​nationaux ou domestiques, selon la sphère de circulation des marchandises sont divisés en:

· Prix de gros ou de vacances ;

· Prix d'achat ;

· Prix des organisations de gros;

· Prix de transfert ;

· Prix de change ;

· Prix d'appel d'offres ;

· Prix d'enchères ;

· Prix de détail.

Prix ​​de gros- à ce prix, les produits nationaux des entreprises industrielles, des autres entreprises industrielles, de la construction du commerce de gros et de détail sont vendus.

Prix ​​d'achat- sont établis sur les produits des producteurs agricoles, à ces prix les produits sont vendus à l'Etat et à l'entreprise.

Prix ​​des organisations de gros- à ces prix, les organismes d'approvisionnement et de commercialisation en gros vendent des biens à d'autres organismes, entreprises en vue de leur revente ultérieure ou de leur utilisation professionnelle.

Prix ​​de transfert- ce sont des prix fermes, ils sont utilisés pour les règlements entre divisions d'une même structure économique.

Prix ​​d'échange- les prix qui forment le marché de gros sont les prix d'un marché spécialement orienté et spécialement agissant. Elle s'effectue sous la forme d'enchères publiques ouvertes. Beaucoup de vendeurs et beaucoup d'acheteurs. S'applique aux marchandises en vrac, aux produits alimentaires et à certains types de produits manufacturés. Les prix de change dépendent :

· De l'offre et de la demande ;

· Sur la nature et les termes de la transaction et un certain nombre d'autres facteurs.

Les prix d'échange sont des cotations, c'est-à-dire des enregistrements de prix. Différents types de cotations - la plage maximale de la première et de la dernière transaction est indiquée.

Les devis servent de ligne directrice lors de la conclusion de transactions spécifiques. Les offres sont :

· Au cours actuel du jour de bourse ;

· A un prix donné ;

· Au cours limite ;

· Au prix d'une certaine date ;

· Au cours de référence fixé à l'ouverture et à la clôture de la bourse.

Prix ​​des offres. L'enchère est une forme concurrentielle de lutte pour le placement d'une commande de biens, pour la production de biens, etc.

Les échanges sont ouvrir Et fermé.

La commission compétitive évalue et compare les demandes de participation à la vente aux enchères et détermine le gagnant. L'acheteur, le client fait une demande, qui reçoit des propositions (offres) de vendeurs potentiels (offres).

L'appel d'offres est : en une étape et en deux étapes.

À appel d'offres en une étape la demande doit indiquer le prix de la demande, les coûts d'exploitation, d'entretien, de réparation, le moment de l'achèvement des travaux, la livraison des marchandises, les caractéristiques fonctionnelles du produit, la procédure et le moment du paiement, garantissant la sécurité nationale.

À appel d'offres en deux temps: lors de la première étape, tous les fournisseurs soumettent des offres qui ne précisent pas de prix, lors de la deuxième étape, le client invite les fournisseurs à soumettre une offre finale avec un prix. Chaque fournisseur a le droit de soumettre un seul prix, qui ne peut être modifié ultérieurement. Celui qui propose le prix le plus bas gagne. Les enchères sont utilisées sur le marché intérieur, lors de l'achat de produits pour besoins de l'état et pendant les travaux de construction.

Prix ​​des enchères. DANS compréhension classique, l'enchère est le marché du vendeur. Les prix des enchères sont valables pour des marchés spécialement organisés ouverts pendant un certain temps. Une enchère a un ou plusieurs vendeurs et de nombreux acheteurs. L'enchère commence par l'annonce du numéro de lot de la marchandise (lot), du brève description marchandises et inspection des marchandises par l'acheteur dans le cadre de la vente aux enchères, les prix suivants s'appliquent :

· Le prix de départ auquel l'enchère est annoncée ;

· Le prix de l'étape d'enchère, c'est-à-dire qu'il s'agit d'un prix intermédiaire qui dépasse le prix de départ ou le prix annoncé aux acheteurs potentiels ;

· Le prix de la vente réelle dépasse le prix de départ de la somme des prix des étapes d'enchères.

Plus les enchères sont fréquentes, plus l'écart entre les prix finaux de l'enchère précédente et le prix de départ proposé est faible. Cela est dû à des changements mineurs dans les coûts et les conditions du marché.

Prix ​​de détail. Il s'agit du prix auquel les biens sont vendus directement au public pour un usage personnel, familial et domestique dans le cadre d'un contrat de vente au détail et d'achat non lié à une activité entrepreneuriale.

(50.) Formation des taux de fret pour les véhicules.

Le coût total du service client est frais tarifaires, il est déterminé à la suite de l'application de l'un ou l'autre régime tarifaire(la procédure de calcul de la redevance tarifaire). La plupart des entreprises de camionnage ont plusieurs régimes tarifaires standard pour les clients. Dans certains cas, le schéma tarifaire est élaboré d'un commun accord entre les parties. Schémas tarifaires: Régime de paiement du fret (c'est ce qu'on appelle le tarif à la pièce). Lors de l'utilisation de ce schéma, le consommateur est facturé : Le paiement de la commande ; Paiement du séjour des véhicules en chargement et déchargement ; Frais distincts pour le transport d'une certaine quantité de marchandises. Régime avec paiement pour l'utilisation du matériel roulant. Prévoit le paiement des voitures-heures de travail chez le consommateur et est utilisé dans les cas où les conditions d'exploitation ne fournissent pas des charges commerciales suffisantes pour le matériel roulant (tarif basé sur le temps); Avec paiement d'unités de compte conditionnelles de travaux de transport . Le calcul de la redevance tarifaire est basé sur la consolidation et la simplification des indicateurs caractéristiques des prestations de transport convenues avec le client. Il est utilisé lorsque l'entreprise de camionnage sert constamment un expéditeur et que les voitures sont utilisées en même temps sur des itinéraires permanents dans des conditions de fonctionnement stables. Elle s'applique également lorsque des services supplémentaires (technologiques et informationnels) sont fournis au client. Outre les tarifs, il existe un système de remises et de surtaxes.

(51.) Impôts indirects en tant qu'éléments du prix des biens nationaux.

TVA et accises. taxe sur la valeur ajoutée a été développé pour la première fois en 1954 en France par l'économiste français Laurence. Maintenant, c'est dans 140 pays. En Russie, depuis 1992, la TVA a remplacé la taxe sur le chiffre d'affaires et la taxe sur les ventes. Cette taxe était régie par la loi de la Fédération de Russie sur la taxe sur la valeur ajoutée du 1er janvier 2001, chapitre 21 du Code des impôts. Ce chapitre est constamment mis à jour et mis à jour. La plupart des biens, travaux et services sont soumis à cette taxe. Les taux d'imposition pour les prix sont de 10 % et 18 %. (Dans la plupart des cas 18%). Ce taux est fixé au prix de vente des marchandises. (sans TVA).

accises ont été introduits en Russie depuis 1992 conformément à la loi de la Fédération de Russie. Ensuite, ils ont remplacé la taxe sur le chiffre d'affaires et la taxe sur les ventes. Depuis le 1er janvier 2001, le chapitre 22 du code des impôts (ACCISES) a été introduit.

Liste des produits soumis à accises :

Éthanol. En plus de l'alcool et du cognac.

Produits alcoolisés : vodka, bière - la taxe d'accise augmente.

Produits du tabac.

Les voitures particulières et les motocyclettes d'une puissance motrice de plus de 112,5 kW et de 150 chevaux sont soumises à un droit d'accise.

Essence moteur, essence de distillation directe.

Gas-oil.

Huiles moteur pour moteurs diesel ou à carburateur (injection).

Types de taux d'accise :

Ad valorem ou pourcentage.

Solide ou spécifique en roubles par unité de mesure.

Combiné. Combine le premier et le deuxième pari. Uniquement pour les cigarettes et les cartouches. Principalement solide spécifique.

(52) Système de rabais

Les remises sont le moyen le plus populaire d'attirer des clients. Le système de remise est efficace lorsque les organisations utilisent la méthode du prix de revient, ainsi que lorsqu'il existe un grand groupe de clients avec une forte élasticité de la demande. La taille de la remise dépend de : la production et consommation Types de remises : vente en gros (pour le volume et la quantité de marchandises) non cumulables dépendent du volume d'une même commande. Objectif - l'acheteur effectue des achats plus importants auprès d'un vendeur cumulatif (cumulatif) - le montant total des achats est pris en compte remises pour paiement rapide Les Pok-pits sont présentés qui: - paient les marchandises à l'avance - paient les marchandises en espèces lors de l'établissement de telles remises, il est nécessaire de prévoir le montant de la remise dans le contrat; la durée de sa fourniture ; délai de paiement de l'envoi de marchandises livré sous réserve d'un paiement accéléré de la commande remises saisonnières après saisonprésaison rabais de prime la remise permanente en faveur de la remise est facturée un certain montant, calculé soit en % de la valeur des biens achetés, soit en un montant fixe de chaque achat. L'acheteur paie en même temps à chaque fois le coût total des marchandises sans remise, et le fournisseur crédite simultanément une partie du montant sur le compte personnel de l'acheteur. rabais cartes de réduction pour les clients réguliers coupons des remises sont offertes à ceux qui ont un coupon : une certaine somme d'argent, un pourcentage du prix du produit ; c) une réduction du prix de tout produit, sous réserve de l'achat du produit indiqué dans le coupon. le plus efficace: lorsqu'un nouveau produit est lancé sur le marché , lors de la réédition de la marchandise, modalités de distribution des coupons : affichage de la liste de diffusion presse emballage

(53.) L'essence du prix et son rôle dans une économie de marché. Fonctions de prix.

Prix- c'est compliqué catégorie économique formé lors de la séparation travail social, développement production marchande et échange de marchandises. Prix- un des éléments du marché. Il y en a quatre : la demande, l'offre, la concurrence et le prix. C'est le principal indicateur efficace de l'entreprise. Prix est l'expression monétaire de la valeur. Prix- la somme d'argent que l'acheteur verse au vendeur en échange de biens. Prix- les caractéristiques du produit sur le marché. Prix est un instrument de marché de la concurrence. Dans sa forme la plus générale, le prix est la somme d'argent que l'acheteur verse au vendeur pour les biens achetés. Dans une économie de marché, le prix est une caractéristique d'un produit sur le marché. Il concentre des concepts de base d'une économie de marché tels que le besoin, les demandes, la demande, l'offre, etc. Le prix est l'indicateur final qui caractérise le produit, il prend également en compte les intérêts de tous les participants au processus d'échange de marchandises - producteurs et consommateurs. Le rôle du prix dans le mécanisme du marché se manifeste à travers ses fonctions. Fonctions de prix- un ensemble de propriétés communes qui lui sont objectivement inhérentes en tant que catégorie économique. 4 fonctions de prix :

1) comptabilité(mesurer, comptabiliser et mesurer, comptabiliser et contrôler).

2) Équilibrer l'offre et la demande.

3) Stimulant.

4) Distribution caractéristique (redistributive) des fonctions.

(54) Régulation des prix dans les monopoles naturels

Un monopole naturel est une compilation de biens marchands dans laquelle :

1. la satisfaction de la demande sur ce marché est effective en l'absence de concurrents en raison des caractéristiques techniques de production
2. produits de production soumis à des monopoles naturels ne peuvent être remplacés dans la consommation d'autres biens

Les activités des sujets des monopoles naturels sont réglementées dans les domaines suivants:

1. le transport du pétrole par les oléoducs principaux
2. transport de gaz
3. transport ferroviaire
4. services des terminaux de transport, ports et aéroports
5. services de transport d'électricité
6. services de transport d'énergie thermique
7. services publics de télécommunication et de poste

Modes de régulation des prix dans les domaines de l'alimentation monétaire : régulation des prix

1. fixer les prix, les tarifs
2. plafonnement des prix

Non-réglementation des prix- détermination des consommateurs soumis au service obligatoire ou suppression du niveau minimum de leur fourniture en cas d'impossibilité de satisfaire pleinement les consommateurs. Cela doit prendre en compte :

1. protection des droits
2. assurer la sécurité de l'État
3. protection de la nature et des valeurs culturelles

En cas de violation de la législation sur les monopoles naturels, ces entités sont tenues de transférer au budget fédéral les bénéfices qu'elles perçoivent du fait de la violation de la loi. Si les actions de ces entités monopolistiques entraînent des pertes, y compris la surestimation des prix et des tarifs d'une autre entité économique, ces pertes font alors l'objet d'une indemnisation.

(55.) Prix de monopole et leurs types.

Parfois, une entreprise, en violation de la législation antimonopole, dicte des prix s'écartant considérablement du niveau de prix possible qui s'est développé sous l'influence de l'offre et de la demande. C'est à propos de prix monopolistiques élevés et prix monopolistiques bas. En règle générale, ces prix sont fixés par des monopoles, c'est-à-dire des entités économiques qui occupent 65% ou plus sur le marché d'un certain produit. Parfois, ces monopoles comprennent également des entités commerciales qui occupent de 35% à 65% du marché des produits de base sur le marché, dans ce cas, les autorités antimonopole doivent prouver la position dominante de cette entité, après avoir étudié au préalable la situation spécifique. Prix ​​de monopole élevé les fabricants s'efforcent de :

a) compenser les dépenses déraisonnables ;

b) Dans le but d'obtenir un profit supplémentaire à la suite d'une diminution de la qualité des marchandises.

Monoprix bas prix sont dictés principalement par l'acheteur afin d'obtenir des bénéfices supplémentaires ou de couvrir des coûts déraisonnables aux dépens du vendeur, parfois les vendeurs peuvent également fixer des prix monopolistiques bas afin de gagner la plus grande part de marché.

La tâche des autorités antimonopole est d'identifier ces prix, de mener une politique de promotion, de développement des marchés des produits de base, de limitation, de prévention et de suppression des activités monopolistiques et de la concurrence déloyale. Des sanctions s'appliquent en cas de violation des lois antitrust.

(56) Valeur en douane, la procédure pour sa détermination basée sur la valeur d'une transaction avec des marchandises homogènes.

La valeur en douane des marchandises importées est déterminée conformément à la loi de la Fédération de Russie du 21 mai 1993 et ​​est appelée "sur le tarif douanier" sous réserve de modifications et d'ajouts. Pour les marchandises exportées, la valeur en douane est déterminée par le gouvernement de la Fédération de Russie. La valeur en douane est déterminée par le déclarant, déclaré en Département des douanes lors de la déclaration des marchandises. Le contrôle de la valeur en douane est effectué par les autorités douanières.

Biens homogènes- les biens qui ne sont pas identiques mais présentent des caractéristiques similaires, constitués d'éléments similaires, ce qui leur permet de remplir les mêmes fonctions que les biens à évaluer et d'être des substituts commerciaux. Lors de la détermination de l'homogénéité, les éléments suivants sont pris en compte : qualité, présence d'une marque, réputation sur le marché. Les marchandises doivent être considérées comme homogènes même si elles : Ils ont des marques différentes, mais la même qualité. Ils répondent aux mêmes normes. Ils jouissent de la même réputation. Ils remplissent les mêmes fonctions. Dans le même temps, les marchandises ne seront pas considérées comme homogènes si elles n'ont pas été produites dans le même pays que les marchandises à évaluer, car leur conception, leur conception et d'autres travaux analogues ont été réalisés dans la Fédération de Russie. La méthode 3 suit les mêmes règles que la méthode 2 : A) Les marchandises homogènes doivent être vendues pour l'exportation vers la Fédération de Russie et exportées vers la Fédération de Russie dans le même délai ou pendant une période correspondante que les marchandises à évaluer. B) La valeur en douane d'un produit homogène est ajustée de certains coûts. C) S'il existe plus d'une valeur transactionnelle pour des marchandises similaires (sous réserve d'ajustement), le prix le plus bas est appliqué.

(57.) Prix de détail libres, modalités de leur établissement et de leur application.

Les prix de détail libres sont fixés par l'organisation du commerce de détail en tenant compte des conditions du marché. Le prix de vente au détail est le prix d'achat des marchandises sans TVA plus la marge commerciale, plus la TVA plus la taxe de vente, si les marchandises y sont soumises.

II. La structure du prix de détail libre, soumise à des liens directs (fabricant - commerce de détail).

(58.) Fondamentaux de la politique tarifaire. Facteurs influant sur la formation des tarifs de transport.

Tous types de tarifs de transport de marchandises, à l'exception transports ferroviaires, libre.

Lors de la fixation des tarifs, le transporteur doit garder à l'esprit :

a) Une augmentation ou une diminution des tarifs affecte le prix des marchandises transportées, et donc la position sur le marché du consommateur de ses services. Le transporteur doit considérer toute expédition non seulement du point de vue de la technologie de transport (taille de l'envoi, caractéristiques du colis, exigences technologiques pour le transport, etc.), mais également d'un point de vue commercial. À savoir : le prix des marchandises, les conditions du marché où elles sont vendues (marchandises) ;

b) Lors de la fixation du tarif, les spécificités de l'entreprise de transport, de l'expéditeur et de la localité sont prises en compte.

Les tarifs du transport routier lors de la première étape de la réforme des prix (1992) étaient limités par le taux de rentabilité à 35 % du coût de base. Par la suite, cette restriction a été levée.

Des éléments de régulation indirecte existent dans certaines régions pour le transport du pain et du lait.

Elaboration des tarifs pour la politique tarifaire entreprises de transport automobile devrait:

a) Définir des objectifs communs pour chaque segment de marché de l'activité (expansion du volume des ventes de services, stabilisation et écrémage) ;

b) Disposer d'informations constamment mises à jour sur les prix et les tarifs des autres modes de transport (principalement ferroviaires) ;

c) Procéder à une analyse continue de ses propres coûts et de la fourniture de services autres que de transport aux consommateurs ;

d) Avoir suffisamment d'informations sur toutes les exigences et restrictions affectant les prix ;

e) Avoir une idée de la situation économique de divers groupes de consommateurs et même de gros clients individuels.

Tarifs . En pratique, ils sont généralement appelés "le coût du service unitaire conditionnel". Il est utilisé pour les règlements avec le consommateur. Les tarifs sont :

a) Le tarif de l'opération de déplacement (coûts facturés pour 1 km parcouru par le véhicule) ; B) Le tarif pour l'opération initiale-finale (les coûts sont conditionnellement liés à 1 heure d'immobilisation du véhicule pour chargement ou déchargement).

Investissements autonomes et induits. La propension marginale d'une entreprise à investir. Facteurs d'instabilité des investissements induits

Régulation administrative et juridique des relations en état d'urgence

Contrainte administrative en état d'urgence

INFRACTIONS ADMINISTRATIVES DANS LE DOMAINE DE LA FINANCE, DU MARCHÉ DES VALEURS MOBILIÈRES ET DE LA BANQUE

ACTE (PASSEPORT) de l'inspection générale d'automne du bâtiment (structure) (sur l'état de préparation au fonctionnement dans des conditions hivernales)

Facteurs de tarification- variété des conditions dans lesquelles se forment la structure et le niveau des prix.

L'ensemble des facteurs de tarification, comme le montre la pratique économique, peut être divisé en trois groupes :

basique (non conjoncturel);

opportuniste;

Réglementaire lié à la politique publique.

Facteurs de base (non opportunistes) prédéterminent la stabilité relativement élevée de l'évolution des indicateurs de prix. L'effet de ce groupe de facteurs est différent sur les marchés différents types. Ainsi, dans les conditions du marché des matières premières, les facteurs non opportunistes sont considérés comme intra-production, coûteux, de coût, puisque le mouvement des prix sous l'influence de ces seuls facteurs est unidirectionnel avec le mouvement des coûts.

Le plus important de ces facteurs est le coût. Pour cette raison, lors de la détermination du prix, il est extrêmement important de comparer le montant des coûts avec la possibilité de les couvrir. La survie de l'entreprise dépend de la mesure dans laquelle non seulement les coûts courants sont couverts, mais aussi les coûts associés aux investissements en capital conçus pour une longue période. Les autres facteurs clés incluent :

Propriétés particulières des marchandises ;

Type et méthode de production (son intensité de travail, la qualité des matériaux et de la main-d'œuvre);

Mobilité de production;

Orientation vers les segments de marché ;

Cycle de vie du produit;

La durée du cycle de distribution ;

Organisation des services ;

La réputation de l'entreprise (firme) sur le marché.

Il faut tenir compte du fait qu'un produit aux propriétés particulières, caractéristiques uniques, aura un prix plus élevé, reflétant sa qualité. Bien sûr, le prix d'un produit dépend en grande partie de l'échelle de production. Le type et la méthode de production déterminent la production en série. En règle générale, les produits à petite échelle, et plus encore uniques, uniques, ont un coût et un prix plus élevés. Les coûts de production des biens produits en série sont généralement insignifiants et, par conséquent, des prix relativement bas leur sont fixés. Le développement de plusieurs segments de marché par une entreprise détermine la différenciation des prix afin de répondre aux besoins de diverses catégories d'acheteurs aux revenus différents.

La durée et l'étape du cycle de vie du produit affectent également le niveau des prix. En règle générale, les produits ont un prix plus élevé pour un cycle de vie court et un prix relativement bas pour un cycle long. Une augmentation du nombre d'intermédiaires dans la chaîne "producteur - consommateur" entraîne une augmentation significative du prix final des biens. L'image de l'entreprise, le service bien établi et le service après-vente vous permettent de fixer des prix plus élevés.

action facteurs de marché en raison de la volatilité du marché et dépend des conditions politiques, de l'influence de la mode, des préférences des consommateurs, etc.

S'il y a une forte concurrence sur le marché, il y a un grand nombre de marchandises de qualité similaire, l'entreprise fixe généralement des prix inférieurs pour l'emporter, parfois même inférieurs au coût total.

Si l'entreprise commence à produire des produits complètement nouveaux et dans une certaine mesure uniques, alors lors de la fixation du prix, elle peut ne pas tenir compte de la concurrence sur le marché, mais doit garder à l'esprit que l'acheteur doit s'habituer au nouveau produit, en relation avec cela , sa tâche devient la formation de la demande des consommateurs. Et dans ce cas, les prix fixés pour les produits doivent être suffisamment flexibles. Bien sûr, afin de prendre une décision finale sur la fixation d'un prix, il est extrêmement important de bien connaître la situation sur le marché, ᴛ.ᴇ. besoins de l'acheteur.

La structure de ces facteurs peut être représentée comme suit :

Stabilité politique dans le pays;

Disponibilité des ressources de base ;

taux d'inflation général ;

Politique économique étrangère de l'État;

La nature de la demande de produits (préférence des consommateurs pour une qualité élevée ou des prix bas ; saisonnalité de la demande des consommateurs).

Facteurs réglementaires se manifestent plus clairement, l'intervention plus active de l'État dans l'économie. Les restrictions de prix de la part de l'État peuvent être de nature consultative ou administrative rigide.

À mesure que le marché se développe et devient de plus en plus saturé de biens et de services, le rôle des facteurs de marché augmente. Aujourd'hui, il existe des types de marchés et des groupes de biens, par rapport auxquels seuls les facteurs de marché sont nommés, par exemple, la terre et les valeurs mobilières. Οʜᴎ sont évalués indirectement - par comparaison avec la valeur des bénédictions interchangeables.

Il existe trois formes d'influence gouvernementale sur les prix : la fixation des prix ; la régulation des prix en fixant leurs niveaux limites ; régulation du système de libre tarification.

1. Fixation des prix. L'État utilise les principales méthodes suivantes pour fixer les prix : l'utilisation des prix catalogues ; fixer des prix de monopole; gel des prix.

Utilisation des prix catalogue. Les listes de prix des biens et services sont des recueils officiels de prix et de tarifs, approuvés et publiés par les ministères, les départements et les organismes de tarification de l'État. Le nombre de prix fixés dans les barèmes peut être très différent : proche de 100 % dans des conditions de strict contrôle total de l'État sur le niveau des prix et insignifiant, presque proche de zéro avec une méthode de tarification principalement basée sur le marché. Habituellement, à l'aide de listes de prix, les prix des produits des entreprises monopolistiques sont réglementés: électricité, gaz, pétrole, services publics, transports. Les prix de ces produits provoquent un effet multiplicateur dans l'économie, à cet égard, leur fixation à un certain niveau contribue à la stabilisation des prix dans tous les autres domaines et, par conséquent, à la situation économique dans son ensemble. Le moment le plus difficile est d'établir le niveau auquel le prix dans la liste de prix doit être fixé. Fixer des prix au-dessus du niveau du marché conduit à un état d'offre excédentaire sur le marché, et en dessous - à une pénurie.

Fixation des prix de monopole. L'État fixe les prix des entreprises qui occupent une position dominante (monopolistique) sur le marché, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ leur permet d'influencer de manière significative la concurrence, l'accès au marché et les niveaux de prix, ce qui limite finalement la liberté d'action des autres acteurs du marché. La loi antitrust aide à décider si une entreprise donnée est dominante ou non. Conformément à la législation russe, une entreprise occupe une position dominante si sa part de marché est d'au moins 35 %. Cette approche est utilisée en cas de disproportion des prix ou de situations de crise dans l'économie et est effectuée uniquement dans le but de stabiliser la situation. L'application d'un gel des prix n'est jugée appropriée que dans court terme.

2. Régulation des prix en fixant des prix plafonds(fixation d'une limite de prix supérieure ou inférieure) est l'introduction de coefficients fixes par rapport aux prix de catalogue, l'établissement de marges marginales, la réglementation des paramètres de base qui affectent la formation des prix (la procédure de fixation des coûts, la marge bénéficiaire maximale, la taille et la structure des impôts), l'établissement et la réglementation des prix des produits et services des entreprises publiques.

3. Réglementation du système de libre tarification s'effectue par le biais d'une réglementation législative des activités de tarification des acteurs du marché afin de limiter la concurrence déloyale. Cette méthode d'influence de l'État sur le processus de fixation des prix consiste à établir un certain nombre d'interdictions : dumping, publicité déloyale sur les prix, fixation verticale et horizontale des prix.

Une interdiction de dumping est une interdiction de vendre un produit en dessous de son coût afin d'éliminer des concurrents. En pratique, cette interdiction est particulièrement pertinente s'il existe un leader du marché qui cherche à évincer des concurrents ou à empêcher leur entrée sur ce marché. Dans le même temps, cette interdiction est largement utilisée dans la pratique du commerce international, car elle contribue à empêcher les importateurs agressifs de produits à faibles coûts de production d'entrer sur le marché.

L'interdiction de la fixation verticale des prix est une interdiction de dicter les prix par les producteurs aux intermédiaires, grossistes et détaillants.

Une interdiction de fixation horizontale des prix est une interdiction d'un accord entre plusieurs fabricants pour maintenir les prix des produits à un certain niveau si leur part de marché cumulée confère à ces fabricants une position dominante sur celui-ci. Cette limitation est particulièrement pertinente dans un marché oligopolistique. Dans le même temps, il peut être facilement ignoré si, par exemple, les entreprises oligopolistiques s'accordent entre elles non pas sur un prix unique, mais sur une méthodologie unique pour calculer les coûts et déterminer le prix des produits finaux.

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FORMATION DU PRIX DES MARCHANDISES

Les facteurs de tarification sont les conditions dans lesquelles le niveau et la structure des prix sont formés. Ces facteurs sont divers, mais ils peuvent être conditionnellement divisés en trois groupes principaux : 1) facteurs de base, 2) opportunistes et 3) facteurs régulateurs.

De base les facteurs de tarification sont principalement liés aux coûts de production et de vente des biens. Une augmentation de ces coûts entraîne généralement une augmentation des prix, une diminution des coûts contribue à une diminution des prix. Puisque la dynamique des prix des principales ressources de production peut être prédite, les facteurs de tarification de base sont les facteurs du plan stratégique.

Les facteurs de tarification de base comprennent les conditions naturelles, climatiques et territoriales dans lesquelles l'entreprise opère, la composante transport dans les coûts, le niveau des technologies utilisées, les formes et méthodes d'organisation de la production et du travail. Les facteurs de base donnent des avantages aux entreprises et aux entreprises qui ont des coûts de production inférieurs.

opportuniste les facteurs de tarification sont déterminés par la situation du marché, qui dépend des conditions politiques, économiques générales (par exemple, l'inflation), sociales et autres, de la saison, de la mode, des préférences des consommateurs, etc. changements, les facteurs de tarification opportunistes sont appelés facteurs tactiques.

Les prix des matières premières et des produits semi-finis réagissent de la manière la plus sensible et la plus rapide aux changements des conditions du marché. Cela est dû au cycle de production court de leur fabrication et à un large éventail de consommateurs. Les prix des biens de consommation durables (meubles, appareils ménagers). Les prix des machines et équipements, dont le cycle de production est assez long, réagissent beaucoup plus lentement aux changements des conditions du marché.

Il existe des marchés où seuls les facteurs de marché sont impliqués dans la tarification. Par exemple, le prix du terrain et le taux des titres en bourse se forment indirectement - par comparaison avec la valeur des biens fongibles :

À mesure que le marché se développe et devient saturé de biens et de services, le rôle des facteurs de base dans la tarification diminue, tandis que le rôle des facteurs de marché augmente.

Les facteurs du marché donnent des avantages aux entreprises et aux entreprises qui peuvent réagir rapidement aux conditions changeantes du marché. Cela nécessite une préparation minutieuse de la production, un système de production flexible et un personnel hautement qualifié.

Comme le montre la pratique, les entreprises et les entreprises qui utilisent habilement leurs avantages associés aux facteurs de tarification de base et du marché obtiennent le plus grand succès.

Réglementaire les facteurs de tarification sont liés aux interférence indirecteÉtats à l'économie.

Dans un marché libre, il existe également des facteurs de demande, des facteurs de choix du consommateur et des facteurs d'offre.

Facteurs de demande forme prix demandé, c'est-à-dire le prix maximum que les acheteurs sont prêts à payer pour un produit particulier. Les facteurs de demande comprennent :

goûts et préférences des consommateurs;

La taille de leur revenu en espèces et de leur épargne ;

Propriétés de consommation et caractéristiques de qualité des biens.

Lors de l'achat d'un produit, l'acheteur montre une volonté de sacrifier une certaine quantité d'autres biens et services pour la même somme d'argent. Cette volonté est déterminée facteurs de choix du consommateur qui dépendent des prix et de l'utilité des biens et qui, à leur tour, influencent ces paramètres.

Facteurs d'approvisionnement liés principalement aux coûts de production et de vente des biens. Elles forment prix de l'offre- le prix minimum auquel les vendeurs sont prêts à proposer ce produit sur le marché.

Les facteurs de prix agissent simultanément dans des directions différentes et à des vitesses différentes, certains facteurs contribuent à faire baisser les prix, d'autres les font monter. Les facteurs suivants contribuent à la réduction des prix :

Croissance de la production (importation) et saturation du marché en marchandises ;

Baisse de la demande de biens ;

Croissance de la concurrence entre vendeurs (fabricants) ;

Réduire le coût de production;

Réduire le fardeau fiscal des vendeurs (fabricants);

Développement des liens directs entre acheteurs et producteurs de biens (réduction du nombre d'intermédiaires).

L'action de ces facteurs ne conduit pas toujours à une baisse réelle des prix, elle ne peut que contribuer à leur baisse.

En partant du contraire, on peut citer les facteurs qui font monter les prix :

Réduire la production (importation) et l'offre de biens sur le marché ;

Augmentation de la demande de biens ;

Réduction de la concurrence entre les vendeurs (fabricants), entraînant une monopolisation du marché ;

Croissance des coûts de production ;

Augmenter le fardeau fiscal des vendeurs (fabricants);

Augmenter le nombre d'intermédiaires sur la voie de circulation des marchandises des producteurs aux consommateurs finaux ; ainsi que:

Améliorer la qualité des marchandises;

Inflation causée par une augmentation de la quantité de monnaie en circulation ;

Demande excessive.

Poursuivant sa politique de prix, l'entreprise doit identifier, analyser et prendre en compte tous les facteurs pouvant influencer les prix des biens et services. La plupart des facteurs ne peuvent pas être contrôlés par l'entreprise (facteurs externes), une plus petite partie dépend des actions de sa direction et de son personnel (facteurs internes).

La valeur de la propriété en question est influencée par variété de facteurs d'environnement externe et interne:

1. Facteurs économiques :

Demande de l'objet d'évaluation ;

Revenu du bien évalué provenant de l'exploitation et de la revente ;

Durée de perception des revenus ;

Le risque associé à l'objet ;

Le degré de contrôle sur l'objet (la présence droits de propriété);

Le degré de liquidité de l'objet d'évaluation ;

Restrictions imposées par l'État ou d'autres personnes sur l'objet ;

Coûts de création d'installations similaires ;

Le rapport de l'offre et de la demande d'objets similaires ;

Inflation, pouvoir d'achat, etc.

2. Facteurs sociaux :

Disponibilité et développement des infrastructures ;

Situation démographique (croissance numérique, taux de natalité et de mortalité, densité, migration de la population) ;

3. Facteurs politiques :

L'état de la législation dans le domaine de l'évaluation, de la propriété, de la fiscalité, etc. ;

Situation politique et juridique du pays ;

Politiques gouvernementales et locales ;

4. Facteurs géographiques, état environnement:

climat, relief, Ressources naturelles, Conditions environnementales.

5. Facteurs scientifiques et techniques :

Technologie et organisation de la construction;

Coûts de construction, etc.

La base du processus d'évaluation immobilière est ensemble de facteurs interdépendants, pris en compte par les évaluateurs. Ces facteurs sont :

Ø facteur d'offre et de demande ;

Ø facteur d'utilisation de l'immobilier ;

Ø les facteurs liés au bien ;

Ø les facteurs de l'environnement extérieur du marché ;

Ø Facteur d'utilisation le meilleur et le plus efficace.

Lors de l'évaluation d'un bien immobilier, tous les facteurs doivent être pris en compte. mais leur importance peut varier.. Le degré d'importance de chaque facteur d'évaluation est déterminé par la situation spécifique qui se développe dans l'évaluation d'un objet particulier.

Demande, offre et valeur marchande l'immobilier dépend de nombreux facteurs :

1. Economique (situation économique du pays, de la région, taux d'intérêt, tarifs de l'électricité).

2. Physique (terre, sol, climat, routes, emplacement.

3. Social (évolution de la taille de la population, son rajeunissement, taux de criminalité.

4. Administratif (codes et règlements du bâtiment, politique fiscale et financière)

Lors de l'évaluation de la valeur de marché, il convient de rappeler qu'elle est également affectée par la période au cours de laquelle elle est considérée. A court terme, le prix du marché est principalement affecté par la demande, l'offre n'ayant pas le temps de s'adapter aux évolutions de la demande. À long terme, l'influence de l'offre augmente et affecte activement la valeur marchande.

Facteur d'offre et de demande est la principale et tient compte, lors de l'évaluation d'un bien, du jeu de la loi de l'offre et de la demande, qui influe sur la valeur marchande du bien, comme tout produit sur le marché. La demande est caractérisée par la qualité des objets que les acheteurs sont prêts ou capables d'acheter dans un certain délai au prix du marché en vigueur à un moment donné.

L'offre est caractérisée par le nombre d'objets proposés à la vente sur le marché en ce moment à un prix déterminé. Le rapport de l'offre et de la demande détermine le niveau des prix dans un marché d'équilibre. ressortir trois options possibles l'offre et la demande:

Ø l'offre et la demande sont égales, à la suite de transactions sur le marché, un prix de marché d'équilibre équitable de la propriété est formé ;

Ø la demande dépasse l'offre, les prix du marché augmentent, des prix spéculatifs se forment, il existe un risque de corruption conduisant à la destruction du marché ;

Ø l'offre dépasse la demande, les prix chutent, la stagnation du marché se produit.

Les principales caractéristiques du marché immobilier résidentiel sont prix élevé ses installations et faible élasticité de l'offre par prix : lorsque le coût du logement change, son offre sur le marché ne change presque pas. L'inélasticité de l'offre est causée par la durée de la période de construction. Il existe donc une relation constante entre les variations de l'offre et de la demande.

Ainsi, avec une augmentation de la demande de logements, une augmentation de l'offre sur le marché primaire du logement n'est possible que dans un an ou deux, et avec sa réduction, la construction se poursuit, ce qui est associé à un niveau élevé de coûts encourus. Cette nature de l'interaction de l'offre et de la demande fait que le prix est le principal facteur de régulation par lequel l'offre et la demande s'équilibrent.

C'est pourquoi il existe un risque constant sur le marché du logement d'une situation où la valeur actuelle du logement devient supérieure à son juste prix de marché.

Dans le contexte de la reprise du secteur du logement, il existe un risque de effet de surchauffe, lorsque augmentation excessive des investissements dans la construction s'avérera non rentable à son achèvement en raison de la détérioration de la situation économique générale et de la baisse de la demande par rapport au volume prévu.

Cette question revêt une importance particulière dans le cas de distribution massive de crédits immobiliers, car avec une baisse de l'activité économique, le chômage augmente et les revenus de la population perdent en stabilité, ce qui complique le respect des obligations assumées par les citoyens en vertu des accords de prêt.

Selon les règles du marché, l'art d'enchérir, le nombre d'enchérisseurs, les schémas de financement de cette transaction et d'autres facteurs ont une grande influence sur le prix de vente et d'achat. Les prix dépendent principalement des capacités des investisseurs. La demande de biens immobiliers est plus sujette aux fluctuations que l'offre, car un changement brusque de la masse monétaire et des humeurs émotionnelles au moment d'une transaction immobilière se produit dans des intervalles de temps plus courts que le moment de la construction d'objets immobiliers, à la suite de quoi une offre supplémentaire est créée sur le marché.

Les facteurs à considérer par l'acheteur d'un bien immobilier sont les suivants :

Ø facteur d'utilité. Une propriété a de la valeur si elle peut être utile à un propriétaire potentiel pour des besoins professionnels ou sociaux et personnels. Utilité - la capacité d'une propriété à répondre aux besoins de l'utilisateur dans un lieu donné et pendant une certaine période de temps ;

Ø facteur de remplacement(substitut) implique l'existence de choix pour l'acheteur, c'est-à-dire la valeur du bien dépend de la présence sur le marché de biens similaires ou de remplacement ;

Ø facteur d'attente montre que la valeur d'une propriété - la valeur actuelle de tous les revenus futurs tirés de son utilisation, augmente constamment en raison de l'augmentation de la demande et de l'offre limitée, c'est-à-dire la valeur d'un objet générateur de revenus est déterminée par le montant des flux de trésorerie attendus de l'utilisation de l'objet à évaluer, ainsi que le montant attendu de sa revente.

Le marché immobilier est système de mécanismes de marché, qui assurent la création, la cession, l'exploitation et le financement de biens immobiliers.

Les facteurs influençant le développement du marché immobilier sont :

Ø la croissance économique ou les perspectives d'une telle croissance. (Il peut arriver que même en l'absence de croissance économique générale, des conditions favorables se présentent sur le marché, mais elles sont, en règle générale, de courte durée et se produisent assez rarement);

Ø opportunités financières pour acheter un bien immobilier. Cela dépend du stade de développement économique de la région de la confiserie (crise, stagnation, développement industriel), ainsi que de la disponibilité et de la nature des emplois ;

Ø relation amoureuse entre la valeur de l'immobilier et les perspectives économiques d'une zone particulière.

Certaines régions peuvent être dans un état de stagnation car leurs principales industries se sont déplacées vers d'autres parties du pays ou se sont délabrées. Cela a un impact direct sur l'instabilité du marché immobilier.

Le marché immobilier est également fortement influencé par : les facteurs de régulation gouvernementale, la situation économique générale, la situation microéconomique, le statut social et conditions naturelles dans la région.

Les facteurs de prix dans l'évaluation des appartements sont:

Ø lieu:

District, microdistrict ;

Emplacement dans le quartier;

Distance du centre;

Le développement dominant du microdistrict ;

Accessibilité des transports, éloignement de la maison de la station de métro, arrêts des transports en commun ;

Disponibilité des transports en commun (évaluation subjective) ;

Le développement des infrastructures;

Infrastructures sociales du microdistrict accessibles à pied (moins de 1 km);

Mise à disposition d'infrastructures sociales (évaluation subjective) ;

Objets de l'infrastructure industrielle du microdistrict;

Objets Infrastructure de transport microdistrict ;

L'état du territoire adjacent (appréciation subjective) ;

Présence de parcs, réservoirs, entreprises industrielles

Ø immeuble d'habitation dans lequel se trouve l'appartement expertisé :

Type de bâtiment;

Année de construction;

Matériau des murs extérieurs ;

matériau de sol;

État du bâtiment (évaluation subjective);

Support technique du bâtiment;

Stationnement organisé des véhicules personnels ou garage souterrain;

Nombre d'étages du bâtiment ;

État de l'entrée (évaluation subjective);

L'aménagement paysager de la cour, la présence d'un ascenseur et d'une chute à déchets;

Ø caractéristiques de l'appartement expertisé :

Emplacement au sol ;

Superficie, m² m : commun / résidentiel ;

Nombre de pièces, leur superficie, m². m;

Coin cuisine, m². m;

salle de bain;

Hauteur sous plafond, m ;

Loggia (balcon);

Vue depuis les fenêtres ;

Systèmes de sécurité supplémentaires ;

L'état de l'objet (évaluation subjective);

Défauts visibles dans la finition intérieure ;

Informations sur le réaménagement ;

L'état de l'appartement

superficie de l'appartement,

résidentiel et commun,

L'isolement des chambres

coin cuisine et salle de bain,

Téléphoner,

Balcon ou loggia

Vue depuis la fenêtre,

Voisins et plus.

Le prix du marché de l'immobilier est compris différemment du commerce d'autres biens ou valeurs mobilières. Cette différence se produit pour de nombreuses raisons, notamment :

Ø unicité de chaque objet;

Ø une grande variété de conditions de vente (au comptant, à tempérament, prépayée, hypothécaire, contrats sociaux, etc.) ;

Ø grande incertitude, disponibilité incomplète de l'information sur le marché, son asymétrie pour les acheteurs, les vendeurs, les intermédiaires ;

Ø durée importante de la vente, qui ne convient pas au vendeur ;

Ø la nécessité d'une action rapide de la part des acheteurs pour ne pas passer à côté d'un objet qui les intéresse.

Tout cela conduit au fait que la "vraie" valeur marchande d'une propriété particulière n'est connue de personne et, par conséquent, de nombreuses propriétés sont vendues à la fois beaucoup plus chères et beaucoup moins chères que leur valeur estimative.

Les intermédiaires (agents immobiliers, évaluateurs) disent que « le prix de l'immobilier dépend avant tout de l'emplacement. Ce n'est pas le seul, mais un facteur très important.

Même dans le cas d'un appartement à maison typique son prix peut varier considérablement et dépendre: du quartier, du quartier, de la situation de la maison dans le quartier, de l'étage, de la présence d'une aire de jeux, d'un parking à proximité de la maison, de la vue depuis la fenêtre (dans la cour, sur la rue, sur la forêt, sur la rivière), de la proximité des institutions éducatives et culturelles, des commerces, des transports, des lieux de repos et bien d'autres circonstances.

Évaluation des biens est une opinion d'expert scientifiquement fondéeévaluateur sur la valeur de l'objet à évaluer et le processus de détermination de la valeur de l'objet.

Valeur marchande - c'est le prix le plus probable, pour lequel la vente de l'objet à la date d'expertise est attendue à la suite d'une transaction commerciale dans des conditions de concurrence sur le marché entre un vendeur volontaire et un acheteur volontaire après commercialisation globale.

Processus d'évaluation Et- une procédure logique et systématisée pour résoudre séquentiellement les problèmes en utilisant des approches et des méthodes d'évaluation connues pour porter un jugement final sur le coût.

Les autres facteurs de prix sont :

Ø droits transférables (propriété, bail, usage perpétuel, restriction des droits) ;

Ø les conditions de financement de l'opération (conditions de levée de fonds propres) ;

Ø conditions de vente (satisfaction des exigences d'une transaction nette);

Ø les conditions du marché (y compris le moment de la vente) ;

Ø le degré d'achèvement de la construction de l'objet ;

Ø caractéristiques physiques de l'objet ;

Ø caractéristiques économiques (constituant un revenu de l'objet) ;

Ø utilisation de l'objet.

Prix ​​estimé- un processus long et complexe d'établissement de l'équivalent monétaire de la valeur du bien. Elle nécessite un évaluateur hautement qualifié qui connaît les méthodes et les outils des activités d'expertise, qui connaît l'état du marché immobilier et surtout le segment recherché, la signification détaillée des caractéristiques juridiques des transactions immobilières, etc. L'évaluateur doit avoir une Licence.

Les facteurs de tarification diffèrent selon les niveaux d'influence :

Facteurs d'influence de niveau 1 (pays)

1. Economique : taxes foncières ; dotation de la population en équipements publics ; construction financement niveau de vie

2. Etat et perspectives de construction et de reconstruction ; phrase; demande; marché de l'immobilier

3. Social : structure de la population ; niveau d'instruction et de culture de la population, besoins, famille; densité de population.

4. Physique : écologie ; Ressources naturelles; géographique; solutions sismiques et technologiques dans le domaine de l'aménagement du territoire; géodésique; topographique.

5. Politique : législation hypothécaire ; législation sur la construction; droit fiscal; lois sur la propriété; lois immobilières; lois dans le domaine de l'écologie, zonage des territoires ; loi sur la libération sous caution; droit de la politique de crédit; cadastres; licences d'activités immobilières et d'évaluation; stabilité politique

Facteurs d'influence du 2ème niveau (ville, quartier)

1. Localisation : accessibilité des transports ; la présence d'objets de culture sociale ; accessibilité piétonne, placement des objets dans le plan de la ville (quartier) ; disponibilité et état de la communication ; milieu attenant.

2. Caractéristiques physiques : paramètres physiques ; adéquation fonctionnelle et utilisation

l'état de la propriété; attractivité, confort; qualité de construction et d'exploitation.

3. Conditions de vente : nantissements et nantissements ; conditions particulières des transactions, motivations des vendeurs et des acheteurs

4. Facteurs temporels : date d'évaluation, date des transactions connues par analogues.

5. Conditions de financement : conditions de crédit ; taux d'intérêt, conditions d'attribution des fonds

Facteurs d'influence de niveau 3 (bâtiment)

1. Architecture et construction : indicateurs d'aménagement de l'espace

2. Financiers et opérationnels : recettes, charges d'exploitation ; coût de construction

L'évolution de la valeur d'une propriété dépend d'un certain nombre de facteurs qui apparaissent à différentes étapes du processus d'évaluation. Les facteurs affectant la valeur de la propriété peuvent être affectés à trois niveaux hiérarchiques différents .

1er niveau : Le niveau d'influence des résultats de l'interaction de quatre facteurs principaux: social, économique, physique et politique. À ce niveau, les facteurs qui font l'objet d'une analyse et d'une évaluation sont caractère général non lié à un objet immobilier spécifique et n'en dépendant pas directement, mais affectant indirectement les processus qui se déroulent avec l'immobilier sur le marché et, par conséquent, le bien à évaluer.

2ème niveau : Le niveau d'influence des facteurs locaux, principalement à l'échelle d'une ville ou d'une zone urbaine. A ce niveau, des facteurs tels que la localisation de l'objet, ses caractéristiques physiques, les conditions de vente, les facteurs temporels, les conditions de financement sont examinés. Ces facteurs sont directement liés à l'objet expertisé et à l'analyse d'objets immobiliers similaires et des transactions sur ceux-ci.

3ème niveau : Le niveau d'influence des facteurs associés à la propriété et en grande partie dû à ses caractéristiques. A ce niveau, les facteurs suivants sont évalués :

architecture et construction;

financière et opérationnelle.

L'influence des facteurs peut se produire simultanément à différents niveaux et être prise en compte de manière séquentielle, selon le degré de détail de l'évaluation et le type de valeur évaluée.

L'immobilier est influencé par son environnement, et affecte lui-même cet environnement. Par conséquent, lors de l'évaluation, les facteurs environnementaux et immobiliers qui affectent la valeur des biens immobiliers sont déterminés.

Quatre facteurs principaux déterminent la demande de logements :

Ø préférence des consommateurs ;

Ø revenu de la population ;

Ø les prix des logements ;

Ø nombre de ménages sur le marché du logement.

Ces facteurs affectent l'équilibre du marché de différentes manières. La demande et l'offre d'objets immobiliers dépendent de nombreux facteurs :

Ø administratif (la présence ou l'absence de restrictions de la part de l'État, le rôle régulateur de l'État et des administrations locales, le régime fiscal) ;

Ø économique (prix de l'immobilier, concurrence, niveau de développement économique du marché, niveau de revenu de la population, activité commerciale de la population, services des organismes de crédit et financiers, volumes de construction de nouveaux objets immobiliers);

Ø social (l'attractivité de la région, la structure et la composition de la population de la zone, le niveau de développement des infrastructures sociales) ;

Ø environnemental (présence d'espaces verts, pollution de l'air, abondance d'entreprises industrielles, présence émissions nocives, excès de bruit).

Les facteurs sociaux sont principalement représentés par les caractéristiques de la population. Cela comprend la composition démographique, les taux de mariage et de divorce, le nombre moyen d'enfants, la répartition par âge de la population, etc. Tout cela témoigne de la demande potentielle de biens immobiliers et de sa structure.

Les facteurs économiques affectent également de manière significative la valeur des biens immobiliers.

Les facteurs économiques qui déterminent la demande comprennent :

Ø emploi de la population ;

Ø salaire moyen ;

Ø degré de développement économique de la région ;

Ø niveau des prix ;

Ø disponibilité et conditions d'un prêt pour l'achat d'un logement, etc.

Les facteurs économiques (facteurs objectifs) peuvent être divisés en Deux types:

Ø macroéconomique liée aux conditions générales du marché (taxes, droits, dynamique du taux de change du dollar, inflation, chômage, niveau et conditions des salaires, besoin en immobilier, etc.) ;

Ø microéconomique, caractérisant les paramètres objectifs de transactions spécifiques (tous les termes du contrat - objet, durée de validité, droits et obligations des parties, résiliation du contrat, etc.).

Le facteur de réglementation étatique à tous les niveaux a une grande influence sur la valeur des propriétés. Le champ d'application de la réglementation de l'État comprend:

Ø restriction de la rotation immobilière et des modes d'occupation des sols, normes de construction ;

Ø Services publics, pompiers et police, ramassage des ordures et transports en commun ;

Ø police fiscale fédérale et locale;

Ø normes juridiques spéciales affectant le coût (formation réglementaire tarifs de location, restriction des droits de propriété, loi sur la protection de l'environnement, investissement public dans la construction d'équipements, etc.).

En dessous de facteurs environnementaux l'évaluation immobilière est comprise comme un ensemble de facteurs purement naturels et naturels-anthropiques qui ne sont pas des moyens de travail, des marchandises ou des sources d'énergie et de matières premières, mais qui ont un impact direct sur l'efficacité et l'utilité de la propriété.

Des changements brusques dans la situation du marché peuvent être causés par la fermeture entreprise industrielle, des modifications de la législation fiscale ou le démarrage de la construction de nouveaux biens immobiliers. Le marché immobilier est en constante évolution ; les facteurs sociaux, économiques, politiques et économiques affectant l'immobilier sont toujours en transition. Changer ces forces affecte l'offre et la demande de biens immobiliers et, par conséquent, la valeur des propriétés individuelles. Les évaluateurs essaient de reconnaître les changements actuels et potentiels du marché qui peuvent affecter la valeur d'une propriété.

Le secteur de l'immobilier ne s'adapte pas toujours facilement aux nouvelles préférences des consommateurs, et est donc souvent en retard.