Avantages et inconvénients du refinancement hypothécaire. Dans quelle mesure le refinancement d'un prêt hypothécaire est-il rentable et est-ce que cela en vaut la peine ? Les dangers du refinancement d’un crédit immobilier auprès d’une autre banque

L’année 2017 a été marquée par une forte baisse des taux sur les crédits à la consommation, notamment les crédits immobiliers. Et si pour ceux qui vont simplement acheter une maison avec des fonds empruntés, c'est une excellente nouvelle, alors pour ceux qui effectuent des paiements à la banque depuis un certain temps, c'est un motif d'émotions négatives. Bien sûr, qu’est-ce que cela fait de voir un taux de 10 %, voire de 9,5 %, si votre hypothèque est contractée à 14 ou 16 % ? Très décevant! Par conséquent, le service de refinancement est devenu incroyablement populaire. Dans l'article, nous examinerons les programmes proposés par les principales banques, les pièges du refinancement, s'il est vraiment rentable, et nous nous familiariserons également avec les avis de ceux qui l'ont déjà vécu.

Refinancement hypothécaire à la Sberbank: avis et conditions

Ils proposent à la population un refinancement auprès de l'institution financière la plus connue à des conditions de 9,5% par an (montant à partir de 1 million, durée jusqu'à 30 ans). Le refinancement hypothécaire à la Sberbank reçoit des critiques positives car les documents à examiner peuvent être soumis en ligne via votre compte personnel sur le site Web Domklik.

La procédure se déroule en plusieurs étapes. Vous devez d'abord soumettre un ensemble de documents pour vérifier votre solvabilité. Si la demande est approuvée, vous devez préparer et télécharger les documents relatifs à la propriété. Si tout va bien, une date de transaction est fixée. Pour signer le contrat, vous devrez vous rendre au bureau.

La réponse à la demande initiale arrive dans un délai de 2 à 4 jours, les documents relatifs à la propriété sont examinés dans un délai maximum de cinq jours ouvrables. Parmi les avantages, les gens incluent un compte personnel pratique, la présence d'un responsable sur le site Web qui répond aux questions qui se posent même le week-end, ainsi que la possibilité de choisir le bureau le mieux situé pour conclure une transaction.

Un autre avantage que les gens soulignent dans leurs avis est la possibilité de regrouper les prêts s'il y en a plusieurs (hypothèque, crédit automobile, crédit à la consommation).

Les inconvénients incluent les exigences élevées de la Sberbank en matière de documents. Certificats, copies - tout doit être fait conformément à leurs normes, sinon les papiers ne seront pas acceptés. Les avis négatifs sont associés à des refus fréquents, notamment dans le cadre du programme d'aide aux emprunteurs, à des retards d'examen et à des erreurs de gestion.

Refinancement hypothécaire chez VTB : avis et conditions

VTB 24 propose un taux de 9,7%, une durée pouvant aller jusqu'à 30 ans, un montant pouvant aller jusqu'à 30 millions. Pour soumettre les documents pour l'examen de la demande, vous devez vous rendre au bureau. Ce point dans les avis sur le refinancement hypothécaire chez VTB 24 est considéré comme un inconvénient. La seule chose proposée sur le site est de laisser une demande de consultation détaillée. La banque prend une décision dans un délai de 4 à 5 jours.

Les aspects négatifs (dans les examens du refinancement hypothécaire chez VTB 24) incluent des retards dans l'examen des documents, des demandes de délivrance de papiers manquants, des refus si le capital maternité a été utilisé pour rembourser la dette principale.

Banque hypothécaire "Deltacredit"

Les conditions de refinancement proposées par cette banque sont les suivantes : montant de 600 000 roubles, taux 10,25-10,75. Il est possible de le réduire un peu plus si vous payez des frais uniques. La durée maximale du prêt est de 25 ans. Les documents sont examinés dans un délai de trois jours.

Les avis sur le refinancement hypothécaire chez DeltaCredit sont contradictoires. Il y a des points positifs : les gens aiment la possibilité de soumettre des documents pour l'examen d'une demande par courrier, les visites au bureau sont réduites au minimum, les originaux ne doivent être fournis que lors de la transaction elle-même, ils sont félicités pour leur attitude amicale et leur rapidité de travail. .

Les inconvénients incluent le fait qu'il est extrêmement difficile de trouver des informations sur les programmes et les tarifs sur leur site Web, ce qui retarde les décisions. Tout le monde n'est pas satisfait du service.

"Banque Raiffeisen"

Vous pouvez refinancer auprès de cette institution financière aux conditions suivantes : taux à partir de 9,99%, durée jusqu'à 30 ans, montant jusqu'à 26 millions.

Caractéristiques : une consultation détaillée gratuite est fournie, les documents peuvent être soumis aussi bien sous forme originale à n'importe quelle agence bancaire, que sous forme de copies numérisées par courrier électronique au responsable qui vous est attribué. La demande est examinée dans un délai de cinq jours ouvrables, les documents sur la propriété - jusqu'à trois.

Les critiques négatives sur le refinancement hypothécaire à la Raiffeisenbank sont dues au fait qu'elles peuvent retarder la réduction du taux après le transfert de l'hypothèque et qu'il y a des refus. La banque est félicitée pour ses gestionnaires polis, sa capacité à soumettre des documents pour examen sous forme de numérisations par courrier électronique, ses conditions transparentes et la fourniture d'échantillons d'accords d'assurance et de prêt pour examen préalable.

"Tinkoff"

Il s'agit d'une institution financière unique. Le fait est que lorsque vous demandez un prêt hypothécaire ou refinancez un prêt hypothécaire auprès de la Tinkoff Bank (les avis le confirment), vous obtenez en fait un prêt auprès de l'un de ses partenaires. La liste comprend les organisations suivantes :

• Gazprom ;
• « DeltaCrédit » ;
• « UniCrédit » ;
• « SMP » ;
• « URALSIB » ;
• « Metallinvestbank » ;
• "Oriental";
• "Absolu";
• « BARRES AK » ;
• "Banque de financement du logement".

Cela donne à l’emprunteur un bon avantage. Après tout, il s'avère qu'en soumettant une seule demande à Tinkoff, vous soumettez en fait 10 demandes à différentes banques à la fois. La probabilité d'approbation dans une telle situation est beaucoup plus élevée et tout le travail de transfert des documents incombe au gestionnaire de crédit. Plusieurs approbations pourront être obtenues, il sera alors possible de choisir un programme aux conditions les plus favorables.

De plus, Tinkoff promet que ses clients bénéficieront d'une réduction de 1,5% sur le tarif (et cela commence à partir de 9,49%). Par conséquent, un tel appel sera plus rentable que directement auprès de l'une des banques partenaires énumérées ci-dessus. Il suffit de se rendre au bureau une seule fois pour signer un contrat de prêt, tout le reste se fait via Internet.

Il existe de nombreuses critiques positives sur le refinancement hypothécaire chez Tinkoff. Le négatif est associé au retard dans l'examen de la demande dans un certain nombre de cas. Ils louent le fait qu'il n'est pas nécessaire d'aller nulle part, tous les documents sont soumis via Internet, les gens notent la commodité du site, le travail efficace des employés et l'absence de commission pour les services.

AHML

Les examens des refinancements hypothécaires chez AHML indiquent qu'ils ont le taux le plus intéressant. Fin 2017, ils offrent 9 %, à condition que le montant du prêt soit égal ou inférieur à 50 % de la valeur de la garantie.

Mais il y a aussi des exigences. Il ne devrait y avoir aucune dette en souffrance sur le prêt précédent, vous pouvez refinancer au plus tôt six mois après l'émission de l'hypothèque.

"Gazprombank"

Les conditions dans cette banque sont les suivantes : taux de 9,5%, montant de 500 000 roubles, durée jusqu'à 30 ans. Les examens du refinancement hypothécaire chez Gazprombank indiquent que cette organisation pose une condition pour devenir leur client salarial. Les émotions négatives des gens sont également dues au fait qu'il n'y a aucun moyen d'envoyer des documents par voie électronique pour un examen préliminaire, le service est lent, vous devez attendre longtemps pour une réponse à votre candidature (et de nombreux documents ont une durée de validité limitée) .

Caractéristiques du refinancement

À en juger par les critiques, la découverte désagréable pour de nombreux emprunteurs a été que le processus de préparation au refinancement n'est pas très différent de l'obtention d'un prêt hypothécaire.

Puisqu'il faut demander de l'argent à un autre organisme, toute la procédure de vérification de la solvabilité de l'emprunteur, ainsi que le bien mis en gage, doivent être refaites : ordonner à nouveau une expertise, payer des frais, récupérer les attestations, et conclure des contrats d'assurance.

Dans certains cas, cela peut être encore plus compliqué. Par exemple, si vous avez contracté un prêt hypothécaire auprès d'une banque dont vous êtes client salarié, vous n'avez pas besoin de fournir une copie de votre cahier de travail, de votre attestation de revenus ou de votre contrat de travail, ce qui a grandement facilité la tâche. Mais dans une nouvelle banque, vous êtes un client ordinaire, vous avez donc besoin d'un ensemble complet de documents.

Il sera nécessaire de se rendre deux fois à Rosreestr : pour retirer l'hypothèque de la propriété, puis pour la réenregistrer en faveur d'un nouveau créancier.

Il incombe également à l’emprunteur de mettre fin à la relation avec l’ancienne banque. Qu'est-ce que ça veut dire? La nouvelle banque vous donne simplement le montant demandé. Il est de la responsabilité directe de l'emprunteur de rapprocher les règlements, de rembourser les soldes de la dette, d'obtenir un certificat attestant que l'ancienne dette est complètement clôturée et de la transférer à la nouvelle banque.

Vous devrez toujours régler l'assurance. Très probablement, la société qui assurait auparavant tous les risques de la transaction ne conviendra pas à la nouvelle banque. Il insistera tout seul. Vous n'accepterez peut-être pas ces exigences, mais le taux sera alors d'au moins 1 % plus élevé.

Le refinancement est-il rentable ?

Quand on constate un tarif nettement inférieur à ce qui est actuellement précisé dans le contrat, la question incluse dans le sous-titre semble inappropriée. Mais est-ce le cas ?

Presque toutes les banques proposent des versements hypothécaires sous forme de rente, plutôt que des versements différenciés. Leur astuce réside dans le fait que dans les premières années, l'emprunteur paie principalement les intérêts de la dette et que l'organisme prêteur lui-même diminue légèrement ; la situation change à l'inverse à l'approche de la fin de la durée du contrat. Par conséquent, lorsque vous décidez vous-même si le refinancement est rentable ou non, vous devez vous concentrer non pas sur le montant du paiement mensuel, mais sur le montant total du paiement à la banque.

Regardons un exemple spécifique.

Disons que l’emprunteur a emprunté 1,5 million de roubles à la banque à un taux de 14 % par an pendant 10 ans. Le montant total du paiement sera de 2 794 796. Le montant du paiement mensuel est de 23 290. Il paie depuis 8 ans, soit 96 mois. Payé 23 290*96 = 2 235 840. Il en reste encore 467 500 dans le corps de la dette.

Et puis, boum, il voit une offre intéressante : un refinancement à 10 %. Cela représente une différence de quatre pour cent ! Arrondit le solde à 500 000 et conclut un accord avec la nouvelle banque pour les deux années restantes. Le montant du paiement mensuel a légèrement diminué - il est devenu 23 072. Le montant total des paiements à la banque au cours de ces deux années sera de 553 739.

Maintenant, nous additionnons 2 235 840 et 553 739, nous obtenons 2 789 579. La différence avec l'option initiale, sans refinancement, n'est que de 5 217 roubles en faveur de l'emprunteur. Mais si l'on tient compte du fait que lors du refinancement, vous devez à nouveau payer les services d'évaluateurs, les frais de l'État, les services de notaire (si nécessaire), re-signer les contrats d'assurance, il existe un certain nombre d'autres nuances, alors il s'avère que le La transaction, malgré son attrait apparent, s'est avérée non rentable.

Et si la différence entre les taux n’était pas de 4 %, mais seulement de 1,5 ? Nous obtenons alors une image complètement désagréable. Le paiement mensuel passera à 23 654 roubles, le paiement total pour 2 ans est de 567 688. La perte de la transaction sera de 8 732 roubles, et il y a aussi des frais généraux !

Regardons maintenant un autre exemple. Les conditions de départ sont les mêmes, mais seulement 2 ans se sont écoulés. 558 960 roubles ont été payés. Il en reste 1 419 229 dans l'organisme de dette. L'emprunteur refinance sur 8 ans à 10%, en retire 1,4 million. Le paiement total est de 2 039 407 et la mensualité est réduite à 20 875 roubles. Nous additionnons 558 960 et 2 039 407, nous obtenons 2 598 367. Les économies s'élèvent à 196 429 roubles. Si vous modifiez les conditions du prêt pour que le montant de la mensualité reste quasiment au même niveau (conclure un accord non pas pour 8, mais pour 7 ans), vous pourrez réduire le total des versements à la banque pour le toute la durée du prêt de 313 784 (presque le prix d'une voiture). C'est déjà intéressant.

Que peut-on conclure ? Le refinancement est avantageux lorsque vous remboursez votre prêt hypothécaire depuis très peu de temps et que la différence d'intérêt est de 3 à 4 points. Ne vous laissez pas enchanter par le taux bas, calculez le montant total du remboursement pour toute la durée du prêt (un calculateur hypothécaire vous y aidera), tenez compte des frais généraux, sinon vous risquez de travailler à perte.

Taux d'intérêt réels

Le point suivant, qui est associé à une part considérable de négativité dans les avis sur le refinancement hypothécaire, concerne les taux d’intérêt réels. Pour bien comprendre de quoi nous parlons, reprenons un exemple précis.

Disons qu'après avoir étudié toutes les offres existantes sur le marché, l'emprunteur a opté pour la Sberbank, dont le site Internet indique en grand nombre qu'il est possible de refinancer à 9,5 %. Recueille des documents. Et puis ça commence... Et vous n'êtes pas un client salarié, et votre vie et votre santé sont assurées par la mauvaise compagnie, et le gage n'a pas encore été émis en faveur de notre banque, etc. les 9,5 promis, mais 12,5 pour cent . Désagréable? Pas ce mot !

Veuillez noter que cela est typique non seulement de la Sberbank (cela n'est pris qu'à titre d'exemple), mais de tous les établissements de crédit.

Ce qu'il faut faire? Premièrement, vous devez être mentalement préparé à ce moment et ne pas vous énerver à l'avance. Deuxièmement, vous devez étudier les conditions qui permettent de baisser le taux et de le rapprocher de l'excellent qui vous a attiré dans cette banque.

Alors, pour quoi accordent-ils une réduction :

• si vous êtes un client salarié ;
• si les risques de la transaction sont assurés auprès de sociétés agréées par cet organisme financier (une liste est fournie) ;
• si les revenus sont confirmés par 2-NDFL, et non par une attestation sous forme bancaire.

La nuance que vous devrez accepter est que jusqu'au moment où la garantie sera transférée en faveur de la nouvelle banque, vous devrez payer à un taux majoré. Après confirmation du remboursement du prêt refinancé et enregistrement de l’hypothèque, le taux d’intérêt sera réduit.

Photo: Evgenia Yablonskaya pour BankInformService

Le refinancement est l'un des produits qui connaît aujourd'hui un essor considérable. Cela est dû en grande partie à la situation économique : les taux des prêts ont considérablement baissé, un nombre important d'emprunteurs ont souhaité réduire leur endettement. Nous avons rassemblé dans un seul texte les réponses aux questions les plus importantes sur le refinancement hypothécaire des représentants de 8 banques.

A quelle différence de taux le refinancement sera-t-il rentable ?

Les experts conviennent que le refinancement a un sens économique justifié si la différence de taux est d'au moins 1 point de pourcentage, et de préférence de 1,5 à 2 points de pourcentage. Cela est dû au fait que lors du refinancement, de nombreux coûts associés surviennent, notamment l'obtention de certificats payés et d'assurances, ce qui affecte considérablement les économies réalisées grâce à la différence de taux.

« Le refinancement des prêts est avantageux pour ceux qui ont contracté des emprunts à des taux élevés. Depuis plusieurs années, les taux d’intérêt hypothécaires diminuent régulièrement. Et désormais, la différence des taux hypothécaires atteint 4 points de pourcentage par rapport aux taux de 2013-2014. Dans ce cas, lors d'un refinancement, pour l'emprunteur moyen, la différence de paiement est d'environ 4 000 roubles par mois », explique la Zapsibkombank. Calculer soi-même les économies finales n’est pas si difficile.

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Il est assez simple de calculer vous-même les avantages. Contactez la banque qui refinancera votre crédit immobilier et découvrez le montant de votre future mensualité à taux réduit. Ensuite, calculez la différence de versements et multipliez-la par le nombre de mois restant sur le prêt hypothécaire. Soustrayez ensuite du montant reçu toutes les dépenses liées à la paperasse, à l'évaluation immobilière, etc.

Si nous parlons de chiffres précis, il est possible et nécessaire de refinancer une hypothèque si le taux du prêt est supérieur à 12 %, explique Dmitry Mochalin, responsable du centre de prêt hypothécaire de la Rossiysky Capital Bank à Ekaterinbourg. Son collègue de la succursale de vente au détail VTB attire l'attention sur le fait que la durée du prêt compte également - le refinancement dans les premières années de service de l'hypothèque sera le plus efficace.

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Le refinancement hypothécaire est rentable à partir d'une différence de taux de 1% et plus, mais seulement dans les premières années de remboursement du prêt hypothécaire (il sera plus efficace dans les 1 à 2 premières années), puisque c'est pendant cette période que la partie principale des intérêts et la partie minimale du principal sont des dettes payées.

Parfois, il est conseillé de changer de prêteur, même si la différence de taux est faible, mais il existe une possibilité d'augmenter la durée du prêt hypothécaire.

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Le refinancement n'est pas seulement un changement de taux, mais aussi la possibilité de modifier la durée du prêt. Par exemple, si les conditions de salaire d'une famille ont changé et que le prêt initial a été émis pour une durée de 10 ans, l'augmentation de la durée du prêt réduira le montant des mensualités. L'objectif principal des clients lors du refinancement est d'obtenir de nouvelles conditions hypothécaires pratiques et confortables.

Certaines banques proposent de regrouper plusieurs prêts en un seul lors du processus de refinancement hypothécaire ou de recevoir un montant supplémentaire pour des réparations par exemple.

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Elena Vyatkina, chef du département des prêts hypothécaires à Ekaterinbourg, Uralsib Bank :

Il n’existe pas de recette générale pour toutes les occasions. Tout dépend des objectifs du refinancement. Vous pouvez diminuer votre mensualité en augmentant la durée du prêt, même au même taux. L'emprunteur peut disposer de plusieurs prêts à des taux différents, qu'il souhaite regrouper en un seul et ainsi réduire considérablement la charge mensuelle sur le budget familial. Avec notre programme de refinancement, vous pouvez combiner des prêts hypothécaires, des prêts personnels et des dettes de carte de crédit en un seul prêt, et également inclure un montant supplémentaire dans le corps du prêt afin que vous puissiez l'obtenir en espèces.

Calculons les avantages à l'aide d'exemples spécifiques

Pour avoir une idée de la rentabilité du refinancement, nous avons demandé aux représentants des établissements de crédit d'effectuer des calculs en fonction de paramètres spécifiques - les conditions et les montants les plus populaires. En moyenne, les économies s'élèvent à plus de 500 à 800 000 roubles.

Cas de Primsotsbank

Anna Demidova, chef du département des ventes du département des prêts hypothécaires de Primsotsbank :

Conditions du prêt précédent : Montant du prêt 2 millions de roubles. Durée du prêt 20 ans Taux d'intérêt - 13,5 % par an Paiement mensuel de la rente 24 190 RUB. Lors du refinancement d'un prêt tout en maintenant la durée du prêt, mais en réduisant le taux à 10,5 %, le paiement mensuel sera d'environ 20 000 roubles, mais les économies sur le taux d'intérêt pour toute la durée du prêt seront supérieures à 800 000 roubles. D'accord, la différence est significative.

Cas de VTB

Elena Beltikova, responsable du département de vente de prêts hypothécaires de la succursale de détail de la banque VTB à Ekaterinbourg :

Supposons qu'un client ait contracté un prêt hypothécaire de 2 millions de roubles sur 15 ans. Le prêt actuel a été émis à 15,5% et le paiement mensuel est de 28 679 roubles. Au bout de 2 ans, l'emprunteur refinance l'hypothèque et le taux du nouveau prêt tombe à 11,75 % (c'est le taux actuellement proposé par l'agence commerciale de VTB Ekaterinbourg). Le paiement mensuel diminuera à 24 068 roubles. Dans ce cas, sur 15 ans de remboursement du prêt, l'emprunteur économisera 719 331 roubles. Même si l’on soustrait les coûts supplémentaires de refinancement (évaluation des garanties, assurance), comme on le voit, les économies sont importantes.

Cas de DeltaCredit

Alena Pavlova, directrice de la banque DeltaCredit à Ekaterinbourg :

L'emprunteur recevra dans tous les cas un revenu sous la forme d'une réduction du trop-payé - et moins il rembourse le prêt existant à un taux élevé, plus son avantage sera important. Classiquement, si l'emprunteur doit encore 2,8 millions de roubles à la banque, il devra payer l'hypothèque pendant encore 14 ans et son taux est de 13 % par an, alors la réémission d'une hypothèque à un taux de 10,5 % par an lui fera économiser davantage. plus de 500 mille roubles.

Quels frais supplémentaires l’emprunteur supporte-t-il lors du refinancement ?

Le refinancement ne représente pas seulement 500 à 800 000 roubles d'économies, mais aussi des coûts. En règle générale, leur taille n'est pas très grande, mais il faut également en tenir compte.

Tout d'abord, il s'agit d'une évaluation immobilière - elle coûtera entre 2 000 et 5 000 roubles, selon l'objet et la société d'évaluation choisie. En outre, au cours du processus de refinancement, des frais d'État pour l'enregistrement d'un contrat hypothécaire (généralement jusqu'à 500 roubles) surviennent.

Si la propriété a été achetée pendant le mariage, vous aurez probablement besoin d'un consentement notarié du conjoint pour la transaction (environ 1 500 roubles). Presque tous les prêteurs exigent une assurance garantie lors du refinancement – ​​généralement 0,3 à 1,5 % de la valeur de la propriété. Il est possible que les termes du contrat prévoient également une assurance vie pour les emprunteurs - son montant dépend de la compagnie d'assurance et des caractéristiques individuelles de l'emprunteur (son état de santé, sa profession, son âge).

Des coûts supplémentaires peuvent être associés à l'obtention de documents auprès du prêteur principal. Certaines banques (mais pas toutes) facturent une commission pour les certificats du solde de la dette et des intérêts payés, un certificat d'absence d'arriérés, un certificat avec les détails du remboursement anticipé d'un prêt du prêteur principal.

Demandez toujours à votre nouveau prêteur une liste complète des dépenses supplémentaires : il est possible que dans une banque particulière, la liste des dépenses supplémentaires diffère de la liste standard.

Combien de temps faut-il pour refinancer un prêt hypothécaire ?

En règle générale, l'ensemble du processus comprend cinq étapes : 1. Évaluation de l'emprunteur.
2. Évaluation des garanties (immobilier).
3. Transaction (signature d'un accord).
4. Octroi d'un prêt.
5. Réenregistrement de la garantie auprès d'un nouveau créancier.
Selon la banque et les caractéristiques individuelles de la transaction, la procédure peut prendre un temps différent. Si vous faites tout rapidement, vous pouvez le faire en 1,5 semaine. Lors de la collecte de documents, vous devez garder à l'esprit que certains certificats ont leur propre date d'expiration.

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Svetlana Kovaleva, directrice adjointe de la succursale Absolut Bank à Ekaterinbourg :

En règle générale, l'emprunteur s'adresse d'abord personnellement à une agence bancaire ou consulte une hotline. Ensuite, il dépose une demande de refinancement de son prêt. L'ensemble des documents est standard : formulaire de demande, passeport, attestation de revenus, copie du cahier de travail, documents pour l'appartement. Nous examinons votre candidature dans les plus brefs délais, sous deux jours maximum. Le plus souvent, l’emprunteur connaîtra la décision le jour même ou le lendemain. Il commande ensuite un rapport d'expertise immobilière, obtient des attestations sur le solde de la dette et l'absence de retard de paiement auprès de la banque qui a précédemment émis le prêt. Il convient de garder à l'esprit que ces certificats sont généralement valables pour une courte période (généralement jusqu'à 5 jours). Par conséquent, l’efficacité et la coordination des actions entre la banque et l’emprunteur pendant le processus de transaction sont très importantes.

Le délai de traitement d'un refinancement hypothécaire est influencé non seulement par l'efficacité de la banque choisie et l'efficacité de l'emprunteur lui-même, mais également par la rapidité de traitement des documents avec le prêteur d'origine.

Refinancement hypothécaire en 2018- il s'agit d'une opportunité unique pour les emprunteurs qui ont pu obtenir un tel prêt pour acheter leur propre logement, mais dont les conditions de prêt sont désormais moins favorables par rapport à celles existant sur le marché. Nous parlerons ensuite des tendances des marchés financiers dans le segment des prêts hypothécaires et du refinancement pour 2018, ainsi que des conditions les plus attractives proposées par les banques de la Fédération de Russie.

Comme le prédisent les experts et la Mortgage Lending Agency, 2018 sera l’année la plus attractive pour les prêts hypothécaires. Cela est dû à de nombreux facteurs économiques et financiers, en particulier à la maîtrise des processus inflationnistes. Par exemple, si en 2016 le taux hypothécaire moyen était de 14,5 à 16 %, alors en 2017, ce chiffre est déjà de 10 %. Un taux maximum de 8% est prévu pour 2018.

À l'heure actuelle, sur la base des résultats de 2017, le marché financier a déjà atteint son apogée en termes de volumes de prêts hypothécaires. L'année dernière, il y avait une grande variété de programmes hypothécaires, y compris ceux bénéficiant de subventions préférentielles. Les jeunes familles, les militaires, les fonctionnaires et d'autres catégories de personnes qui n'ont pas les moyens d'acheter un logement avec leurs propres fonds pourraient obtenir un logement à crédit.

En 2018, il a déjà été annoncé qu'un nouveau programme serait ouvert - une hypothèque à 6 %, lorsque des prêts pour l'achat d'un logement seront émis à 6 %. Cette opportunité bénéficiera du soutien de l'État : la différence entre le taux déclaré de 6 % et les intérêts bancaires sera compensée par l'État.

En outre, un certain nombre d'autres projets de loi sont à l'étude et pourraient améliorer le marché hypothécaire. C’est pourquoi le refinancement peut devenir un service financier populaire auquel de nombreux emprunteurs voudront recourir.

Refinancement : comment cela peut aider l'emprunteur

Pour commencer, définissons qu’un prêt hypothécaire au sens général est un prêt ciblé accordé par un prêteur à un emprunteur pour acheter sa propre maison. Dans le même temps, le logement lui-même agit à la fois comme un avantage pour lequel un prêt est émis et comme une garantie pour le prêt émis. D'ailleurs, pour une compréhension générale : un prêt hypothécaire n'est pas toujours un prêt pour l'achat d'un bien immobilier, il peut simplement s'agir d'un prêt d'argent garanti par un bien immobilier.

Le processus de refinancement est un processus qui aboutit au transfert du droit de réclamer la dette de l'emprunteur d'un prêteur à un autre. En termes plus simples, le refinancement hypothécaire est un processus par lequel un emprunteur réémet un prêt existant pour un prêt plus rentable : il contracte un nouveau prêt auprès d'une nouvelle banque ou auprès de ce prêteur pour rembourser un prêt existant. De plus, les conditions du nouveau prêt sont bien plus avantageuses que les précédentes.

De ce fait, le refinancement peut être réalisé sous deux formes :

1. Externe. Lorsque le refinancement intervient en raison de la réémission d'un prêt auprès d'une nouvelle institution financière ;
2. Interne. Ce type de refinancement est le moins courant, puisque la banque émet très rarement un nouveau crédit immobilier à son client à des conditions bien plus attractives pour le prêteur lui-même. Une question tout à fait logique se pose : pourquoi la banque devrait-elle baisser le taux du prêt si l'emprunteur paie déjà autant d'argent.

Ainsi, le refinancement en Russie présente les caractéristiques suivantes :

• En 2018, il pourrait gagner des volumes importants, puisque par rapport à 2016, le taux d'intérêt du prêt a diminué jusqu'à 6 à 7 % ;
• La rétrocession a davantage une forme externe qu’interne ;
• La procédure de refinancement ne convient pas à tout le monde, car toutes les banques nationales ne sont pas prêtes à faire des concessions et une telle procédure n'apportera pas toujours des bénéfices à l'emprunteur lui-même. L'essentiel est d'évaluer correctement la faisabilité de l'utilisation de cette méthode.

Le refinancement ne peut être utilisé que lorsque :

1. Le taux d’intérêt d’un nouveau prêt hypothécaire sera bien inférieur à celui d’un prêt hypothécaire existant. Il est important d’évaluer non seulement les intérêts eux-mêmes, mais également les frais supplémentaires liés au service du prêt. Et c’est très important, car parfois même avec un taux plus bas, les coûts du prêt seront beaucoup plus élevés ;
2. Le montant des mensualités du prêt sera réduit, ce qui sera obtenu soit en prolongeant la durée du prêt, soit en réduisant le taux. Très souvent, c’est exactement l’objectif atteint par les emprunteurs. Il est très important pour eux de payer moins par mois que ce qu’ils paient actuellement.

Si ces conditions ne sont pas remplies, alors tout n’a aucun sens.

Avant d'envisager les conditions de refinancement qui seront en vigueur en 2018 en Russie, il convient de noter : il n'est pas nécessaire de se précipiter dans le refinancement, il faut d'abord étudier attentivement les termes de l'accord en cours. Le document doit préciser les règles de remboursement anticipé du prêt. S'ils n'entraînent aucune sanction pour le payeur, vous pouvez alors régler en toute sécurité les obligations existantes envers l'institution financière. Mais si une telle règle n'est pas prévue et même si la procédure de calcul des sanctions pour de telles actions est prescrite, il est alors nécessaire d'évaluer très soigneusement l'efficacité de vos actions.

Important : si le contrat prévoit des pénalités et des intérêts, alors mieux vaut ne pas prendre de risques et ne prendre aucune mesure. Dans ce cas, vous pourriez finir par payer encore plus que prévu.

Qui peut bénéficier d'un refinancement hypothécaire

Curieusement, pour demander un nouveau prêt, il est parfois nécessaire de se soumettre à un contrôle encore plus approfondi que celui effectué avant la demande du premier prêt. Les exigences sont proposées non seulement à l'emprunteur lui-même, mais également à l'hypothèque existante :

• Par exemple, il est très important de ne pas avoir de dette sur un tel prêt conformément à l’échéancier de paiement. Toute dette à une date précise doit être remboursée. Si quelque chose n’est pas payé, alors le droit au refinancement est presque éliminé ;
• Une autre exigence urgente est l’absence de retards de paiement et de pénalités sur l’hypothèque existante. Les antécédents de crédit du payeur pour cette hypothèque particulière sont vérifiés. Si ce niveau s’avère mauvais, alors aucune banque ne voudra également coopérer avec un tel débiteur ;
• Il doit s'écouler au moins 3 mois avant la date définitive de remboursement du crédit immobilier, sinon le demandeur se voit automatiquement refuser, ce qui est tout à fait conseillé ;
• Le contrat de prêt hypothécaire doit être signé au moins 6 mois avant le dépôt d'une demande de refinancement.

Si toutes ces conditions sont remplies et que le contrat de prêt vous permet de rembourser le prêt par anticipation, il est alors temps d'étudier les offres hypothécaires les plus avantageuses parmi les banques russes.

Taux d'intérêt pour le refinancement hypothécaire en 2018

Ainsi, les cinq principales banques opérant dans le segment du refinancement comprennent des banques telles que Sberbank, VTB Bank, Rosbank, Gazprombank et Bank of Russia. Certes, les conditions annoncées pour 2018 pourraient changer radicalement, ce qui est associé à l'évolution de la situation économique vers une amélioration, mais pour l'instant elles le sont.

Sberbank : leader des prêts hypothécaires

Sberbank est un leader en matière de prêts hypothécaires qui travaille activement sur tous les programmes de prêts au logement existants. Outre le fait que les institutions financières travaillent activement avec l'État pour mettre en œuvre des programmes sociaux, il coopère activement avec les promoteurs eux-mêmes, mettant en œuvre des programmes très rentables pour les nouveaux bâtiments.

Concernant le refinancement, le taux pour 2018 est fixé entre 9,5 et 11,5%. La taille de cet indicateur peut varier considérablement dans chaque cas spécifique en raison de critères tels que :

1. Si le contrat de gage a déjà été enregistré ou non ;
2. Si la garantie a été transférée ou non ;
3. L'emprunteur est prêt à assurer ou non sa vie et sa santé ;
4. Si l'emprunteur peut ou non fournir un document officiel de revenus.

Il est donc impossible de dire exactement quelles seront les conditions définitives du prêt. Chaque cas est individuel. C'est pourquoi il n'est pas nécessaire de se précipiter pour signer à nouveau immédiatement l'accord avec la Sberbank, guidé par le taux de 9,5 %. Il est nécessaire de d'abord rassembler l'ensemble des documents demandés, de subir un entretien préliminaire et seulement après la décision et le calcul finaux, de prendre une décision compétente.

Caractéristiques du refinancement auprès de la Sberbank :

• Ils n'exigent pas de certificat renseignant sur le solde de la dette hypothécaire ;
• Le consentement du créancier principal lui-même n'est pas non plus requis ;
• Ils offrent la possibilité de consolider les dettes sur tous les prêts, c'est-à-dire que l'hypothèque peut être combinée avec d'autres prêts, y compris les prêts à la consommation ;
• Ils offrent la possibilité, dans le cadre d'un refinancement, d'obtenir un prêt non seulement pour le montant de l'ensemble des dettes d'emprunt, mais également d'inclure un nouveau prêt pour la consommation personnelle ;
• Aucune commission pour le traitement et l’émission des fonds.

Concernant les conditions, ils accordent un prêt pour une durée pouvant aller jusqu'à 30 ans. Le montant maximum de refinancement est de 7 millions de roubles. Le minimum est de 1 million.

Concernant les documents, un ensemble standard de documents est requis, qui est demandé lors d'une demande de crédit immobilier :

1. Pièces d'identité ;
2. SNILS;
3. Documents sur la propriété des garanties,
4. Certificat 2-NDFL ;
5. Contrat d'assurance pour la garantie ;
6. Accord de gage ;
7. Contrat de prêt hypothécaire.

Exigences pour les emprunteurs :

• Âge à partir de 21 ans. Au moment du dernier remboursement du prêt, vous ne devez pas avoir plus de 75 ans ;
• Expérience professionnelle sur le dernier lieu de travail d'au moins six mois ;
• L'expérience professionnelle au cours des 5 dernières années doit être d'au moins 1 an ;
• Citoyenneté russe ;
• Possibilité d'attirer un co-emprunteur (en cas de mariage officiel, le conjoint devient automatiquement co-emprunteur)

Concernant le refinancement, VTB 24 est également l'un des leaders du crédit immobilier, qui intervient également sur le segment du refinancement. Ses conditions et exigences ne sont pas fondamentalement différentes de celles de la Sberbank.

Par exemple, le taux d'intérêt minimum est fixé à 9,7 %. Et bien qu'il n'y ait pas d'informations détaillées sur la façon dont se produit le classement et l'augmentation de cet indicateur, il n'est pas indiqué de quels facteurs cela dépend. La durée du prêt est également de 30 ans, mais une particularité est le montant maximum de refinancement autorisé - jusqu'à 30 millions de roubles.

Si nous parlons des documents nécessaires, ils sont les mêmes qu'à la Sberbank. Une autre chose est que là-bas, il est permis de rédiger un nouveau contrat sans attestation de revenus, mais pas ici. Le formulaire 2-NDFL est requis pour la soumission.

Concernant l'émission de fonds, ici, comme dans d'autres banques, le client ne reçoit pas de fonds en main. Le montant du prêt émis est immédiatement transféré au premier créancier et la dette est automatiquement remboursée.

Rossbank

L'une des trois banques qui offrent des conditions de refinancement avantageuses. Le taux d'intérêt le plus bas est de 8,75 %. Mais il est impossible de juger de la véracité de cette information, puisque le taux minimum est indiqué. Il est difficile de juger de son évolution en fonction des caractéristiques individuelles spécifiques du client, car ces données ne sont pas disponibles sur le site Internet. La durée du prêt est plus courte que celle des autres institutions. Il a 25 ans.

Comme pour les autres institutions financières, il est possible de soumettre une demande en ligne. Après un examen préliminaire du dossier, il sera demandé au client de se présenter directement à la banque elle-même, qui lui indiquera dans un premier temps une décision positive.

En ce qui concerne le taux de refinancement, il existe désormais des conditions promotionnelles jusqu'à fin février - pour tous les prêts, le refinancement s'effectue à 9,2 %. Cependant, si vous lisez attentivement les conditions du prêt, vous comprendrez qu’il s’agit du taux minimum, qui peut être augmenté après examen du cas de l’emprunteur. Il est indiqué que 9,2% seront établis si le client accepte de souscrire une assurance vie et maladie volontaire. Si de telles actions ne sont pas réalisées, le tarif sera augmenté.

La durée du prêt est également de 30 ans. Le montant minimum est de 500 000 roubles.

Concernant les exigences pour l'emprunteur et les documents nécessaires, ils sont standards et ne diffèrent pas des autres.

Banque de Russie

La Banque de Russie n'est pas un leader en matière de prêts hypothécaires et de refinancement, car elle ne travaille pas avec toutes les catégories d'emprunteurs. Mais ce qui les rend uniques, c’est le fait qu’ils proposent des taux classés par catégorie d’emprunteurs eux-mêmes. Une telle banque travaille avec des fonctionnaires, malgré leur faible niveau de revenus officiels. Vous pouvez refinancer des prêts jusqu'à 15 millions de roubles. Durée : jusqu'à 25 ans. Tarif à partir de 11,5%.

Il existe la même possibilité, comme à la Sberbank, d'inclure d'autres prêts en plus de l'hypothèque dans l'accord de refinancement.

Ainsi, 2018 reste prometteuse tant dans le domaine du crédit hypothécaire que du refinancement. Si quelqu'un n'a pas encore de logement, il s'agit d'une opportunité unique de l'acheter à des conditions avantageuses grâce à un prêt. Si l'hypothèque a déjà été émise, il est possible de la réémettre.

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Pour certaines familles, le refinancement d'un prêt au logement est la seule opportunité de sauver un appartement ou une maison, car presque tout l'argent est souvent dépensé en mensualités et les revenus peuvent ne pas être suffisants, surtout lorsqu'il s'agit de prêts en devises.

Par conséquent, les critiques sur le refinancement hypothécaire parlent toujours de la possibilité de réduire le fardeau de la dette sur le budget familial. Après tout, ce programme consiste à émettre un prêt aux mêmes fins, mais à des conditions favorables au client, puisqu'il s'agit d'un taux inférieur pour rembourser les intérêts d'un autre partenaire. Cela permet à l’emprunteur de réaliser d’importantes économies.

Le refinancement répété d’un crédit immobilier n’est pas formellement interdit. Cependant, les banques accordent toujours une attention accrue à cette catégorie de clients.

Combien de fois pouvez-vous refinancer votre prêt hypothécaire ?

Formellement, une personne peut rembourser d'autres prêts un nombre illimité de fois en utilisant un prêt nouvellement émis. Il n'y a aucune restriction dans la loi sur de telles opérations. Tout dépend de l'institution financière. Les grandes banques telles que Sberbank, VTB 24, Rosselkhozbank, Rosbank et d'autres développent des programmes de refinancement dans divers domaines. Ceci est bénéfique pour les organisations car cela attire des clients potentiels.

Cependant, lorsqu’il s’agit d’un prêt immobilier doublement refinancé, l’emprunteur doit remplir plusieurs conditions. Le droit de bénéficier d'un prêt pour acheter un logement n'est accordé qu'aux payeurs consciencieux ayant de bons antécédents de crédit et des revenus suffisants. Les retards dans le paiement des mensualités au titre de l'accord précédent deviennent le motif du refus de refinancement.

Théoriquement, il est possible de demander un prêt deux fois ; le prêt au programme de logement suit dans ce cas le même schéma qu'auparavant. Mais après avoir contracté un crédit immobilier pour la deuxième fois, le client doit à nouveau passer par la procédure de vérification des documents, signer un contrat d'assurance et évaluer la valeur de la garantie.

Par conséquent, les refinancements répétés entraînent des coûts supplémentaires qu’il ne faut pas oublier. De plus, de nombreuses banques ont une limite de durée. Cela signifie qu’une période déterminée doit s’écouler à partir de la date du prêt initial avant qu’un refinancement ne soit possible. Cela ne peut pas être fait au cours de la première année de remboursement de la dette.

Un refinancement répété ne vous donne pas droit à une seconde déduction fiscale. Si un remboursement intégral des fonds du budget a été effectué dans le cadre de l'achat d'un appartement, la réémission de titres de créance à d'autres conditions n'est pas une raison pour demander à l'administration fiscale des subventions supplémentaires de l'État,

Que vous apporte le refinancement ?

Tout prêt est refinancé afin d'obtenir des conditions plus avantageuses et de réduire le fardeau de la dette. Cette procédure est souvent effectuée involontairement lorsqu'une situation de vie difficile survient associée à une maladie, une perte d'emploi ou d'autres circonstances empêchant le respect des obligations en vertu d'un contrat de prêt au logement.

Cela n'a aucun sens de refinancer un prêt hypothécaire remboursé depuis longtemps, puisque presque toutes les banques disposent d'un système de rente. Si le prêt a été émis relativement récemment, il est conseillé d'effectuer la procédure de refinancement uniquement si la différence de taux d'intérêt est d'au moins 2 à 4 % par an. Dans ce cas, le client économise sur le trop-payé du prêt, malgré le fait que la banque ait le droit de prolonger la durée du prêt. C'est l'une des options lorsqu'une institution financière est prête à réduire le taux hypothécaire.

Lors d’un nouveau refinancement, les clients peuvent parfois recevoir plus d’argent que ce dont ils ont besoin pour rembourser le prêt initial. Cet argent peut être utilisé pour des réparations ou d’autres besoins immédiats.

Lors d'un nouveau refinancement, l'emprunteur a le droit de modifier la garantie s'il dispose de biens répondant aux exigences de la banque. Certaines grandes institutions financières font des concessions aux clients et offrent des conditions avantageuses individuelles. Par conséquent, avant de demander un refinancement, vous devez étudier toutes les options et les comparer avec votre contrat hypothécaire actuel.

S'il n'y a aucune raison pour laquelle la banque peut refuser l'emprunteur, le refinancement allège le fardeau du budget familial et offre la possibilité de rembourser la dette d'un appartement émis à crédit.

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