Droit et loyer. Ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire dans un appartement loué

De nos jours, les logements locatifs sont devenus très courants. Peu de gens peuvent se permettre d’acheter leur propre appartement. Par conséquent, pour la majorité des gens, les appartements loués ne sont pas des lieux de résidence temporaires mais permanents.

Vaut-il la peine de rénover un appartement loué ?

Si vous avez emménagé dans un immeuble locatif doté de récentes rénovations et de beaux meubles, considérez-vous chanceux. Les camarades moins fortunés réfléchissent à la manière d'améliorer leur abri temporaire et si cela vaut la peine de le faire. De nombreux appartements à louer sont en très mauvais état.

Il y a beaucoup d’appartements en mauvais état. Cela s'explique en partie par le fait que les difficultés financières ont obligé même ceux qui n'étaient pas à l'aise à l'idée de voir des étrangers s'installer dans leurs propres murs à louer des appartements vides. En outre, certains des appartements « d’investissement » autrefois achetés, qui n’ont pas trouvé preneur dans un contexte de stagnation des prix, ont également reconstitué le marché locatif.

Selon les experts, avant la crise, de nombreux propriétaires investissaient vraiment sérieusement dans les réparations et changeaient activement les appareils électroménagers. Aujourd’hui, la plupart des appartements sont en mauvais état car il ne sert à rien de les rénover : les coûts seront trop longs à amortir.

Si vous décidez de faire des rénovations dans un appartement en location, la première étape consiste à obtenir l'autorisation des propriétaires. Certes, ils s'opposent rarement à l'amélioration de l'appartement aux dépens des résidents. Sinon, vous devrez vous retirer et vous contenter de modifications mineures mais visibles.

«Lorsque nous avons loué l'appartement, nous avons été horrifiés par l'état dans lequel il se trouvait», raconte le locataire Anton Korovkin. – Les réparations normales concernaient uniquement la salle de bain. Et la cuisine, le couloir et le couloir, c'était quelque chose. Cependant, le prix de l'appartement était très bas et l'emplacement nous convenait parfaitement : le travail était à 10 minutes à pied. Nous nous sommes mis d'accord avec le propriétaire et avons effectué des réparations esthétiques en guise de paiement. Après tout, je veux de la propreté et du confort, je veux que cet appartement devienne une maison où il fait bon vivre.

Mais dans quelle mesure ce concept de location est-il bénéfique pour les parties ? Il existe de nombreux cas où, après avoir sensiblement amélioré l'état de l'appartement, le locataire a été contraint de déménager un an plus tard : le propriétaire a soudainement trouvé des raisons valables et urgentes de ne pas renouveler le contrat de bail expiré. Il est clair qu’il a ensuite loué l’appartement, rénové aux frais de quelqu’un d’autre, à un prix majoré.

Règles de réparation

Si vous décidez d'effectuer des réparations dans un appartement loué, suivez ces règles :

Terminez l'appartement en gardant à l'esprit qu'il serait préférable pour vous de pouvoir emporter autant d'objets que possible avec vous lors du déménagement. Les travaux sur les murs, plafonds suspendus, faux planchers n'ont pas de sens : leur mise en œuvre sera trop coûteuse et peu économique. Fondamentalement, pour réaliser des rénovations dans des appartements loués, ils utilisent le principe d'équiper les pièces de divers équipements, électroménagers et mobiliers confortables.

Des solutions de conception originales lors de la rénovation d'appartements loués peuvent être la solution idéale pour sortir de cette situation. Grâce à l'imagination et à l'ingéniosité, même les murs les plus simples et les plus standards peuvent être affinés pour ne pas paraître pire qu'un intérieur exclusif. Des exemples de telles solutions se trouvent souvent dans les bars ou les cafés, où un mur de briques n'est même pas visible, car il est stylisé pour correspondre à l'intérieur d'origine.

Souvent, le propriétaire n'est pas content si l'apparence des locaux est modifiée, ce qui devient un problème supplémentaire. Dans ce cas, vous pouvez à nouveau recourir aux services d'un designer qui, à l'aide de la décoration, vous aidera facilement et rapidement à transformer une pièce ordinaire en un bureau unique et tendance, sans effectuer de travaux de construction.

"Si le réfrigérateur, la cuisinière, la sonnerie électrique de votre propriétaire sont cassés ou, par exemple, si la facture de téléphone que vous avez reçue n'est clairement pas la vôtre, vous n'êtes pas du tout obligé de payer", explique l'avocate Marina Lobacheva. - Les propriétaires ne pourront pas imputer la faute au locataire habitant l'appartement s'il a signé un contrat de location de locaux d'habitation. Le locataire a le droit d'être responsable uniquement des problèmes survenus par sa faute. Le reste des difficultés repose sur les épaules du propriétaire de l’appartement.»

Donc, s'ils essaient de vous soutirer de l'argent pour des réparations dont vous n'êtes clairement pas coupable, refusez - la loi est de votre côté. Maintenant, si des réparations devaient être effectuées parce que vous avez oublié de fermer le robinet et que les voisins ont été inondés, ce serait une autre affaire.

Finir avec la calculatrice

Essayons de calculer à quel point il est rentable d'effectuer aujourd'hui des réparations esthétiques dans un appartement typique, si les meubles avec lesquels il est meublé sont en bon état. Dans combien de temps sera-t-il rentabilisé ? A titre d'exemple pour calculer le coût des travaux, prenons un T1 typique d'une superficie totale de 39 mètres carrés (avec une pièce de 19 mètres et une cuisine de huit mètres). Il s'agit d'un appartement d'une pièce moyen en classe économique.

Le coût de rénovation d'une pièce, d'une cuisine et d'un couloir dans un appartement clé en main de cette taille coûtera au minimum 80 000 à 100 000 roubles. De plus, le prix des matériaux de finition sera d'environ 25 à 30 000 roubles. Pour cet argent, le papier peint sera remplacé, les plafonds seront mis à jour, un « tablier » carrelé sera réalisé dans la cuisine le long de l'un des murs et un choix de linoléum ou de stratifié sera posé au sol.

Bien entendu, le coût des matériaux est basé sur l'achat des matériaux les moins chers, bien que tout à fait décents. L'installation de nouvelles portes n'est pas incluse dans la notion de « réparations esthétiques ».

Ainsi, le coût de la redécoration d'un appartement d'une pièce s'élèvera en moyenne à 105 000 à 130 000 roubles (sans moderniser la salle de bain et les toilettes).

Supposons que le propriétaire ne supporte pas le coût du paiement des factures de services publics. La période d'amortissement des frais de rénovation d'un appartement sera alors d'un peu plus de deux ans.

Quelle est la conclusion ? Il est bien entendu possible de commencer à rénover un appartement qui, dans son état actuel, est très demandé par les locataires. Mais le propriétaire doit être assuré que l'argent dépensé selon le budget le plus économique ne sera restitué qu'au bout de deux à trois ans. La rénovation de la salle de bain et des toilettes, l'achat de meubles et d'appareils électroménagers retarderont encore davantage la période d'amortissement. Mais au-delà, l'appartement rénové rapportera systématiquement un tiers de plus qu'un appartement où la rénovation n'a pas encore été faite. Bien sûr, à condition que des locataires soignés y habitent. Tout ce que vous avez à faire est de bien réfléchir à l’option que vous préférez.

Chaque locataire le comprend : même l’appartement en location le plus cool n’est pas éternel. Mais il n’y a rien de plus permanent que temporaire. N'interdisez pas aux résidents de changer d'appartement à leur guise. Laissez-les jeter l'ancienne commode, réorganiser les meubles, accrocher de nouveaux rideaux, remplacer le lustre ou acheter un nouveau lit.

Vasily, 31 ans : « Notre ancien propriétaire ne voulait pas échanger le canapé contre un lit. Mais je ne pouvais pas rentrer dans un canapé en largeur et dans un autre en longueur.

Si vous n'avez toujours pas envie de jeter les meubles, utilisez des services de stockage tels que skladovka.ru ou cheapsklad.ru.

Idéalement, permettez que les réparations soient effectuées contre le loyer.

Trop personnel

Le logement locatif idéal ne porte pas le cachet de l’individualité des propriétaires. Débarrassez le balcon des détritus, emportez vos affaires, jetez tout ce qui est cassé et inutile. La « rénovation design pour soi » est plutôt un inconvénient pour les logements locatifs. Essayez de garder le design de votre maison calme et neutre. Des murs clairs sans motifs, un sol stratifié uni, l'absence du tapis préféré de votre grand-mère et des photographies de proches décédés sur les murs donnent +100 au charisme de l'appartement.

Propriétaires inadéquats

N’oubliez pas qu’il s’agit d’une affaire : le locataire vous paie (et cher), et en échange vous lui fournissez un espace de vie pour son usage personnel indivis. Vous ne devez en aucun cas arriver sans appeler au préalable, et surtout ne pensez même pas à ouvrir la porte avec votre clé. Pour transférer de l'argent, il est préférable de se retrouver en territoire neutre ou même de convenir de virements réguliers vers la carte. Et non, vous ne pouvez pas courir et vérifier si tout va bien si vous êtes à proximité.

Marina, 28 ans : « Un jour, je suis arrivée et j'ai découvert que je ne pouvais pas ouvrir la porte parce que la clé dépassait de l'intérieur de la serrure. J’ai commencé à sonner, la porte s’est ouverte et, à travers l’embrasure de la porte, j’ai vu les fesses nues du propriétaire de l’appartement reculer. Il est venu là pour se laver. »

Minimisez votre présence dans la vie des locataires. Ne proposez pas d'envoyer votre mari réparer une machine à laver en panne, il vaut mieux accepter immédiatement de payer les réparations courantes à moitié avec les locataires.

Exigences discriminatoires

« Pas d'enfants ni d'animaux. Seulement des Slaves. Uniquement mariage officiel. Inscription uniquement à Moscou et dans la région de Moscou. Tout cela est terriblement injuste et s’appelle aujourd’hui une discrimination, ce qui est à la mode. Les propriétaires des autres villes russes ne sont pas pires que les Moscovites, et les personnes vivant en union libre ont également besoin d'un endroit où vivre.

Sasha, 30 ans : « Lorsque ma future femme et moi cherchions un appartement, nous avons raté une excellente option : le propriétaire voulait le louer uniquement aux couples officiellement mariés. Et même le fait que notre mariage soit prévu dans trois mois ne l’a pas convaincu.

Les inquiétudes concernant les dommages matériels causés par les animaux et les enfants sont compréhensibles, mais n'excluez pas d'emblée la possibilité de tels locataires. Beaucoup sont prêts à faire des concessions pour ne pas se séparer de leurs favoris.

Nastya, 28 ans : « J'ai un chat Sphynx. J'accepte le versement d'une caution, une inspection préalable de l'appartement avant emménagement avec un inventaire détaillé du bien, et la même inspection avant emménagement.

Mauvaise plomberie et électricité

De la moisissure sur les murs, des tuyaux qui fuient, des toilettes dont il est effrayant même de s'approcher, et encore moins de les utiliser aux fins prévues. La salle de bain est la partie la plus importante de l'appartement. Avant de remettre, assurez-vous que tout est en ordre. Renouvelez le revêtement acrylique de la baignoire, traitez les murs avec un agent antifongique spécial, réparez la robinetterie et le réservoir de vidange. Les résidents vous en seront immensément reconnaissants et vous pouvez demander plus pour un appartement avec une salle de bain décente. Il en va de même pour l'électricité. Appelez un technicien et vérifiez l'état du câblage électrique. Faites-le non seulement pour le confort des futurs locataires, mais aussi pour des raisons de sécurité élémentaire.

Désordre

L'ameublement de nombreux appartements en location ressemble souvent à quelqu'un qui a vomi sur les meubles. Trois bibliothèques, mais pas une seule armoire. Deux canapés et pas une seule table. Une salle de bain sans étagère ni crochet, mais avec un ensemble de cinq vasques de tailles différentes. Laissez des meubles que vous pouvez certainement utiliser : sur le lit pour dormir, sur la table de la cuisine pour manger, dans le placard pour ranger les vêtements. Trois chaises gonflées dans un T1 ? À peine.

Légèreté

Les citadins modernes ne se contentent pas de dormir, de manger et de surfer sur Internet dans des appartements. Beaucoup travaillent à la maison, la plupart ont des passe-temps. Laissez de l'espace pour votre bureau. N'ayez pas peur du vide : vous pouvez y disposer un tapis de yoga, y poser un support de guitare ou un chevalet. On peut facilement se passer de télévision, mais tout le monde a besoin d'une cuisine équipée, d'un lave-linge, d'une armoire et d'un bon endroit pour dormir. Il est logique d’investir dans une porte d’entrée de bonne qualité, l’appartement sera alors chaleureux, calme et confortable.

Traitez la location d’un appartement comme une entreprise. A bas la sentimentalité ! Il sera alors beaucoup plus facile de remplacer le papier peint à fleurs préféré de grand-mère par un papier peint uni et de jeter le traîneau des enfants cassé du balcon. Bonne chance au passage !

Si disponible plusieurs propriétaires Le locataire doit être d'accord avec tout le monde, sans quoi l'inscription ne sera pas possible.

Pourquoi et qui en a besoin ?

Disponibilité de l'inscription temporaire nécessaire pas seulement pour les étrangers.

De nombreux citoyens russes viennent de villages, de hameaux et de petites villes vers d'autres endroits (principalement de grandes villes). pendant longtemps(y compris à Moscou, ce qui a donné lieu à de nombreuses plaisanteries sur la « venue en grand nombre ») à des fins diverses (travail rémunéré, études, mesures forcées).

La plupart de ces citoyens n'ont pas les moyens de bénéficier d'un acheter un appartement, alors ils l'enlèvent. Pour la totale légalité de la location, ainsi que l'absence de problèmes avec les autorités, ils doit émettre inscription temporaire.

Il est nécessaire de l'enregistrer même si vous avez un enregistrement permanent dans un autre appartement de la même ville, mais pour une raison quelconque, vous avez décidé de vous retrouver logement temporaire.

Bien que la législation russe et pas interdit pour obtenir un emploi dans une ville particulière sans lieu d'enregistrement, la plupart des employeurs refuse conclure un contrat avec un salarié qui n'a pas de titre de séjour dans cette ville.

Situation similaire avec les jardins d'enfants et les écoles. Dans le même temps, le séjour dans la ville des personnes sans enregistrement temporaire est légalement limité à 90 jours, après quoi la responsabilité administrative s'ensuit.

Documents requis

Documents requis pour une inscription temporaire :

1. Passeport ou autre document d'identification (acte de naissance ou passeport international).
2. Un document qui sert de base au partage (par exemple, un contrat de location ou de sous-location).
3. Consentement écrit des actionnaires de l'appartement/de la maison.

Algorithme de conception

Étape 1

Dépôt d'une déclaration du propriétaire ou du locataire au commissariat.

Vous devez avoir avec vous les documents du propriétaire de l'appartement.

Après avoir reçu la demande, le policier du district rend une décision.

Le locataire s'adresse au Service fédéral des migrations, où la question du règlement est examinée dans un délai de trois jours. En cas de décision positive, un insert de passeport est délivré - un certificat de séjour temporaire.

Réenregistrement des livrets de paiement du logement et des services communaux pour le locataire à l'EIRC (centre unifié d'information et de règlement).

note

Vous pouvez vous inscrire temporairement non seulement dans des immeubles résidentiels ou des appartements. Inscription temporaire possible et vers des lieux tels que des hôtels, des hôpitaux et des pensions.

Pour ce faire, il vous suffira de fournir votre passeport et de remplir un questionnaire spécial dans l'administration de ces institutions. Après cela, le reste du processus d'inscription sera effectué par les responsables de la pension, de l'hôtel, de la maison de vacances, etc.

Quelles difficultés pourraient surgir ?

Le principal obstacle à l’obtention de l’enregistrement est le plus souvent un conflit d’intérêts.

Si dans l'appartement loué, en plus du locataire sur une base continue Si d'autres résidents sont enregistrés, vous aurez également besoin du leur pour obtenir une inscription temporaire. accord.

De plus, les propriétaires ne souhaitent pas toujours inscrire les locataires car ils ont peur perdre ton appartement.

Cette peur est complètement sans fondement, puisque l'enregistrement temporaire n'est pas un cachet dans le passeport, donc légalement le locataire n'aura pas les droits d'héritier de l'appartement qu'il loue.

L’obtention de l’inscription est également affectée pas de casier judiciaire du locataire (sinon il pourrait ne pas recevoir l'autorisation des autorités gouvernementales). En général, tout d'abord, le locataire a besoin se mettre d'accord sur l'inscription avec le propriétaire et les autres propriétaires.

Droits de l'homme avec enregistrement temporaire

Inscription temporaire ne donne pas la propriété(si le locataire n’est pas un membre de la famille du propriétaire), cela ne lui donne donc le droit d’utiliser les lieux qu’avec l’accord du propriétaire et des autres propriétaires des lieux.

Pour cette raison, le locataire ne peut pas prétendreà n’importe quelle part du logement du propriétaire, en vous appuyant uniquement sur votre certificat d’enregistrement.

Pourquoi est-ce?

L'enregistrement temporaire n'est pas seulement nécessaire pour séjourner dans la ville sur une base légale. Selon la loi russe, l'enregistrement, bien que temporaire, donne le droit sur le:

Comme déjà écrit ci-dessus, l'inscription en ville vous donne plus de chances avoir un travail. Bien que la loi ne constitue pas une condition obligatoire pour obtenir un emploi, l'employeur peut vous refuser par manque de confiance. La situation est à peu près la même pour les jardins d’enfants/écoles.

Problème de prix

Selon la loi, l'enregistrement de l'enregistrement temporaire en soi est gratuit.

Le propriétaire également n'a pas le droit exiger de l'argent du locataire pour la procédure d'enregistrement dans le logement. Tous les documents nécessaires seront complétés gratuitement par les personnes autorisées.

D'un autre côté, de nombreuses entreprises résolvent ce problème pour de l'argent. Nous vous conseillons d'être prudent, car il existe de nombreux cas connus de tromperie.

Que faire si vous perdez votre certificat ?

Si tu perdu votre attestation d’immatriculation temporaire, alors il ne faut pas paniquer. Ce ne le fera pas pour vous la raison de la décharge instantanée. Une issue à cette situation est prévue dans le règlement administratif.

Pour restaurer votre certificat, vous devrez présenter une nouvelle demande au service FMS où vous initialement émis certificat perdu. Les agents de service vous donneront dupliquer avec le même numéro d'immatriculation.

Aucun amendes ou il n'y a aucune sanction pour la perte de ce document.

Résultats

Tout d'abord, obtenir une inscription temporaire exactement dans votre intérêt.

Sans cela, vous ne pourrez pas recevoir un tel privilège, inscrits dans la législation russe, comme les soins médicaux, le permis de conduire, le passeport international, les prêts et bien plus encore.

Et tu n'es pas seulement tu prends des risques ne trouvent pas d'emploi, mais privent également leurs enfants de la possibilité de fréquenter des établissements d'enseignement pour enfants. Et enfin, en cas de manque d'enregistrement temporaire, il y a des pénalités responsabilité administrative et un système d'amendes.

Par conséquent, si vous ne voulez pas craindre pour votre avenir dans un nouvel endroit, alors nous recommandons vous devez vous inscrire sur votre lieu de séjour.

Le contrat de location est un document fondamental qui régit la relation entre l'employeur et le bailleur. Cependant, il est impossible de prendre absolument tout en compte. De plus, les exigences du propriétaire et les souhaits du locataire peuvent souvent contredire la loi. AiF.ru parle de ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire dans un appartement loué.

Remplacement de la serrure— la première chose que le locataire veut faire après la signature du contrat de location, car on ne sait pas qui a loué cet appartement avant lui. Cependant, le propriétaire exige généralement une copie des clés du locataire, ce qui provoque souvent des litiges. Les avis des avocats interrogés étaient partagés sur cette question. « L'obligation de remettre les clés est légale, quels que soient les termes du contrat, puisque le propriétaire des locaux, sur la base du Code civil de la Fédération de Russie, ainsi que du Code du logement de la Fédération de Russie, a les droits de posséder, d'utiliser et de disposer des biens lui appartenant à sa propre discrétion », déclare avocate au barreau Yukov et partenaires Ekaterina Baglaeva. Dans le même temps, il existe des nuances dans la législation qui peuvent faire le jeu du locataire. « La procédure de location d'un appartement est régie par les normes du chapitre 35 du Code civil de la Fédération de Russie (location de locaux d'habitation). Toutefois, ces règles ne règlent pas la question du remplacement de la serrure de la porte par le locataire. Dans le même temps, le remplacement de la serrure de la porte par le locataire sans le consentement du propriétaire de l'appartement ne constitue pas une violation significative du contrat de location et, dans ce cas, le propriétaire de l'appartement n'a pas le droit d'exiger la résiliation anticipée du contrat. et expulsion du locataire, »- déclare Alexey Lipskerov, directeur du développement chez Kvadrum.ru. Selon les experts, la seule façon de s'épargner le casse-tête des clés en double est de réfléchir à cette situation à l'avance et de l'écrire dans le contrat.

Droit de visite du propriétaire de l'appartement suscite aussi souvent des controverses . « Le Code civil de la Fédération de Russie ne contient pas de règle directe permettant au propriétaire de l'appartement d'inspecter l'appartement et de vérifier son état, a déclaré Lipskerov. - Toutefois, l'art. 678 du Code civil de la Fédération de Russie prévoit l'obligation du locataire d'utiliser l'appartement uniquement à des fins d'habitation, d'assurer sa sécurité et de le maintenir en bon état. En conséquence, le propriétaire de l'appartement a le droit d'exiger que le locataire remplisse ces obligations. Il s'ensuit que le propriétaire de l'appartement a le droit de vérifier l'état de l'appartement, cependant, la fréquence et l'ordre de ces inspections doivent également être convenus par les parties soit par accord verbal, soit en introduisant des conditions appropriées dans le contrat. .»

Percer les murs Il est interdit d'entrer dans l'appartement sans l'autorisation du propriétaire, car selon l'art. 678 du Code civil de la Fédération de Russie, « le locataire n'a pas le droit de procéder à la réorganisation et à la reconstruction de locaux d'habitation sans le consentement du propriétaire ». Ainsi, avant d'accrocher un tableau, le locataire doit contacter le propriétaire. Jeter les meubles du propriétaire le locataire ne le peut pas non plus. Si un vieux canapé, une armoire laquée et un fauteuil affaissé sont la propriété du propriétaire, il ne peut en être disposé à son insu.

Accueillir amis et parents en appartement Le locataire n'a aucun droit sans le consentement du propriétaire. Selon l'article 209 du Code civil de la Fédération de Russie, le propriétaire a le droit de posséder, d'utiliser et de disposer de ses biens, qu'il transfère au locataire, mais pas à ses invités. Si les invités ont causé des pertes au propriétaire, celui-ci a le droit d'intenter une action en justice afin de les récupérer. Afin de vous épargner des réclamations du propriétaire, ce point doit également être pris en compte dans le contrat de location.

Réparer la plomberie doit être propriétaire de l'appartement, sauf si sa panne est due à la faute du locataire. Ceci est particulièrement important lorsque vous êtes dans un appartement rupture de canalisation, et a inondé les voisins. La question se pose de savoir qui va payer. «S'il est établi que la canalisation a éclaté dans l'appartement du propriétaire, alors il paiera les réparations aux voisins. Le propriétaire des locaux d'habitation conformément à la partie 3 de l'art. 30 du Code du logement de la Fédération de Russie assume la charge de l'entretien de ces locaux. La partie 4 de cet article établit qu'il est tenu de maintenir les locaux en bon état, afin d'éviter toute mauvaise gestion », a expliqué Baglaeva.

Aménager un entrepôt ou un bureau dans un appartement loué le locataire n'a aucun droit. L'article 678 du Code civil de la Fédération de Russie prévoit l'obligation du locataire d'utiliser l'appartement uniquement pour y vivre, et sa violation peut servir de motif de résiliation anticipée du contrat de location.

En cas d'incendie il est également important de déterminer le coupable, et si le locataire est coupable, il est alors responsable conformément à l'art. 1064 du Code civil de la Fédération de Russie. Cependant, des difficultés peuvent surgir ici. Le fait est que la plupart des contrats de location en Russie ne sont pas enregistrés auprès des agences gouvernementales, ce qui signifie que le tribunal peut les reconnaître comme non conclus. « Les tribunaux de droit commun refusent très souvent de satisfaire les demandes de recouvrement des arriérés de loyers, car le contrat de location d'un bien immobilier n'a pas été enregistré de la manière prescrite et, par conséquent, il est considéré comme non conclu. Par conséquent, cela ne donne pas lieu à des droits et à des obligations pour les parties et, par conséquent, vous, en tant que propriétaire, devrez répondre des dommages causés par un locataire avec lequel vous n'avez pas enregistré de contrat », a déclaré l'expert.

Ils se cherchent d’abord : ceux qui veulent louer un espace de vie et ceux qui veulent le louer. Trouvé. Ensuite - il semblerait que rien ne soit plus simple - vivez, soyez heureux, n'oubliez pas de payer un logement loué ou de couper les coupons des compteurs de location. Mais en réalité, tout n’est pas si simple. Le matériel d'aujourd'hui est consacré aux règles de location et de location de logements.

Par vous-même ou par un intermédiaire ?

Il existe deux options principales pour louer/louer un logement :
– de manière indépendante (en parcourant des volumes de journaux et magazines, des sites Internet spécialisés, en interviewant des amis et connaissances, en relisant les publicités sur les poteaux et les portes d'entrée ;
– contacter des intermédiaires professionnels.

Si vous recherchez vous-même un appartement en location, vous pouvez économiser une certaine somme sur les services d'intermédiaires. Mais il y a un risque de perdre beaucoup de temps et même d'être victime d'escrocs.

La deuxième option vous évitera des contacts inutiles. Mais même ici, vous n’êtes pas à l’abri d’intermédiaires malhonnêtes.

Il existe deux types de sociétés opérant sur le marché de la location d'appartements : les agences d'information et les agences immobilières. Les premiers, moyennant paiement (argent d'avance), fournissent une liste d'adresses de locaux à louer. Mais souvent, les logements aux adresses indiquées sont déjà loués ou ne sont pas loués du tout. L'argent n'est bien sûr pas remboursé.

Il y a plus de confiance dans les agences immobilières. Ils disposent de bases de données mises à jour quotidiennement. Et à la demande du client, ils recherchent et vérifient les options d’appartements appropriées, visitent le bien avec le locataire potentiel et négocient avec les propriétaires de l’appartement. Le paiement n'est effectué qu'après la conclusion d'un contrat de location avec le propriétaire de l'appartement.

Étape d'hébergement

Avant d'emménager, le propriétaire et le futur locataire doivent discuter de leur relation et la fixer sur papier.

Qu'est-ce qu'un contrat de bail d'habitation ? Il s'agit d'un accord en vertu duquel le propriétaire (bailleur) fournit, moyennant un certain montant, des locaux d'habitation à l'autre partie (locataire) pour une durée limitée de possession et d'utilisation. Actuellement, ces relations ne sont pas entièrement réglementées par la loi. Par conséquent, vous pouvez souvent trouver une autre formulation : un contrat de location ou de sous-location. En gros, nous parlons de la même chose. Conformément au Code civil de la Fédération de Russie, un accord entre le propriétaire et le locataire pour la location d'un appartement doit être rédigé sous forme écrite simple ou notarié. Les deux types de contrats ont la même force juridique.

Le contrat doit indiquer :
1. Objet du contrat (adresse exacte et superficie de l'appartement à louer) ;
2. Montant et modalités de paiement du loyer ;
3. Droits et obligations du locataire et du propriétaire ;
4. Responsabilité des parties en cas de résiliation anticipée unilatérale du contrat ;
5. Durée du bail et procédure de prolongation du contrat de location ;
6. Coordonnées des parties (noms, prénoms, patronymes du locataire et du bailleur, leurs coordonnées de passeport et adresses d'enregistrement) ;
7. Date de signature de l'accord.

De plus, fait partie intégrante du contrat de location est l'acte de remise du bien situé dans l'appartement, répertoriant toutes les choses et objets.

Les parties peuvent, à leur discrétion, prévoir d'autres conditions dans l'accord. Par exemple, la possibilité d'accès du propriétaire aux lieux. Cela protégera le locataire des visites inattendues du propriétaire. Le contrat doit comporter une condition particulière : informer à l'avance le locataire de la visite de l'appartement, par exemple, afin de vérifier son état. L'heure de ces visites est également convenue.

Le plus souvent, un accord est conclu entre deux parties : le propriétaire et le locataire. Parfois, il y a un autre participant - une agence immobilière qui a trouvé un client pour emménager dans cet appartement. Mais, en règle générale, à l'avenir, il n'assume aucune responsabilité ni obligation envers lui (sauf dans les cas où l'appartement est sous sa confiance). Puis un accord est conclu avec le propriétaire, l'agence, ayant reçu de l'argent pour du « proxénétisme », se lave les mains. Il arrive qu'une société immobilière conclue un accord officiel avec un client, qui stipule que si dans les 3 mois le client quitte l'appartement pour quelque raison que ce soit, l'agence s'engage à trouver gratuitement une autre option. Mais cela arrive rarement. Par conséquent, contactez l’entreprise qui fournit un tel service.

Sur une note

La législation ne prévoit aucun délai pour conclure un contrat de location d'appartement. Il est établi d'un commun accord entre les parties. Cependant, dans la pratique, le contrat est généralement conclu pour un an puis prolongé dans les mêmes conditions.

Pourquoi un contrat « papier » ?

Il semblerait qu'il ne serait pas plus facile d'être d'accord verbalement ?

Un contrat « papier » est nécessaire pour protéger les intérêts des deux parties. Si l'on suppose que l'appartement est loué sur la base d'accords oraux entre le propriétaire et le locataire, alors plusieurs problèmes se posent :

1. Le locataire n'a pas de preuve de la légalité de son séjour dans l'appartement, il ne peut donc pas enregistrer son lieu de résidence temporaire auprès des organes des affaires intérieures ;

2. Si des situations conflictuelles surviennent lorsque le propriétaire tente d'expulser le locataire et de recouvrer auprès du tribunal des dommages et intérêts et du loyer, le propriétaire devra fournir des témoins qui pourront confirmer ses prétentions. Le locataire devra également défendre ses intérêts avec l'aide de témoins. Même si le bail est simple, la procédure judiciaire peut s'éterniser, et pendant tout ce temps l'appartement sera occupé par le locataire.

De plus, chaque partie peut interpréter les accords oraux en sa faveur, c'est pourquoi nous vous recommandons de toujours rédiger un contrat de location écrit, même si vous louez un appartement à un proche.

Sur une note

Si l'appartement appartient à l'État, il peut être loué dans le cadre d'un contrat de sous-location et uniquement avec l'autorisation du propriétaire représenté par la ville et de toutes les personnes « enregistrées » dans l'appartement. Si l'appartement a été acheté avec une hypothèque, vous devez fournir l'autorisation écrite de la banque pour le louer, sauf disposition contraire du contrat.

La prudence ne fera pas de mal

Avant de conclure un accord, le propriétaire de l'appartement doit vérifier le passeport du futur locataire (et en faire une copie au cas où il devrait soudainement le rechercher avec les forces de l'ordre), de préférence et s'assurer de sa solvabilité. Cela ne ferait pas de mal de lui demander des informations sur son lieu de travail (nom et adresse de l’entreprise), ainsi que ses numéros de contact.

Le futur locataire ne doit pas non plus être gêné de demander au propriétaire de l'appartement de lui présenter les documents relatifs à la surface habitable (commande, compromis d'achat et de vente, acte de donation, etc.). Un passeport pour s’assurer qu’il s’agit bien du propriétaire du bien et non d’une figure de proue. Il arrive qu'un logement soit loué par une personne qui n'en est pas propriétaire. Un accord est conclu, le locataire paie de l'argent pour l'hébergement et le lendemain, le véritable propriétaire de l'appartement apparaît et jette « l'invité » dehors.

Au fait, à propos des proches

Parfois, une situation se présente lorsque, au nom du propriétaire, l'appartement est loué par toute autre personne : fils, parent, connaissance, etc., ou lorsque le propriétaire de l'appartement est sous la tutelle ou la garde d'autres personnes. La règle générale est que si, en vertu de la loi, le propriétaire du bien a le droit d'effectuer des transactions de manière indépendante, il peut transférer ce droit à toute autre personne. Dans ce cas, il doit exprimer sa volonté dans une procuration, qu'il délivre à la personne habilitée. Cette personne remplace en quelque sorte le propriétaire dans la transaction de location d'un appartement. La procuration doit énumérer les pouvoirs que le propriétaire accorde au syndic. Le document doit être certifié par un notaire.

Une situation complètement différente se présente lorsque la tutelle est établie sur le propriétaire de l'appartement ou qu'il est sous la garde d'une autre personne. Rappelons que la tutelle est établie sur les citoyens mineurs (enfants de moins de 14 ans), et la tutelle sur les mineurs (de 14 à 18 ans). Les tuteurs ont le droit de louer indépendamment un appartement pour le propriétaire, et les syndics ont le droit de donner leur consentement au propriétaire pour louer l'appartement seulement après avoir reçu l'autorisation des autorités de tutelle et de tutelle.

De l'argent d'avance !

Le montant du loyer est établi d'un commun accord entre les parties (locataire et bailleur). Mais souvent, afin de réduire l'impôt, le propriétaire et le locataire indiquent un montant inférieur dans le contrat de location. Si les litiges qui surviennent sont résolus devant le tribunal, le tribunal fonctionnera exactement avec ce montant et il sera impossible de prouver que l'appartement est effectivement loué pour un autre argent.

En règle générale, lors d'un emménagement dans un appartement, le locataire paie le premier mois de résidence et verse une caution pour le dernier. Si le locataire a respecté les termes du contrat à la fin de la période de location, la caution est soit restituée, soit imputée sur le dernier mois d'occupation. A l'aide d'un dépôt de garantie, le propriétaire s'assure en cas d'éventuels dommages au bien, ou si le locataire déménage inopinément, oubliant de payer.

Si l'appartement a été trouvé par l'intermédiaire d'une agence, une commission d'agent peut être payée, égale ou proche du tarif mensuel.

Le paiement du loyer ne doit pas changer pendant toute la durée du contrat.

Il est impératif de préciser clairement les modalités et les montants de paiement, qui paiera quoi. En particulier, les factures de services publics. Schéma standard : le propriétaire paie lui-même les charges, et tout ce qui passe par le compteur - eau, électricité, chauffage - va au locataire. Il est préférable que les factures de services publics soient incluses dans le loyer, et dans ce cas, le propriétaire pourra contrôler lui-même le paiement mensuel de ces services afin d'éviter les dettes. Si vous disposez d'un téléphone, il est conseillé de préciser dans le contrat les modalités de paiement des appels longue distance, de l'utilisation de la télévision par câble, d'Internet, etc. Dans tous les cas, tous les paiements supplémentaires doivent être convenus au préalable, au l'heure de l'enregistrement et de la signature du contrat de location.

Lors du transfert d'argent, vous devez échanger des reçus.

A propos du chat et des oiseaux

Il est conseillé de détailler diverses petites choses dans le contrat : jusqu'à savoir s'il est possible d'emménager avec un chat, Murka ou un perroquet. Si le propriétaire s'oppose à l'accueil d'animaux dans son logement, cette clause doit être incluse dans les conditions complémentaires. Ou, au contraire, écrire que des « locataires » à quatre pattes vivront également dans l'appartement. Préciser, en cas de dommages matériels, le montant de l'indemnisation du préjudice causé.

Une autre histoire concerne les réparations. Qui devrait le faire ? Si le contrat stipule que l’appartement doit être restitué au propriétaire dans son état original, c’est une chose. Vous devrez peut-être effectuer des réparations ou indemniser financièrement le propriétaire pour les pertes.

Bien qu'il existe une dépréciation des biens et des locaux. Les mêmes papiers peints, meubles et revêtements de sol s’usent avec le temps. Lorsque le propriétaire et le locataire se séparent, une évaluation des dommages est effectuée et il est déterminé qui doit les payer - s'il faut amortir la détérioration de l'appartement en amortissement (ce qui signifie que le propriétaire effectue les réparations à ses frais). Ou considérez-le comme un dommage causé, qui est payé par le locataire. C'est là que les parties parviennent à un accord. Le contrat stipule généralement que le locataire n'a pas le droit d'effectuer des réparations ou des réaménagements sans le consentement du propriétaire. Pour, par exemple, percer un trou dans le mur pour y accrocher un tableau ou un miroir, vous devez obtenir l'accord écrit du propriétaire de l'appartement.

Sur une note

Si, après la signature de l'accord, l'une ou l'autre partie souhaite ajouter autre chose au document, un accord complémentaire à l'accord est conclu - également par écrit et signé par les parties.

Qui est responsable des dégâts ?

Il est conseillé de prévoir différents types de risques - inondation, incendie, etc. et qui en est financièrement responsable.

En cas de dégradations des locaux d'habitation par des tiers en l'absence de faute du locataire, tous les risques de dégradation ou de destruction du logement incombent au propriétaire du bien. Une exception à cette règle concerne les cas où le locataire n'a pas quitté le logement dans le délai spécifié dans le contrat. Dans une telle situation, tous les risques lui incombent.

Quelle est la procédure d’indemnisation des pertes ? Dans le cas où, du fait de la faute du locataire, des dommages ou une destruction de l'appartement ou des biens qui s'y trouvent se produisent, il est tenu d'indemniser intégralement les pertes. S'il refuse de le faire volontairement, le propriétaire a le droit de déposer une plainte en justice pour dommages et intérêts.

Lors de la conclusion d'un contrat, le propriétaire peut contacter la compagnie d'assurance et assurer son bien contre l'action de tiers. Le montant de l'indemnité d'assurance est de 1 million de roubles. – 4 à 5 mille roubles.

Lors de la location d'un appartement, un inventaire du bien et un acte de cession doivent être établis. Ce document est nécessaire pour protéger les deux parties de tout dommage, tant matériel que moral. Si un tel document manque et que l'une des parties souffre pour une raison quelconque, il sera difficile de prouver sa cause. Un état des lieux des biens permettra d'éviter des réclamations infondées tant de la part du locataire que du bailleur.

L'inventaire est dressé en deux exemplaires, sous forme écrite simple, indiquant les noms, prénoms et coordonnées du passeport des parties.

Contrôles de portes

Le locataire doit se promener dans l'appartement et vérifier la présence et l'état des objets avec le texte de l'état des lieux. Typiquement, l'acte d'acceptation et de transfert de propriété contient les points suivants :

• Description des défauts de l'objet. Par exemple, le carrelage de la salle de bain est fissuré, la prise de courant dans la pièce est défectueuse, il y a une tache au plafond de la cuisine.
• Inventaire des biens transférés pour utilisation. Répertoriez tous les meubles et objets d'intérieur se trouvant dans l'appartement au moment de l'emménagement du locataire. Les experts conseillent, lors de la description des appareils électroménagers, d'indiquer non seulement la marque et le modèle, mais également de noter son numéro de série. Du coup, un employeur entreprenant remplacera la télévision ou la machine à laver par un équipement similaire, mais défectueux ou de moins bonne qualité.
• Indicateurs de compteur. Lors de l'établissement d'un certificat de transfert et de réception d'appartement, il est nécessaire de relever tous les relevés de compteurs et de les consigner dans l'acte. Cela permettra d’éviter les trop-payés de la part du propriétaire et du locataire.
• Transfert d'un jeu complet de clés à l'établissement.

Mémo pour le propriétaire et le locataire

Le bailleur (propriétaire de l'appartement) a le droit :
– conclure un contrat de location, le renouveler après l'expiration de la durée fixée aux mêmes conditions ou à d'autres, ou refuser de le conclure ;
– effectuer les transactions avec l'appartement prévues par le droit civil ;
– donner son consentement à emménager avec d'autres citoyens à la demande du locataire ; proposer au locataire, à sa discrétion, le montant du paiement pour les locaux d'habitation, alors qu'une modification unilatérale du montant du paiement pour le logement n'est pas autorisée ;
– résilier le contrat de location en justice ;
– exiger du locataire qu'il respecte les règles d'usage des locaux d'habitation ;
– exiger du locataire qu’il paie son loyer à temps ;
– pénétrer dans l'appartement afin de vérifier son état et l'état du bien à tout moment en accord préalable avec le locataire ;
– exiger du locataire qu'il quitte les lieux à l'expiration de la durée du bail.

Doit:
– mettre à disposition des locaux d'habitation à louer dans un état propice à l'habitation ;
– assurer la fourniture des services publics.

Le locataire a le droit :
– utiliser l'appartement et les biens qui s'y trouvent pendant la période de location ;
– emménager votre conjoint et vos enfants mineurs dans les locaux d'habitation loués (l'emménagement d'autres personnes n'est autorisé qu'avec l'accord du propriétaire) ; mettre à disposition des locaux d'habitation des résidents temporaires, après en avoir préalablement informé le propriétaire. Les résidents temporaires sont tous les citoyens qui viennent chez le locataire d'un local d'habitation depuis leur lieu de résidence permanent et résident temporairement avec lui.

Doit:
– utiliser l'appartement qui lui est cédé dans le cadre du contrat de bail aux fins prévues (uniquement comme logement), sans droit de sous-location (un appartement loué ne peut pas être « reloué » à nouveau) ;
– respecter les règles d'utilisation des locaux d'habitation ;
– libérer les locaux d'habitation à l'expiration de la durée du bail fixée au contrat de bail ;
– laisser entrer librement le propriétaire dans l'appartement afin de vérifier son utilisation et l'état du bien ;
– assumer la responsabilité financière de l'état de l'appartement et des biens qui s'y trouvent ;
– payer à temps les factures d’électricité et les appels téléphoniques longue distance et internationaux ;
– effectuer les réparations courantes de l'appartement.

Divorce précoce

Le contrat de location peut être résilié à tout moment d'un commun accord des parties (propriétaire et locataire).

La liste des motifs de résiliation anticipée d'un contrat de location à l'initiative du bailleur est strictement limitée. Un contrat de bail d'habitation peut être résilié en justice à la demande du bailleur dans les cas suivants :
1. Défaut du locataire de payer le loyer de l'appartement à temps.
2. Destruction ou dégradation des locaux d'habitation par le locataire ou les personnes vivant avec lui.
3. Si le locataire des locaux d'habitation et d'autres citoyens vivant avec lui utilisent les locaux d'habitation à d'autres fins ou violent systématiquement les droits et intérêts légitimes des voisins.
4. Le bailleur peut résilier le contrat de location de l'appartement de manière anticipée de sa propre initiative et dans d'autres cas (par exemple, il sera nécessaire de vendre cet appartement de toute urgence). Dans le même temps, il est tenu d'avertir le locataire pendant un certain délai précisé dans le contrat (disons, un mois à l'avance) et de subir certaines pertes (par exemple, indemniser le locataire d'un mois de loyer s'il loue un nouvel appartement ou payer les services d'une société immobilière pour trouver une nouvelle option), si cela est prévu par les termes du contrat de location de l'appartement.

À la demande du locataire, le contrat de location peut être résilié en justice si les locaux d'habitation ne sont plus adaptés à la résidence permanente ou sont en mauvais état (pas de la faute du locataire), par exemple en raison d'un incendie dans la cage d'escalier. Dans d'autres cas, par exemple en cas de changement de situation de vie, le locataire peut également résilier le contrat de location par anticipation. Dans le même temps, il est tenu d'en informer le propriétaire dans un certain délai et de subir les pertes précisées dans le contrat de location (par exemple, pour indemniser le propriétaire des frais de recherche de nouveaux locataires).

Consulté le chef du bureau de Miel « À Kakhovka » Maxim Borodynya