Construction de maisons basses à vendre. Construction d'immeubles à appartements en tant qu'entreprise Plan d'affaires pour la construction d'immeubles résidentiels individuels pdf

Il y a quelques années, la construction de maisons de faible hauteur à vendre était une activité assez rentable avec de faibles risques et une assez bonne rentabilité. Les communautés de chalets autour des grandes villes et des centres régionaux se sont développées les unes après les autres. Les petites entreprises de construction n'ont pas perdu d'argent, car la différence entre le prix du mètre carré de logement fini et ce qui était investi dans la construction de bâtiments (marge) était assez élevée et « l'entrée » dans l'entreprise ne nécessitait pas beaucoup de ressources.

Aujourd’hui, la situation a changé. On peut constater avec regret que la construction d'immeubles de faible hauteur destinés à la vente n'est pas un secteur d'activité très approprié pour entrer dans le commerce. Même si un entrepreneur dispose d’un bon capital de départ, il lui sera difficile de commencer à bâtir.

Ventes aux enchères pour le grand commerce

Chaque maison commence par un terrain sur lequel elle sera construite. Et c'est à ce stade que les hommes d'affaires novices, qui ont déjà imaginé des plans pour les villages de chalets qu'ils ont construits, connaîtront leur première déception.

Les terrains vacants pour la construction de logements individuels (construction de logements individuels) représentent presque toujours un bien communal (propriété de la mairie ou de l'administration régionale), que les autorités tentent de vendre ou de louer aux conditions les plus avantageuses pour elles-mêmes. Comment cela peut-il arriver:

1. Le plan d'urbanisme, en vigueur dans chaque agglomération importante, réserve à l'avance des parcelles pour un tel développement. En règle générale, le document est mis à jour une fois tous les cinq ans.
2. Une vente aux enchères ou un appel d'offres est annoncé pour le droit d'aménager le site. Que pourraient « vouloir » les autorités ? Une somme d'argent toujours impressionnante. Même en province, ce montant dépasse parfois les 100 millions de roubles pour deux à trois douzaines d'hectares. Et dans la plupart des cas, le terrain ne deviendra pas votre propriété. Location uniquement.

L'argent liquide n'est pas tout ce que peuvent désirer les fonctionnaires du service immobilier de l'administration d'une ville, d'une région ou d'une région. La pratique de ces dernières années montre que le contrat prévoit la construction de « toutes les infrastructures nécessaires ». Attention : des jardins d'enfants pour un certain nombre de places, une clinique ou un poste de secours, des routes intra-blocs, des services publics - électricité, eau, assainissement, gaz, si cela est prévu dans le plan d'aménagement. Même un seul projet visant à développer un tel territoire coûte très cher.

La logique des autorités est claire. La fourniture d'infrastructures pour de nouvelles zones relève de la responsabilité des municipalités, mais ces dernières n'ont pas les moyens financiers. Ils recherchent donc des sources de financement extrabudgétaires. Le non-respect de ces termes du contrat menace la perte des droits de location, même si les maisons sont déjà situées sur les parcelles avec un degré élevé de préparation.

Une autre condition courante des appels d'offres pour le développement de nouveaux territoires concerne les exigences relatives à la société de développement elle-même. Cela pourrait être la réputation de l'entreprise (une expérience déjà existante dans la mise en œuvre de tels projets), le montant du capital autorisé, la présence de spécialistes certifiés et un million d'autres conditions. Vous pouvez trouver une annonce concernant une telle vente aux enchères sur le site Web des marchés publics du gouvernement fédéral ou son équivalent régional. Nous vous assurons que beaucoup de choses deviendront claires pour vous.

Ainsi, malgré le fait que le ministère de la Construction affirme que les constructions de faible hauteur conviennent aux petites et moyennes entreprises, la pratique démontre le contraire. Créer des complexes est une grosse affaire avec de gros profits, et la voie aux débutants est encore fermée.

Mais il ne faut pas se décourager. Vous pouvez essayer un modèle commercial différent, plus petit.

Secteur privé, maisons délabrées

Le moyen le plus réaliste qui vous permettra de tester votre expérience dans le secteur de la construction et d'obtenir des fonds pour la mise en œuvre de grands projets est d'acheter des maisons délabrées dans le secteur privé de votre ville, de démolir ces logements et de construire de nouvelles maisons modernes à leur place.

Cela ne veut pas dire que ce soit un chemin facile : dans ce domaine, vous pouvez rencontrer de nombreuses difficultés. Ils attendent au stade de l'achat d'un terrain avec une maison délabrée, de l'élaboration d'un projet et de l'approbation de l'administration, du raccordement aux réseaux publics. Préparez-vous au fait que vous aurez besoin d'un avocat qualifié qui assumera cette partie bureaucratique. Il est important de noter que beaucoup de temps s'écoulera entre l'achat d'une maison délabrée et le début de la construction d'un nouveau logement de faible hauteur - de plusieurs mois à un an ou plus. Cela signifie que de l’argent sera investi, mais rien en retour. Vous avez besoin d’une solide réserve financière.

Nous ne décrirons pas le processus de construction lui-même et ne calculerons pas non plus le montant de l'investissement. Le coût et la technologie de construction d'une maison en brique et à ossature diffèrent radicalement. Mais vous devrez également inclure ces investissements dans le devis.

Une fois les travaux terminés, vous devez légitimer le « fruit » de vos efforts auprès des autorités de régulation. Nous n'aborderons pas du tout ce sujet, car il est très approfondi et mérite toute une série d'articles. Déléguez la résolution de ces problèmes à votre spécialiste, dont l'embauche a déjà été évoquée.

Ce n'est qu'une fois que tous les documents sont prêts que vous pouvez commencer à vendre, et ici tout dépend du marché. En cours de construction, les prix des biens immobiliers de ce type peuvent augmenter ou au contraire légèrement baisser. Le pouvoir d'achat (et donc l'activité) du client peut augmenter ou à l'inverse diminuer. C’est un risque et vous devez vous y préparer.

Mais nous pouvons vous rassurer un peu : selon les experts, depuis l'approbation législative de la propriété privée en Russie dans la période post-soviétique, l'immobilier a été et reste l'un des moyens les plus fiables d'investir du capital et son prix n'a pratiquement pas baissé. . L’actif sera donc définitivement vendu tôt ou tard.

Avantages et inconvénients

Résumons les inconvénients de la construction de maisons à vendre comme principal type d'entreprise :

• Une grande quantité d'investissement initial et d'investissement dans le travail.
• Longue période de récupération du projet – 2-3 ans.
• Une procédure complexe pour l'obtention d'un permis de construire et la mise en exploitation de l'installation.
• Risques liés à l'état du marché immobilier et au pouvoir d'achat des clients.

Principaux avantages de la construction de maisons à vendre :

• Une opportunité d'acquérir de l'expérience et une réputation commerciale et de vous essayer à de grands projets de développement à l'avenir.
• Obtenir un actif fiable et liquide.
• Faibles risques de perte des fonds investis (à condition que la construction ait été réalisée dans le respect de toutes les normes légales).

Entrée de l'autre côté

Si néanmoins la soif d’affaires, et plus particulièrement le besoin de construire des maisons, vous fait avancer, commencez par quelque chose de simple. Il faut surmonter les difficultés et les pièges, sinon vous n’êtes pas un entrepreneur. Une organisation de construction qui ne vend pas, mais construit des maisons pour des clients spécifiques en fonction de leurs projets sur leurs chantiers, risque beaucoup moins. Il n’est pas nécessaire d’investir dans des terrains ou des logements délabrés, d’interagir avec les autorités ou de louer la maison une fois la construction terminée. C'est un casse-tête pour le client lui-même.

Un travail de haute qualité créera une réputation et, surtout, fournira le capital nécessaire pour passer au niveau supérieur. De plus, l'entreprise « se musclera » sous la forme des installations de production nécessaires (équipements, outils et équipements spéciaux), d'une équipe de spécialistes - des technologues et contremaîtres aux équipes de travailleurs fiables et professionnelles. A ce stade, il sera possible d'acquérir des relations dans les administrations, les services d'architecture et les autorités de régulation, ce qui permettra de résoudre plus efficacement de nombreuses questions liées à la construction. Et cela vaut beaucoup.

De l'avis des experts, une telle entrée en activité est acceptable pour les entrepreneurs débutants qui souhaitent rejoindre le secteur de la construction et devenir éventuellement des acteurs majeurs. Et nous sommes entièrement d’accord avec eux.

N’oubliez pas que le chemin vers un grand objectif se compose de nombreuses petites étapes. Allez-y. Qui sait, peut-être qu'une petite entreprise de construction créée aujourd'hui deviendra dans quelques années un acteur majeur du secteur et construira non seulement des lotissements de chalets en banlieue, mais aussi des immeubles d'habitation de grande hauteur dans les centres régionaux.

Attention! Le business plan gratuit proposé en téléchargement ci-dessous est un exemple. Un plan d'affaires qui correspond le mieux aux conditions de votre entreprise doit être créé avec l'aide de spécialistes.

Le secteur de la construction est très attractif en raison de la pénurie croissante de logements. Mais cela implique d’énormes investissements. Il est donc nécessaire d’attirer les investisseurs. Si vous envisagez de construire un bien immobilier résidentiel, la première et la plus sérieuse étape consiste à élaborer un plan d'affaires pour la construction d'une maison.

Lors de la rédaction de votre plan d’affaires, vous devez utiliser la structure du plan décrite ci-dessous et l’exemple de plan fourni comme guide. Vous pouvez télécharger gratuitement un business plan pour la construction d'une maison sur notre site Web.

1. Résumé

Cette section exprime brièvement les principales idées du plan :

• – objet : construction d’un immeuble d’habitation en vue de la vente ;
• – une brève description de la société ;
• – les caractéristiques de base d'un immeuble résidentiel ;
• – les principaux résultats financiers ;
• – justification de la pertinence de la construction et de l'attractivité des investissements.

2. Caractéristiques de l’entreprise et du secteur

Dans la section caractéristiques, il est nécessaire de fournir des informations complètes sur les activités de l’entreprise, de décrire son expérience sur le marché de la construction et les résultats obtenus. Il est également nécessaire de caractériser le secteur de la construction de bâtiments résidentiels.

3. Analyse de marché et stratégie marketing

Il est nécessaire d'évaluer le marché du point de vue de sa saturation en immobilier résidentiel. Vous devez également indiquer la présence d'une demande effective d'appartements dans la future maison, l'importance sociale du projet et la compétitivité sur le marché immobilier.

L’analyse de marché réalisée doit justifier la capacité et le désir du consommateur d’acheter un appartement dans votre immeuble.

La stratégie marketing est étroitement liée à l’évaluation du marché et de la concurrence. La stratégie marketing choisie pour un plan d'affaires pour la construction d'un immeuble résidentiel doit convaincre les investisseurs qu'il est possible d'atteindre votre objectif.

4. Plan de construction

Dans cette section, il est nécessaire de fournir des informations sur chaque étape du projet :

• – organisation des travaux de pré-conception et de conception ;
• – procéder à l'examen technique des communications ;
• – organisation de la construction (gestion, documentation, contrôle) ;
• – réception de l’objet auprès des sous-traitants ;
• – vente d'appartements.

Un plan d'affaires pour la construction d'un immeuble à appartements doit comprendre un calendrier trimestriel des travaux de construction suivants :

• – préparation du territoire ;
• - jeter les bases;
• – construction d'un bâtiment ;
• - travaux d'installation;
• - toiture ;
• – le travail interne ;
• - Finir le travail;
• - l'aménagement paysager du territoire.

5. Plan organisationnel

Cette section doit montrer la structure organisationnelle de l'entreprise, les modes d'interaction entre ses divisions individuelles, les méthodes de leur coordination et de leur contrôle.

Il faut également refléter les liens avec les sous-traitants, les partenaires et les fondateurs. Lors de l'établissement du planning des effectifs, vous devez indiquer les responsabilités, les qualifications et l'expérience des salariés.

Bon à savoir!

Nous respectons votre choix, mais nous souhaitons vous rappeler que le démarrage d'entreprise le moins risqué, relativement facile et confortable peut être organisé sous l'aile d'une entreprise prospère sur une base de franchise. Nous vous invitons à faire connaissance.

Aujourd’hui, la construction de maisons confortables est devenue la norme. Ce ne sont plus seulement des maisons à un étage qui sont construites, mais des cottages à deux ou trois étages dotés de toutes les commodités d'une maison.

Le plus important est de planifier correctement l'ensemble du processus, de réfléchir à un plan d'affaires pour la construction d'une maison privée et ensuite seulement de commencer la construction elle-même étape par étape.

Phase préparatoire de la construction

Un business plan commence par un travail préparatoire. Un terrain de construction est sélectionné, qui peut être acheté comme propriété privée ou loué auprès des autorités municipales. L'organisme autonome chargé du cadastre foncier détermine les modalités du bail foncier, rédige un acte de choix d'un terrain, un projet de ses limites, puis conclut un contrat de bail foncier ou transfère la propriété de ce terrain. S'il y a encore des candidats pour le terrain, un appel d'offres ou une vente aux enchères est organisé.

Des travaux géodésiques sont en cours pour mesurer les longueurs et les pentes du chantier, ainsi qu'une analyse géologique des sols du futur site où sera construite la maison. Cela doit être fait, sinon des fissures peuvent apparaître ultérieurement dans la maison construite en présence d'un ruisseau souterrain ou d'autres anomalies. L'analyse du sol détermine le type de fondation pour la future construction.

Le futur propriétaire détermine à quoi doit ressembler sa maison : combien de pièces, quelle est leur superficie, la hauteur des plafonds, des fenêtres, quelles commodités, etc. Ensuite, un projet, un plan de construction d'une maison, des dessins et des devis sont établis. Vous pouvez, bien sûr, prendre un projet standard et développer un plan d'affaires basé sur celui-ci, mais il devra certainement être lié au territoire, il faudra donc refaire beaucoup de choses.

Il est conseillé de confier les travaux de ce projet à un architecte expérimenté qui réalisera ses travaux avec professionnalisme. Ensuite, il ne devrait y avoir aucun problème pendant la construction elle-même et aucune dépense imprévue importante ne surviendra.

La conception et la construction de maisons privées ne sont en aucun cas réglementées par la loi si la maison est une maison unifamiliale et que sa construction ne dépasse pas 3 étages. Par conséquent, toute personne connaissant au moins un peu les bases du design peut élaborer un plan d’affaires pour sa future maison. Cela peut suffire pour obtenir l'autorisation de construire une maison privée.

Construire une maison vous-même, après avoir parcouru toutes les étapes de la construction, coûtera 30 à 40 % moins cher que de l'acheter toute faite. Cependant, vous devrez apprendre beaucoup de choses. Sans projet, avec juste un plan, vous pouvez construire une habitation, mais ce sera une petite option de datcha plutôt estivale, sans ensemble de communications urbaines.

Retour au contenu

Travaux de construction

Le plan d'affaires comprend le calcul des communications nécessaires. Les communications d'approvisionnement en eau et d'assainissement sont réalisées, des canalisations et des câbles sont posés.

Après cela, les fondations sont posées. La fondation la plus fiable pour la construction est une dalle monolithique. Il peut être installé sur n'importe quel sol, mais le coût de cette fondation est très élevé.

La fondation en bande convient à la construction de maisons à ossature en bois, en brique sur n'importe quel sol, à l'exception des zones marécageuses. La fondation en bande est durable et fiable. Le coût de cette fondation est moins cher qu'une dalle, mais plus cher que des pieux.

Les fondations sur pieux les plus populaires sont nécessaires à la construction de maisons à ossature et de maisons en bois.

Le plan d'affaires implique qu'après les travaux de fondation, commence la construction du bâtiment lui-même ; il peut s'agir de l'installation de structures, de l'assemblage d'une maison en rondins ou de la pose de briques. Cette étape est la plus importante, en même temps la plus courte. Désormais, grâce aux technologies modernes, vous pouvez assembler une maison en 3 à 7 jours, tout cela peut ressembler à l'assemblage d'un jeu de construction ordinaire. La pose des briques prendra bien sûr plus de temps.

La construction moderne de maisons privées est variée. Ce sont des maisons à ossature, des bâtiments en brique, en bois, en béton cellulaire, en béton cellulaire.

Comme le montre le business plan, les travaux de finition (intérieurs et extérieurs) d'une maison privée construite occupent toujours environ 50 % du temps et des investissements financiers.

Les travaux extérieurs comprennent l'isolation des murs, la finition avec du plâtre décoratif, des planches à clin, des parements ou d'autres matériaux de finition.

Les travaux internes commencent par le câblage des communications, la pose de la chape, puis le plâtrage des murs, l'installation des appareils électroménagers, des équipements et la finition.

Pour terminer la construction, une zone aveugle est réalisée, la zone est aménagée, des portails d'entrée et une clôture sont installés, s'il n'y en avait pas.

Bien entendu, toutes ces étapes du business plan sont conditionnelles et il est nécessaire d'établir un plan distinct de travaux préparatoires et de construction pour chaque maison, en tenant compte de tous les facteurs de chaque cas spécifique.

Retour au contenu

Maisons modernes

Un business plan peut être calculé pour la construction d'une maison à partir de divers matériaux modernes, au choix, selon les possibilités.

Les maisons en panneaux sandwich sont construites rapidement et leur durée de vie est supérieure à cent ans. Les bâtiments fabriqués à partir de ce matériau peuvent résister aux changements de température de -50 à +50, aux vents d'ouragan, aux charges de neige et aux tremblements de terre jusqu'à 8 points. Les panneaux sandwich sont un matériau de construction universel qui peut remplacer la brique, le bois et le béton.

Les murs en panneaux sandwich retiennent la chaleur plus efficacement que les maisons en briques. Ils sont stables et durables. Si vous le souhaitez, ces bâtiments peuvent être isolés, installés des pare-bruit et des pare-vapeur et protégés des influences extérieures.

Les bâtiments en bois sont faciles à construire, mais ils sont plus froids que les bâtiments en rondins. Par conséquent, ils doivent être gainés à l'extérieur de planches à clin et de bardage, en posant un isolant entre le revêtement et le mur.

Les technologies de construction à ossature permettent de construire rapidement un bâtiment avec des fondations stables. Ces maisons ont une conductivité thermique élevée et sont abordables.

Une structure à ossature métallique est assemblée à partir d'éléments prêts à l'emploi ; le processus de construction à partir de ces structures est donc beaucoup plus rapide. Une telle construction sera assez courte en termes de construction elle-même et les travaux de finition, comme d'habitude, peuvent s'éterniser, mais le bon plan d'affaires et le respect de celui-ci peuvent conduire à la construction rapide d'une maison et à la rapidité entrée dans votre propre maison.

Les personnes aux revenus moyens peuvent se permettre de construire des maisons à ossature ; c'est un bon rapport qualité/prix. C'est aussi un investissement dans une entreprise importante pour l'avenir.

Les maisons faites de blocs de mousse sont durables, retiennent bien la chaleur, sont ignifuges, imperméables et insonorisées. De telles maisons sont rapidement érigées ; 1 béton cellulaire peut remplacer une maçonnerie murale de 15 briques. Pour la construction d'une maison privée, en plus du béton cellulaire, le béton cellulaire peut également être utilisé. Ce matériau est durable, ininflammable, non sujet à la corrosion, à la pourriture et économe en énergie.

L'immobilier résidentiel est aujourd'hui en demande dans presque toutes les villes. Les immeubles d'habitation sont un domaine prioritaire de cette activité. Mais la construction d'un immeuble résidentiel nécessite des investissements importants, c'est pourquoi les investisseurs sont souvent attirés par la construction. En général, l'entreprise rapporte des revenus considérables, mais nécessite un sérieux travail d'organisation.

Documents requis

Tout d'abord, un plan d'affaires pour la construction d'un immeuble résidentiel doit prévoir l'enregistrement officiel du promoteur. Habituellement, le développeur est enregistré en tant que société à responsabilité limitée. Lors de l'inscription, l'activité principale de la LLC est indiquée - la construction de biens immobiliers résidentiels.

Pour commencer la construction d'un immeuble à appartements, les documents suivants sont requis :

• calendrier de financement de la construction d'une maison ;
• plan de travail convenu ;
• documentation de conception ;
• conclusion sur le projet, où il devrait y avoir un visa du service d'urbanisme et du service d'architecture de l'administration de la ville ;
• licence pour les travaux de construction et d'installation;
• un permis de construire, qui doit être obtenu auprès de l'administration de la ville ;
• un contrat de location ou d'achat du terrain sur lequel la maison est construite ;
• conclusion de l'examen d'État.

Il ne s’agit en aucun cas d’une liste exhaustive de documentation. En règle générale, la liste comprend plus d'une cinquantaine de documents, qui peuvent différer selon la région de construction.

Analyse du marché immobilier de la région

Malgré le fait que le marché connaît un besoin chronique en logements primaires, il y a peu de concurrence dans ce domaine de construction. Cette situation est associée à des risques élevés dans la construction de biens immobiliers résidentiels. Par conséquent, dès la première étape de la mise en œuvre de l’idée, il est important de procéder à une analyse précise et détaillée de tous les facteurs influençant la poursuite de la mise en œuvre du logement.

Il faut savoir à quoi ressemble le marché de l'immobilier résidentiel dans la zone choisie pour la construction : quels appartements sont proposés, quel statut, dans quel volume et à quel prix. Essayez de savoir combien de mètres carrés ont été vendus au cours de la dernière année, quelle est la dynamique des ventes et de la construction de nouvelles installations. Évaluez comment votre propriété s’intégrera dans l’infrastructure globale de la région.

Évaluer le pouvoir d'achat dans la région et les conditions des banques locales pour les prêts hypothécaires. De ces données dépendent le statut de votre futur immeuble et, par conséquent, le prix au mètre carré. Le prix doit être justifié en détail.

Avantages de travailler avec les autorités locales

Au stade de la définition des objectifs du projet, il convient de clarifier à quelle politique du logement adhère l'administration locale. Si elle participe aux programmes gouvernementaux de réinstallation des citadins issus des logements d'urgence, elle peut :

• acheter un bien immobilier prêt à l'emploi ;
• investir dans la construction ;
• fournir un support d'information;
• fournir un support avec de la documentation.

Cette dernière disposition est extrêmement importante, car avec une construction indépendante, la préparation de la documentation peut prendre des années.

Mais dans ce cas, il faut rarement compter sur la construction de maisons haut de gamme. En règle générale, les autorités s'intéressent aux petits appartements dans lesquels les résidents des logements d'urgence peuvent être réinstallés.

Plan de mise en œuvre du projet

Le projet est mis en œuvre strictement par étapes.

Sélection de terrain

Tout d’abord, il faut savoir à quelle distance se trouvent les réseaux d’électricité, d’eau et de chauffage de la ville. Plus ils sont proches, moins vous devrez investir d'argent pour établir les communications nécessaires, moins le mètre carré de vos appartements coûtera cher. Il en va de même pour les réseaux téléphoniques et les câbles des fournisseurs Internet. Cette dernière est aujourd’hui l’une des principales conditions avancées par les acheteurs.

Un gros plus pour la vente d'appartements sera la présence de bonnes liaisons de transport, de divers centres commerciaux et culturels, de jardins d'enfants, de cliniques, d'écoles, d'hôpitaux et autres.

Veuillez noter que chaque ville développe son propre plan d'urbanisme pour les prochaines années. Il sera beaucoup plus facile d'obtenir un permis de construire dans les zones où la construction de bâtiments résidentiels est prévue conformément à celui-ci. L'option idéale serait de recevoir une commande du gouvernement pour la construction de telles installations.

Expertise géologique et topographie

Avant le début de la construction, des travaux d'exploration doivent être effectués, sur la base desquels il est déterminé à quelle profondeur les fondations peuvent être posées, quelles peuvent être ses caractéristiques de conception et à partir de quels matériaux la maison doit être construite.

Ceci est déterminé par les indicateurs de terrain suivants :

• Conditions climatiques et météorologiques.
• Relief du site et de la zone.
• La profondeur à laquelle se trouvent les eaux souterraines.
• Le degré de retrait possible du bâtiment.
• Propriétés et état du sol.

Ce travail est effectué par des sociétés spéciales d'exploration géologique.

Préparation du projet de projet

A ce stade, sont impliqués des concepteurs, des ingénieurs et des concepteurs, qui utiliseront les informations obtenues à l'étape précédente. Ils créent un projet sur l'apparence du bâtiment, l'agencement des appartements et des abords. À ce stade, il est pris en compte comment la maison s'intégrera dans le paysage, dans quelle mesure elle correspond au plan d'urbanisme et quelle sera la vue depuis les appartements des maisons. Ce dernier affecte leur prix.

Le plan doit indiquer :

• nombre d'appartements;
• nombre de propriétés commerciales;
• nombre de bâtiments;
• surface habitable totale ;
• superficie commerciale totale ;
• type de bâtiment, etc.

La mise en œuvre du projet

Ensuite, vous devez rédiger un calendrier clair, étape par étape, pour l'exécution et la livraison des travaux :

• formalités administratives;
• préparation du territoire;
• jeter les bases;
• construction d'un bâtiment;
• effectuer des communications;
• travaux de finition intérieure et extérieure ;
• embellissement du territoire.

Le dernier point concerne la pose de trottoirs et la plantation d’arbres et d’arbustes. Plus le territoire de la nouvelle maison est soigné, plus les appartements y seront chers.

Dépenses

Un immeuble résidentiel de 10 étages avec cinq entrées nécessitera un investissement moyen d'environ 300 millions de roubles. Mais ce chiffre est très arbitraire, car il dépend d'un certain nombre de facteurs : du coût des matériaux de construction à l'ampleur et au type de projet. Des fonds fixes seront consacrés à l'installation des communications, à la construction d'un bâtiment et au paiement du personnel.

Vous pouvez investir vos propres fonds ou lever des fonds auprès d'investisseurs. Ces derniers peuvent être de futurs résidents des maisons qui apportent une contribution financière égale au coût de leur futur appartement. Tous ces frais doivent être reflétés dans la facture estimée.

Revenu

Le bénéfice du projet provient de la vente d'appartements. Selon les experts, le coût par mètre carré dans un immeuble ne dépasse pas 25 000 roubles, alors que le coût moyen sur le marché est de 35 000 roubles.

Des bénéfices supplémentaires peuvent être obtenus en louant ou en vendant des espaces commerciaux pour des clubs de fitness, des centres de santé, des établissements de vente au détail, etc. Un bon profit provient du stationnement ou des garages adjacents.

La rentabilité du projet reste au niveau de 10-15%. Il sera rentabilisé environ 4 ans après le début de la construction de la maison.

Le secteur de la construction a toujours été un type d'activité assez rentable. Cela est dû à plusieurs facteurs. Premièrement, la demande est constante. Les gens migrent vers les villes et la demande d’immeubles à appartements ne cesse de croître. Deuxièmement, il s'agit de volumes importants et, par conséquent, d'une plus grande rentabilité potentielle de cette activité. La période de récupération approximative pour la construction d'un immeuble à appartements est de 20 mois, à compter du début des ventes d'appartements, le seuil de rentabilité se situe déjà au deuxième mois des ventes.

Pour organiser cette entreprise, vous aurez besoin non seulement d'investissements financiers importants, mais également de ressources humaines assez importantes. Pour construire le bâtiment de manière rapide et efficace, il faudra embaucher 111 personnes. La plupart d’entre eux sont des constructeurs et des ouvriers. De plus, pour construire le bâtiment, vous devrez louer un terrain à la ville. La superficie minimale est de 10 hectares.

La superficie totale du bâtiment résidentiel sera de 16 000 m2. Parmi ceux-ci, 12 000 m2 seront des espaces résidentiels et 4 000 m2 seront des espaces commerciaux (en tenant compte d'un taux de perte d'espace de 30 %). Le coût moyen de construction de 1 m2 est de 13 500 roubles/m2. La marge de cette activité varie de 30 à 40 %. De ce fait, les indicateurs financiers du projet seront les suivants :

Investissement initial - 251 905 000 roubles

Bénéfice mensuel - 12 500 000 roubles

Période de récupération - 45 mois

Seuil de rentabilité - 26 mois

Retour aux ventes - 240%

2. Description de l'entreprise, du produit ou du service

La première nécessité pour une personne est le besoin de se loger. La demande en immobilier résidentiel ne cesse de croître. En témoigne la croissance constante des ventes et la mise en service croissante de nouveaux bâtiments. Par conséquent, investir dans la construction d’immeubles à plusieurs étages est un type d’entreprise rentable et prometteur.

L'activité principale de l'entreprise sera la construction et la vente de biens immobiliers résidentiels et commerciaux, ainsi que la gestion de ces maisons après construction.

Pour ce business plan, la hauteur totale du bâtiment est de 10 étages. La maison comprend 5 entrées. Il y a 3 appartements à chaque étage : 1 appartement d'une pièce d'une superficie de 35 m2, 1 appartement de deux pièces d'une superficie de 60 m2 et 1 appartement de trois pièces d'une superficie de 90 m2. Il faut construire une maison monolithique. Cela réduira considérablement les coûts et accélérera le processus de construction.

Pour ouvrir et commencer la construction, il est nécessaire de collecter les permis et de préparer la documentation technique. Un facteur important est la disponibilité d’un enseignement spécialisé. Pour le directeur et les autres salariés de l'entreprise, avoir une formation spécialisée est obligatoire. Sans cela, l'entreprise ne pourra pas obtenir une licence pour effectuer des études techniques, rédiger des documents de conception, des travaux de construction, d'installation et autres. L'autorisation pour effectuer ce travail doit être obtenue auprès d'un organisme d'autoréglementation (OAR).

Dans un premier temps, l'organisation doit sélectionner un terrain. Le moyen le plus simple de se lancer dans la recherche d'un terrain est d'étudier le plan d'urbanisme de la ville. Cela permettra de déterminer le plus précisément possible les zones où la construction d'immeubles à appartements peut être envisagée. L’étape suivante consiste à vérifier à qui appartient le terrain. Il peut s'agir soit de terrains appartenant à l'État, soit de terrains privés. Dans le cas des terres domaniales, vous devez conclure un contrat de location ou acheter le terrain aux enchères (dans le cas d'une vente aux enchères).

Ensuite, l'entreprise peut commencer à travailler sur la documentation du projet. La documentation de conception joue un rôle décisif dans l'obtention d'un permis de construire auprès de l'expert en construction de l'État. Le délai moyen d'élaboration de la documentation du projet est de 6 mois. Il est nécessaire d'élaborer un projet de plan et de conception conformément à l'extrait du Bureau d'architecture et au projet d'aménagement du territoire.

Dès que la documentation de conception a été établie, le projet peut être envoyé pour approbation et examen à la Glavgosexpertiza de Russie. De ce fait, l’entreprise doit obtenir un permis de construire accompagné d’une expertise positive. Le délai moyen pour obtenir l'autorisation et la conclusion est de 30 à 40 jours.

Une fois la conclusion reçue, l’entreprise peut commencer les travaux d’excavation et la préparation du coulage des fondations. Parallèlement, vous devrez obtenir des spécifications techniques pour l'électricité, des spécifications techniques pour l'approvisionnement en eau et l'assainissement, pour l'approvisionnement en chaleur et en gaz. Vous devez signer un accord d'affiliation avec les organisations concernées.

Une fois tous les permis et contrats signés, l’entreprise peut commencer la construction complète. Le délai moyen de préparation et d'approbation de toutes les conditions est de 1 an.

Pour organiser une entreprise de construction, vous devrez acheter le matériel suivant :

• 2 chargeurs
• kits d'outils pour les constructeurs
• bétonnières
• un camion à benne basculante
• camion-grue
• vêtements de travail pour les employés
• autre équipement du personnel

La liste de ces équipements n'est pas exhaustive et est complétée en fonction des besoins. La plupart du travail est externalisé. Cela comprend la commande de béton, de sable auprès des usines, l'achat de systèmes d'ingénierie et de communications. Tous ces coûts sont inclus dans le prix par m2, qui s'élève en moyenne à 13 500 roubles/m2.

La durée totale de construction de la maison sera de 1,5 à 2 ans.

En respectant toutes les exigences réglementaires et en respectant toutes les réglementations techniques, l'entreprise sera en mesure de construire des maisons de haute qualité et d'occuper une position de leader sur le marché.

3. Description du marché de vente

4. Ventes et marketing

5. Plan de production

6. Structure organisationnelle

Le calcul de la masse salariale sur 24 mois, tenant compte de la partie bonus et des cotisations d'assurance, est présenté dans le modèle financier.

7. Plan financier

Le plan de vente sur 24 mois, tenant compte de la saisonnalité, la prévision de l'efficacité des investissements et le calcul des indicateurs économiques de l'entreprise sont présentés dans le modèle financier.

8. Facteurs de risque

Les principaux risques lors du démarrage d'une entreprise de construction d'immeubles à plusieurs étages comprennent :